SESEH · ID RR-2686

Seseh Sands : villa d'angle de trois chambres, 345 m², sur une parcelle de 300 m²

Le lot 1 ferme la rangée de Seseh Sands sur une parcelle de 300 m², soit 50 m² de plus que tout autre lot, avec une villa de trois niveaux de 345 m² et une piscine de 20,5 m². La plage est à une minute à pied. Il est affiché à Rp 30,26 Md, avec un bail de 32 ans prolongeable, en zone Pink.

Lot dans Seseh Sands · lots publiés : 2

  • Leasehold 32 ans + prolongation
  • En construction
  • Séquestre chez le notaire
  • 3chambres
  • 3+1salles de bain
  • 345 m²taille de la villa
  • 300 m²parcelle
  • Leasehold32 ans + prolongation
  • 20,5 m²piscine

Bien

Ce que vous obtenez

Le lot 1 est le premier des 17 villas, juste à l'entrée. Sa parcelle fait 300 m², alors que les seize autres ont 250 m². La plage de Seseh est à une minute à pied, et Pererenan ou le centre de Canggu sont à environ dix minutes par la route.

Le plan sur trois niveaux est identique à celui du reste du projet. Le promoteur affiche celle-ci à 345 m², contre 332 m² sur la page du lot standard, et nous vérifions l'écart. Au rez-de-chaussée : le séjour, la cuisine et une terrasse donnant sur la piscine de 20,5 m². À l'étage : trois chambres avec salle de bain, puis le toit-terrasse au-dessus. L'équipe qui a conçu l'architecture a aussi réalisé le mobilier, et le prix l'inclut.

Selon Dotta Living, la parcelle est classée en zone Pink et le bail court encore 32 ans à partir de 2026, avec une prolongation garantie. Ce lot coûte Rp 30,26 Md, contre Rp 16,28 Md pour le lot standard le moins cher, et la grille le donne comme disponible. Nous avons demandé au promoteur ce qui explique l'écart, au-delà du terrain supplémentaire.

Les chiffres de ce bien

Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle : rendement brut et net

Les documents officiels de Dotta Living promettent 11 à 15 % par an, sur 75 à 85 % d'occupation, avant charges et sans chiffre par lot. Notre modèle du lot 1, ci-dessous, est net de gestion, d'impôts et d'entretien.

Brut 4,2 %≈ Rp 1,27 Md par an avec 70 % d'occupation et Rp 5,0 M la nuit Net 2,5 %≈ Rp 760 M par an · amorti en ≈ 39,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,27 Md4,2 % du prix · tarif Rp 5,0 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 228 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 127 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 152 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 760 M2,5 % du prix · amorti en ≈ 39,8 ans
Scénarios d'occupation : Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 1,09 MdRp 434 MRp 651 M2,2 %46,5 ans
70 %baseRp 1,27 MdRp 507 MRp 760 M2,5 %39,8 ans
80 %optimisteRp 1,45 MdRp 579 MRp 868 M2,9 %34,9 ans

AirROI situe le corridor Pererenan–Seseh autour de Rp 3,0 M la nuit, et notre segment géré tourne à 60 à 80 %. Nous reprenons ici le tarif du lot standard, car les voyageurs ne paient pas plus cher pour une parcelle plus grande.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 5,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Seseh (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Seseh sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Seseh Sands · villa 3 chambres : 4,7 % net avec 70 % d’occupation; The Leo Villas · Villa III : 9,4 % net avec 70 % d’occupation; The Heights · Studio 40,8 m² : 8,1 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détenez un bail foncier avec 32 ans à courir à partir de 2026 et un renouvellement garanti. Nous lisons la clause de renouvellement dans le contrat, pas dans la brochure. Le paiement de réservation reste chez le notaire, le bail et le contrat de construction suivent un contrôle sans réserve, et le SLF comme la licence de location viennent une fois la villa achevée.

