SESEH · ID RR-2224

The Heights : studio de 40,8 m² à Seseh, près de la plage

Le ticket d'entrée le moins cher de The Heights : un studio de 40,8 m² de plain-pied, avec coin cuisine et salle de bains, à 475 mètres de la plage de Seseh. Il coûte Rp 2,53 Md en leasehold (bail de longue durée) de 30 ans, et Bali Baza annonce 30 ans de plus en prolongation. Remise des clés prévue en mars 2027.

Lot dans The Heights Seseh · lots publiés : 6

  • Leasehold 30 + 30 ans
  • Fondations
  • Un seul niveau
  • 1coin nuit
  • 1salle de bain
  • 40,8 m²surface habitable
  • 2027livraison, mars
  • Leasehold30 + 30 ans

Bien

Ce que vous obtenez

Avec ses 40,8 m², c'est le studio d'entrée de The Heights, un immeuble de Bali Baza à Seseh. Tout tient sur un seul niveau : l'espace nuit, un coin cuisine et une salle de bains avec baignoire et douche. Le parking couvert est en sous-sol, et une cour avec piscine est partagée. La plage est à 475 mètres, Pererenan à dix minutes en scooter.

Un studio de cette taille se loue à des couples et à des voyageurs seuls pour de courts séjours, qui font l'essentiel des réservations à Seseh. Bali Baza fournit les finitions et la cuisine. Ses documents ne mentionnent pas encore le mobilier ni l'électroménager : nous en demanderons la liste par écrit et nous l'annexerons à votre contrat. Le studio donne accès à la piscine, au jardin et au parking communs.

Vous le détiendriez en leasehold : un bail foncier de 30 ans, plus une prolongation de 30 ans annoncée par Bali Baza. Le permis de construire (PBG) est délivré. À Rp 2,53 Md, c'est le prix le plus bas de l'immeuble. Deux points restent ouverts : nous vérifions le zonage avec un extrait du RDTR, et le promoteur n'a pas publié d'échéancier de paiement.

Promoteur : Bali Baza, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

The Heights · Studio 40,8 m² : rendement brut et net

Bali Baza ne publie aucun rendement. Notre modèle ci-dessous valorise un studio à Seseh à Rp 1,3 M la nuit, après déduction de la gestion, des taxes et de l'entretien.

Brut 13,4 %≈ Rp 339 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,3 M la nuit Net 8,1 %≈ Rp 204 M par an · amorti en ≈ 12,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 339 M13,4 % du prix · tarif Rp 1,3 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 61,1 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 33,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 40,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 204 M8,1 % du prix · amorti en ≈ 12,4 ans
Scénarios d'occupation : The Heights · Studio 40,8 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 291 MRp 116 MRp 174 M6,9 %14,5 ans
70 %baseRp 339 MRp 136 MRp 204 M8,1 %12,4 ans
80 %optimisteRp 388 MRp 155 MRp 233 M9,2 %10,9 ans

Selon AirROI, les villas entre Pererenan et Seseh se louent en moyenne environ Rp 3,0 M la nuit. Un studio rapporte nettement moins, et notre tarif en tient compte.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 1,3 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Seseh (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Seseh sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle : 2,5 % net avec 70 % d’occupation; Seseh Sands · villa 3 chambres : 4,7 % net avec 70 % d’occupation; The Leo Villas · Villa III : 9,4 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détenez ce studio en leasehold : 30 ans, puis une prolongation de 30 ans annoncée par le promoteur. La démarche commence par une réservation, puis un bail foncier et un contrat de construction signés chez le notaire après nos vérifications. Bali Baza détient déjà le PBG. Le SLF et la licence de location viennent après l'achèvement : d'ici là, nous prévoyons des locataires longue durée.

