SESEH
à partir de Rp 16,28 Md/ 32 ans + prolongation
Seseh Sands
Seseh · complexe de villas
- 3 chambres
- 332–345 m²
- leasehold 32
Voir le détail
SESEH · ID RR-1175
The Leo Villas : villa trois chambres achevée à 200 m de la plage de Seseh
Cette villa de 220 m² à trois chambres avec piscine privée accueille déjà des voyageurs. C'est l'une des six d'un ensemble à 200 m de la plage de Seseh. Depuis son ouverture en 2023, les propriétaires annoncent Rp 3,5 à 3,8 M la nuit avec 90 à 96 % d'occupation. Le leasehold (bail de longue durée) court jusqu'en 2052 avec une option de 30 ans, et le prix est de Rp 5,75 Md.
- Leasehold jusqu'en 2052 + 30
- Achevé, en location
- 200 m de la plage
- 3chambres
- 2salles de bain
- 220 m²surface de la villa
- 200 mjusqu'à la plage de Seseh
- Leaseholdjusqu'au 21 janvier 2052 + 30 ans
- 2023année de construction
Bien
Ce que vous obtenez
The Leo Villas est un groupe de six maisons au cœur de Seseh, achevé en juin 2023 dans un style minimaliste tropical. La villa III compte trois chambres sur 220 m², avec piscine privée et jardins devant et derrière. À l'intérieur : mobilier sur mesure, séjour en double hauteur et cuisine avec appareils encastrés et machine à café. Un logement du personnel et un parking servent les six villas.
Vous achetez ici un historique de location, pas une image de synthèse : la villa a deux saisons de voyageurs derrière elle. Pour les villas que les propriétaires n'occupent pas eux-mêmes, le gestionnaire annonce Rp 3,5 à 3,8 M la nuit et 90 à 96 % d'occupation. C'est le haut du marché, et notre modèle ci-dessous ne s'y appuie pas : nous nous en tenons à 60 à 80 %.
La plage est à 200 mètres à pied, tout comme les cafés du village et le yoga. Pererenan est à 10 minutes, Canggu à 15. Le zonage touristique compte, car c'est lui qui permet la location aux voyageurs. Le bail court jusqu'au 21 janvier 2052, soit environ 25 ans à partir de l'achat, avec une option de prolongation de 30 ans. Le prix demandé est de Rp 5,75 Md.
Voici comment nous modélisons. Nous prenons Rp 3,5 M la nuit, le bas de la fourchette annoncée pour l'ensemble, et retenons 70 % d'occupation comme scénario central, 60 % en bas et 80 % en haut. Quarante pour cent du chiffre d'affaires part en charges avant que quoi que ce soit ne vous parvienne. À 70 %, il reste environ Rp 543 M par an, soit 9,4 % du prix.
Les chiffres de ce bien
The Leo Villas · Villa III : rendement brut et net
Le vendeur annonce 90 à 96 % d'occupation à Rp 3,5 à 3,8 M la nuit sur 2024 et 2025. Notre modèle ci-dessous applique les scénarios habituels de 60 à 80 %, nets de gestion, d'impôts et d'entretien.
Brut 15,7 %≈ Rp 904 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,5 M la nuit
Net 9,4 %≈ Rp 543 M par an · amorti en ≈ 10,6 ans
- Revenus locatifs brutsRp 904 M15,7 % du prix · tarif Rp 3,5 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 163 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 90,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 109 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 543 M9,4 % du prix · amorti en ≈ 10,6 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 775 M | Rp 310 M | Rp 465 M | 8,1 % | 12,4 ans |
| 70 %base | Rp 904 M | Rp 362 M | Rp 543 M | 9,4 % | 10,6 ans |
| 80 %optimiste | Rp 1,03 Md | Rp 413 M | Rp 620 M | 10,8 % | 9,3 ans |
AirROI affiche environ Rp 3,0 M la nuit pour le tronçon Pererenan-Seseh. Nous modélisons cette villa entre 60 et 80 %.