Propriété et permis : Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail32 ans à partir de 2026 + prolongationLes conditions de renouvellement viennent du bail foncier signé. Une présentation commerciale ne suffit pas.
ZonageTouristique (rose), selon le promoteurNous confirmons nous-mêmes la zone dans le RDTR et OSS avant l'acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous avons demandé à Dotta Living la référence et l'extrait du PBG. Vous les aurez avant de payer.
PromoteurDotta LivingNous contrôlons la société, ses droits sur le terrain et ses villas achevées. Un rapport du notaire fait partie des étapes de paiement.
Certificat de conformité (SLF)Après l'achèvementAucune licence de location ne peut être délivrée tant que le certificat de conformité (SLF) n'existe pas : chaque versement attend donc un avancement réel sur le chantier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
SéquestreOui, chez le notaireVotre réservation reste chez le notaire. Des paiements liés à l'avancement et une pénalité de retard inscrite au contrat protègent le solde.
Mobilier et livraisonClés en main, mobilier du projetLe contrat comporte une annexe qui énumère chaque meuble et chaque appareil.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle : échéancier de paiement

  1. 10 %À la signature de la réservation, 10 % partent sur le compte séquestre du notaire.
  2. 15 %À verser après un examen sans réserve et la signature, chez le notaire, du bail foncier et du contrat de construction.
  3. 15 % + 25 % + 25 %À verser à 25 %, 50 % et 80 % d'avancement, vers les mois 4, 8 et 12.
  4. 10 %À régler dans les 14 jours suivant la livraison.

Le séquestre combiné à un paiement selon l'avancement vérifié est rare chez les promoteurs de Bali. Une seconde option demande 30 % une fois la due diligence validée, et nous adaptons le choix à votre trésorerie.

Localisation

Emplacement : Seseh

Les projets de trois chambres se multiplient à Seseh, village de sable noir à une dizaine de minutes après Pererenan. Le terrain y coûte plus cher qu'à Kedungu à cause de l'acheteur : quelqu'un qui achèterait sinon à Canggu mais en a assez du bruit.

Seseh Sands, lot d'angle : rendu 3D de la façade côté rue
Seseh · Badung · à 1 min de la plage
  • Plage de Seseh1 min à pied
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centre de Canggu≈ 10–15 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Un lot d'extrémité près de l'entrée, c'est un voisin de moins et un accès facile. Les soirées en ville commencent toujours par un trajet jusqu'à Pererenan.

Seseh · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle

Que facture Rise Real Bali pour le lot d'angle de Seseh Sands ?

Rien. Le prix correspond à la grille de Dotta Living, et le promoteur règle notre commission. Notre examen du terrain, des autorisations et du bail avant l'acompte est gratuit lui aussi. Il s'achève par un avis écrit qui énumère chaque point ouvert, et vous décidez de la réservation après l'avoir lu.

Puis-je acheter la villa d'angle sans être à Bali ?

Oui. Nous vous montrons le lot sur Zoom, et votre réservation est placée sous séquestre chez le notaire dès la signature du contrat de réservation. Le bail foncier et le contrat de construction sont signés chez le notaire en vertu de votre procuration. Nous documentons chaque étape par des photos et des rapports, puis inspectons la villa terminée et vous envoyons la liste des défauts.

En quoi le lot d'angle diffère-t-il d'une villa standard de Seseh Sands ?

Surtout par le terrain et la position. Vous avez 300 m² au lieu de 250 m², et c'est le premier lot en entrant. L'annonce donne à cette villa 345 m², contre 332 m² pour le lot standard, ce que nous revérifions. Le prix est de Rp 30,26 Md contre Rp 16,28 Md, et nous avons demandé ce qui explique le reste de l'écart.

Quelle durée de bail ai-je, et quand le bien sera-t-il prêt ?

Selon Dotta Living, il reste 32 ans de bail en 2026, avec une prolongation garantie dont nous vérifions les conditions dans le contrat. Une villa demande environ douze mois de construction à partir du démarrage du lot. Vous versez 10 % pour réserver, 15 % après nos vérifications, puis à 25 %, 50 % et 80 % d'avancement, et les 10 % finaux après la livraison.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous prenons un tarif AirROI pour le secteur et l'ajustons au type de villa, ce qui donne Rp 5,0 M la nuit ici. Nos trois scénarios confient la gestion à un professionnel avec 60, 70 ou 80 % d'occupation et laissent les charges absorber 40 %. Le prix est plus élevé sans que le tarif à la nuit le soit, si bien que le scénario central ne dégage que 2,5 % net. C'est notre projection, et personne ne garantit le revenu.

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