SESEH · ID RR-2119

Seseh Sands : villa 3 chambres, 332 m², sur une parcelle de 250 m²

Cette villa de trois niveaux de 332 m² est à une minute à pied de la plage de Seseh. Le lot standard offre trois chambres, une piscine de 20,5 m² et un toit-terrasse sur 250 m² de terrain, pour Rp 16,28 Md. Le zonage est Pink, le bail dure 32 ans avec une prolongation, et les paiements passent par un séquestre chez le notaire.

Lot dans Seseh Sands · lots publiés : 2

  • Leasehold 32 ans + prolongation
  • En construction
  • Séquestre chez le notaire
  • 3chambres
  • 3+1salles de bain
  • 332 m²taille de la villa
  • 250 m²parcelle
  • Leasehold32 ans + prolongation
  • 20,5 m²piscine

Bien

Ce que vous obtenez

Voici le lot standard de Seseh Sands : une villa de 332 m² sur trois niveaux, sur une parcelle de 250 m². Au rez-de-chaussée, le salon et la cuisine s'ouvrent sur une terrasse au bord de la piscine. Les trois chambres, chacune avec sa salle de bain, occupent l'étage, et le toit-terrasse est au-dessus. Le mobilier est fabriqué pour le projet et compris dans le prix.

Les voyageurs rejoignent la plage de Seseh en une minute à pied. C'est l'argument : une villa de cette taille dans le secteur de Canggu est presque toujours bien plus loin de l'océan, alors qu'ici vous avez une rue calme et du sable noir au coin.

Voici comment nous modélisons. Nous fixons le tarif à la nuit à Rp 5,0 M. C'est au-dessus de la médiane AirROI de Rp 3,0 M pour le secteur Pererenan–Seseh, car il s'agit d'une villa de trois chambres de 332 m² près de la plage, mais en dessous des meilleures annonces. L'occupation est de 70 % dans le scénario central, 60 % dans le bas, 80 % dans le haut. Nous retranchons 40 % du chiffre d'affaires pour le gestionnaire, les impôts et les réparations. Dans le scénario central, environ Rp 760 M par an arrivent sur votre compte, soit 4,7 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Seseh Sands · villa 3 chambres : rendement brut et net

Dans ses documents officiels, le promoteur annonce un rendement annuel de 11 à 15 % avec 75 à 85 % d'occupation, avant dépenses. Notre modèle ci-dessous est net de gestion, d'impôts et d'entretien.

Brut 7,8 %≈ Rp 1,27 Md par an avec 70 % d'occupation et Rp 5,0 M la nuit Net 4,7 %≈ Rp 760 M par an · amorti en ≈ 21,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,27 Md7,8 % du prix · tarif Rp 5,0 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 228 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 127 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 152 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 760 M4,7 % du prix · amorti en ≈ 21,4 ans
Scénarios d'occupation : Seseh Sands · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 1,09 MdRp 434 MRp 651 M4,0 %25,0 ans
70 %baseRp 1,27 MdRp 507 MRp 760 M4,7 %21,4 ans
80 %optimisteRp 1,45 MdRp 579 MRp 868 M5,3 %18,8 ans

Sur AirROI, une nuit type dans le secteur Pererenan–Seseh se vend autour de Rp 3,0 M. Notre segment géré tourne à 60 à 80 % d'occupation.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 5,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Seseh (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Seseh sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle : 2,5 % net avec 70 % d’occupation; The Leo Villas · Villa III : 9,4 % net avec 70 % d’occupation; The Heights · Studio 40,8 m² : 8,1 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous prendriez le terrain à bail : il reste 32 ans en 2026, et le promoteur garantit une prolongation, dont nous vérifions les conditions dans le bail lui-même. Dix pour cent sont versés sous séquestre chez le notaire à la réservation. Le notaire reçoit ensuite le bail avec le contrat de construction, puis viennent les paiements par étapes. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location arrivent une fois le chantier terminé.

