SESEH · ID RR-2224

The Heights: estudio de 40,8 m² en Seseh, cerca de la playa

La entrada más barata a The Heights es este estudio de 40,8 m² en una planta, con bancada de cocina y baño, a 475 metros de la playa de Seseh. Cuesta Rp 2.530 millones con un leasehold de 30 años, y Bali Baza declara otros 30 encima. Las llaves se esperan en marzo de 2027.

Unidad de The Heights Seseh · unidades publicadas: 6

  • Leasehold de 30 + 30 años
  • Cimentación
  • Una sola planta
  • 1zona de dormitorio
  • 1baño
  • 40,8 m²superficie útil
  • 2027entrega, marzo
  • Leasehold30 + 30 años

Inmueble

Qué compras

Es el estudio de entrada de The Heights, un edificio de Bali Baza en Seseh: 40,8 m² en una planta, con cama, bancada de cocina y un baño con bañera y ducha. Debajo hay aparcamiento cubierto y arriba, un patio con piscina compartida. La arena queda a 475 metros y Pererenan, a diez minutos en moto.

Un estudio de este tamaño se alquila a parejas y a quien viaja solo en estancias cortas, que son la mayoría de las reservas en Seseh. Bali Baza pone los acabados y la cocina. Sus materiales aún no detallan muebles ni electrodomésticos, así que pediremos esa lista por escrito y la anexaremos al contrato. La unidad lleva una cuota de la piscina, el jardín y el aparcamiento.

Lo compras en leasehold: 30 años de arrendamiento del suelo más una prórroga de 30 que declara Bali Baza. La licencia de obra (PBG) ya está concedida. Con Rp 2.530 millones, es el precio más bajo del edificio. Quedan dos puntos abiertos: estamos comprobando la zona con un extracto del RDTR y la promotora no ha publicado calendario de pagos.

Promotora: Bali Baza. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de The Heights · Estudio de 40,8 m²: bruta y neta

Bali Baza no publica rentabilidad. Nuestro modelo pone un estudio en Seseh a Rp 1,3 millones por noche y resta gestión, impuestos y mantenimiento.

Bruta 11,5 %≈ Rp 291 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 1,3 millones por noche Neta 9,7 %≈ Rp 244 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 291 millones11,5 % del precio · Rp 1,3 millones por noche, ocupación del 60 %
  • Gastos operativosRp 46,5 millones16 % de los ingresos
  • Neto para tiRp 244 millones9,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,4 años
Escenarios de ocupación: The Heights · Estudio de 40,8 m²
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 242 millonesRp 38,8 millonesRp 204 millones8,1%12,4 años
60%baseRp 291 millonesRp 46,5 millonesRp 244 millones9,7%10,4 años
70%optimistaRp 339 millonesRp 54,3 millonesRp 285 millones11,3%8,9 años

El escenario base es un 60 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 50 %, y el fuerte, un 70 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 1,3 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina: 8,2 % neto con un 90 % de ocupación; Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios: 8,2 % neto con un 90 % de ocupación; The Leo Villas · Villa III: 10,0 % neto con un 53 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Pide los números por WhatsApp

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Este estudio se compra en leasehold: 30 años y luego una prórroga de 30 que declara la promotora. La operación empieza con una reserva y, tras nuestras comprobaciones, sigue con el leasehold del suelo y el contrato de obra ante notario. Bali Baza ya tiene el PBG. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan al terminar la obra, así que hasta entonces contamos con inquilinos de larga duración.