Propriété et permis : The Heights · Studio 40,8 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ans + prolongation de 30 ansIl faut savoir si les 30 ans courent à partir de la signature ou de la remise des clés, car cela change ce qui reste en 2027. Le prix et la procédure de prolongation sont inscrits dans le bail foncier.
ZonageÀ confirmerAvant votre acompte, nous vérifions le statut réel de la parcelle dans le RDTR et dans OSS.
Permis de construire (PBG)DélivréeAvant tout versement, nous obtenons le numéro du PBG et une copie de l'extrait.
PromoteurBali BazaBali Baza a deux immeubles achevés sur l'île. Avant l'acompte, nous vérifions la société, ses droits sur le terrain et ces projets.
Certificat de conformité (SLF)Après l'achèvementLa régence ne délivre la licence de location qu'après le certificat de conformité (SLF) : chaque paiement suit donc une étape achevée.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmerUne liste écrite du mobilier et de l'électroménager est annexée au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour The Heights · Studio 40,8 m² ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

The Heights · Studio 40,8 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationDes frais de réservation bloquent le studio pendant l'examen des documents.
  2. ContratUne fois les vérifications préalables (due diligence) concluantes, vous signez chez le notaire le bail foncier et le contrat de construction.
  3. Étapes du chantierVous ne payez que lorsque nous avons vu l'étape terminée.
  4. LivraisonVous réglez le solde après avoir inspecté le studio et signé le procès-verbal de livraison.

La brochure du promoteur ne prévoit aucun paiement échelonné. Nous négocions la répartition et les dates dans le PPJB, une fois les vérifications terminées.

Localisation

Emplacement : Seseh

Seseh, c'est du sable noir, des rizières et un seul chemin jusqu'à l'océan, avec Cemagi au nord et Pererenan au sud. Cours de surf et brunch sont à dix minutes de route.

The Heights : patio ombragé, arbres autour de la piscine
Seseh · Badung · à 475 m de la plage
  • Plage de Seseh475 m
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centre de Canggu≈ 15 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Les clients d'un studio ici cherchent un point de chute calme et une promenade du soir jusqu'au temple en bord de mer. En échange, ils n'ont guère de choix de restaurants à pied.

Seseh · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur The Heights · Studio 40,8 m²

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour l'achat de ce studio ?

Rien. Vous payez le prix de Bali Baza, et c'est le promoteur qui règle notre commission. Avant tout acompte, nous lisons le bail foncier, vérifions le zonage dans le RDTR et dans OSS et demandons à Bali Baza l'extrait du PBG, le tout à nos frais. Vous recevez par écrit la liste de tout ce qui reste en suspens.

Puis-je acheter un studio dans The Heights à distance ?

Oui. Nous vous montrons le chantier en visio sur Zoom, et le notaire signe pour vous avec votre procuration. À la livraison, nous inspectons le studio à votre place, nous le filmons, nous relevons chaque défaut et nous retenons votre dernier versement tant qu'ils ne sont pas corrigés. La société de gestion reçoit ensuite les clés.

Comment avez-vous établi le rendement de ce studio ?

Nous partons des données AirROI pour Pererenan–Seseh et nous les ajustons à la baisse pour un studio de 40,8 m², soit Rp 1,3 M la nuit. Nous testons trois taux d'occupation, 60, 70 et 80 %, en gestion professionnelle, avec 40 % des revenus consacrés aux charges. Le scénario central donne environ 8,1 % net. C'est une estimation : le revenu n'est pas garanti.

Puis-je louer le studio à la nuitée ?

Oui, une fois l'immeuble achevé et titulaire d'une licence de location (NIB). D'ici là, nous ne modélisons que la location longue durée, car Airbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les biens sans licence valide. Nous confirmons aussi le zonage avec un extrait du RDTR avant votre acompte : la location à la nuit s'appuie ainsi sur des documents.

Combien d'années de bail restera-t-il à la livraison ?

Le bail foncier prévoit une durée de base de 30 ans, plus une prolongation de 30 ans accordée par le promoteur. Nos sources ne concordent pas sur le point de départ : signature ou remise des clés. Nous vérifions donc la date dans le bail lui-même. Vous verrez cette date et le prix de la prolongation avant l'acompte.

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