Propriété et permis : Seseh Sands · villa 3 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail32 ans à partir de 2026 + prolongationNous lisons la clause de renouvellement du bail foncier. La présentation commerciale ne compte pas.
ZonageTouristique (rose), selon le promoteurAvant tout acompte, nous vérifions la zone dans le RDTR et OSS, quoi qu'en dise le vendeur.
Permis de construire (PBG)À confirmerIl nous faut le numéro du PBG et une copie avant tout versement de votre part.
PromoteurDotta LivingNous examinons la société, ses droits sur le terrain et ses livraisons passées. Une étape de paiement attend le rapport du notaire.
Certificat de conformité (SLF)Après l'achèvementUne licence de location exige d'abord le certificat de conformité (SLF) : vos versements suivent donc l'avancement du chantier, pas le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
SéquestreOui, chez le notaireLe notaire détient votre paiement de réservation. Des tranches liées aux étapes et une pénalité de retard de livraison couvrent la suite.
Mobilier et livraisonClés en main, mobilier du projetLa liste complète du mobilier et des appareils devient une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Seseh Sands · villa 3 chambres ?

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Conditions

Seseh Sands · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. 10 %Votre paiement de réservation est versé sous séquestre chez le notaire à la signature de la réservation.
  2. 15 %Versé une fois nos vérifications terminées et le bail et le contrat de construction signés chez le notaire.
  3. 15 % + 25 % + 25 %Versé à 25 %, 50 % et 80 % d'avancement, vers les mois 4, 8 et 12.
  4. 10 %Le dernier paiement, deux semaines après la remise des clés.

Un plan avec séquestre et versements selon l'avancement est inhabituel à Bali. L'alternative verse 30 % d'avance après la due diligence, et nous adaptons le choix à votre trésorerie.

Localisation

Emplacement : Seseh

Des constructeurs de villas qui visent les acheteurs de trois chambres sont arrivés à Seseh, village de sable noir à dix minutes de Pererenan. Le terrain y coûte plus cher qu'à Kedungu, et l'acheteur est un habitué de Canggu qui veut moins de bruit.

Seseh Sands 3 chambres : villas en gradins entre les palmiers
Seseh · Badung · à 1 min de la plage
  • Plage de Seseh1 min à pied
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centre de Canggu≈ 10–15 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Les familles réservent ici une grande villa pour la plage au pied de la maison et les nuits calmes. Le surf et les restaurants supposent un trajet en scooter jusqu'à Pererenan.

Seseh · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Seseh Sands · villa 3 chambres

Dois-je payer quelque chose à Rise Real Bali pour la villa 3 chambres de Seseh Sands ?

Non. Vous payez le prix du promoteur, et Dotta Living règle notre commission. Les vérifications avant l'acompte sont à notre charge. Pour cette villa, cela signifie le bail foncier de 32 ans avec sa prolongation garantie, la zone Pink recoupée avec le RDTR et OSS, et une copie du PBG avec son numéro, le tout avant que vous réserviez.

Puis-je acheter cette villa 3 chambres à distance ?

Oui. Nous organisons la visite depuis le site sur Zoom, le vol est donc facultatif. Une procuration couvre vos signatures chez le notaire, et notre équipe réceptionne la villa terminée en votre nom. Les premiers 10 % restent sous séquestre chez le notaire, et nous inspectons les étapes à 25 %, 50 % et 80 % avant chaque versement.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

AirROI indique environ Rp 3,0 M la nuit sur l'ensemble du secteur, et nous le portons à Rp 5,0 M pour une villa de 332 m² près de la plage. L'occupation va de 60 à 80 % sous gestion professionnelle. Les charges de 40 % couvrent la gestion, les impôts et l'entretien. Le résultat est notre estimation, pas un revenu garanti.

Pourquoi votre rendement est-il plus bas que celui du promoteur ?

Dotta Living annonce 11 à 15 % avec 75 à 85 % d'occupation, avant toute dépense. Nous retirons la gestion, les impôts et l'entretien et modélisons l'occupation à partir de 60 %. Il reste 4,7 % net dans notre scénario central. Demandez-nous de refaire le calcul à l'occupation du promoteur, et vous verrez exactement d'où vient l'écart.

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