Derecho y licencias de The Heights · Estudio de 40,8 m²
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 años + prórroga de 30Necesitamos saber si los 30 años empiezan con la firma o con la entrega, porque eso cambia lo que queda en 2027. El precio y el trámite de la prórroga van en el contrato de leasehold.
ZonificaciónPor confirmarComprobamos la situación real de la parcela en el RDTR y el OSS antes de tu reserva.
Licencia de obra (PBG)EmitidaAntes de que se mueva dinero, pedimos el número del PBG y una copia del extracto.
PromotoraBali BazaBali Baza tiene dos edificios terminados en la isla. Antes de la reserva revisamos la sociedad, sus derechos sobre el suelo y esos proyectos.
Certificado de habitabilidad (SLF)Tras la entregaBadung solo concede la licencia de alquiler turístico (NIB) después del SLF, así que cada pago sigue a una fase terminada.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmarUna lista escrita de muebles y electrodomésticos entra en el contrato como anexo.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de The Heights · Estudio de 40,8 m²?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de The Heights · Estudio de 40,8 m²

  1. ReservaUn depósito de reserva te guarda el estudio mientras revisamos los documentos.
  2. ContratoCon la revisión legal limpia, firmas ante notario el leasehold del suelo y el contrato de obra.
  3. Fases de obraSolo pagas cuando hemos visto la fase terminada.
  4. EntregaEl resto lo pagas después de inspeccionar el estudio y firmar el acta de entrega.

El folleto de la promotora no trae plan de pagos. Negociamos el reparto y las fechas en el PPJB tras la revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Seseh

Seseh tiene arena negra, arrozales y un solo camino hasta el océano, con Cemagi al norte y Pererenan al sur. Las clases de surf y el brunch están a diez minutos en moto.

The Heights: patio sombreado con árboles alrededor de la piscina
Seseh · Badung · 475 m a la playa
  • Playa de Seseh475 m
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centro de Canggu≈ 15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min

Aquí el huésped de un estudio busca una base tranquila y un paseo al atardecer hasta el templo de la orilla. Lo que pierde es variedad de sitios para comer a pie.

Seseh · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5lugares de interés
  • 5hoteles
  • 3restaurantes
  • 2playas
  • 1cafetería

Lo más cercano

  • Warung Fast Adhyrestaurante · 128 m
  • Seseh General Storecafetería · 332 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 364 m
  • Villa Mataharihotel · 403 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 436 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 460 m
  • Udara Balihotel · 623 m
  • The Lodgerestaurante · 661 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre The Heights · Estudio de 40,8 m²

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por comprar este estudio?

Nada. Pagas el precio de Bali Baza y nuestros honorarios los paga la promotora. Antes de que pongas la reserva, leemos el leasehold del suelo, comprobamos la zona en el RDTR y el OSS y pedimos a Bali Baza el extracto del PBG, todo a nuestra costa. Recibes por escrito la lista de lo que siga sin resolver.

¿Puedo comprar un estudio en The Heights a distancia?

Sí. Te enseñamos la obra por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. En la entrega inspeccionamos por ti, lo grabamos, anotamos cada defecto y retenemos tu último pago hasta que estén arreglados. Después, la gestora recibe las llaves.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de este estudio?

Partimos de los datos de inmuebles comparables en Pererenan–Seseh y los bajamos a un estudio de 40,8 m²: Rp 1,3 millones por noche. Calculamos un 50, 60 y 70 % de ocupación con gestión profesional y restamos el 16 % de la facturación en gastos de explotación. El escenario medio da en torno a un 9,7 % neto. Es una estimación y el ingreso no está asegurado.

¿Puedo alquilar el estudio por noches?

Sí, cuando el edificio esté terminado y tenga licencia de alquiler turístico (NIB). Hasta entonces solo modelamos alquileres de larga duración, porque Airbnb, Booking.com y otras plataformas retiran los inmuebles sin licencia en vigor. Además, confirmamos la zona con un extracto del RDTR antes de tu reserva, para que el plan de alquiler por noches tenga papeles detrás.

¿Cuántos años de leasehold quedarán en la entrega?

El leasehold del suelo tiene un plazo base de 30 años más una prórroga de 30 que declara la promotora. Nuestras fuentes no coinciden en si el plazo cuenta desde la firma o desde la entrega, así que comprobamos la fecha de inicio en el propio contrato. Verás esa fecha y el precio de la prórroga antes de la reserva.

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