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
- Tarif par nuit
- Rp 3,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Seseh (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Seseh sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle : 2,5 % net avec 70 % d’occupation; Seseh Sands · villa 3 chambres : 4,7 % net avec 70 % d’occupation; The Heights · Studio 40,8 m² : 8,1 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Votre bail court jusqu'au 21 janvier 2052, soit environ 25 ans à partir de l'achat, et le propriétaire du terrain en propose 30 de plus. Nous faisons confirmer cette option par écrit avant la transaction. La construction s'est achevée en 2023 : vous signez donc chez un notaire et payez contre documents. Le vendeur déclare qu'un PBG et un SLF existent, et nous confirmons la licence de location.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | Jusqu'au 21 janvier 2052 (≈ 25 ans) + option de 30 ansLe propriétaire du terrain doit confirmer par écrit l'option de 30 ans avant que vous ne vous engagiez. |
| Zonage | Touristique (rose), selon le promoteurLe vendeur annonce un zonage touristique. Nous voulons un extrait RDTR qui le montre. |
| Permis de construire (PBG) | Délivrée, selon le promoteurNous voulons le numéro de l'autorisation et un extrait en main avant votre acompte. |
| Promoteur | The Leo Villas, vendeur particulier (à confirmer)Pour une villa achevée, nous examinons le bail du terrain, l'IMB/PBG, le SLF et l'historique des réservations. |
| Certificat de conformité (SLF) | Délivré, copie à confirmerUne licence de location exige le SLF. Ici, le paiement suit les documents, pas les dates. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Entièrement meublée, prêteUne liste détaillée du mobilier et des appareils est annexée aux actes de vente. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour The Leo Villas · Villa III ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
The Leo Villas · Villa III : échéancier de paiement
- RéservationUn acompte retire la villa III du marché. Vous et le vendeur convenez du montant.
- PaiementLa maison est terminée : l'argent circule donc chez le notaire, contre l'acte et la remise.
- LivraisonVous recevez les clés, le bail du terrain et le SLF, plus la licence de location une fois délivrée.
Une villa achevée n'a pas d'étapes de construction. Le notaire lie chaque paiement à un document.
Localisation
Emplacement : Seseh
Seseh est un village tranquille de sable noir, à 10 minutes de Pererenan et à 15 de Canggu. De nouveaux projets de villas trois chambres continuent de sortir de terre. Le terrain coûte plus cher ici qu'à Kedungu, mais l'acheteur est le même : un habitué de Canggu qui veut échapper au bruit.
- Plage de Seseh200 m à pied
- Cafés et yoga de Sesehà pied
- Pererenan≈ 10 min
- Canggu≈ 15 min
La demande déborde de Pererenan vers ce tronçon calme de la côte. Une villa à deux minutes à pied du sable remplit son calendrier sans grand effort.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur The Leo Villas · Villa III
Que facture Rise Real Bali si j'achète la villa III de The Leo Villas ?
Rien. Le vendeur nous rémunère, et vous payez le prix demandé de Rp 5,75 Md. Notre examen avant l'acompte est gratuit pour vous. Il porte sur le bail du terrain jusqu'au 21 janvier 2052 et la preuve écrite de l'option de 30 ans, une vérification RDTR du zonage touristique, et les copies du PBG, du SLF et de toute licence de location. Chaque lacune figure dans notre rapport.
Puis-je acheter cette villa de Seseh sans me déplacer ?
Oui. Vous la visitez sur Zoom, signez chez un notaire par procuration, et nous prenons livraison pour vous. La villa est achevée depuis juin 2023 : nous inspectons donc la maison, la piscine et le mobilier sur mesure tels qu'ils sont aujourd'hui. Le paiement passe par le notaire contre documents, et vous recevez les clés avec le bail du terrain, le SLF et les papiers de la licence.
D'où viennent les chiffres de rendement ?
Nous retenons Rp 3,5 M la nuit. Cela correspond à AirROI pour une trois-chambres à Seseh après ajustement du type, et se situe au bas de la fourchette du gestionnaire. Le scénario central est de 70 % d'occupation, et la gestion, les impôts et l'entretien prennent 40 % du chiffre d'affaires. Les 90 à 96 % du vendeur restent hors du calcul. Ce qui en ressort est une estimation.
La Villa III génère-t-elle déjà des loyers ?
Le gestionnaire répond oui : deux saisons de réservations à Rp 3,5 à 3,8 M la nuit. Nous confirmons la licence de location de courte durée (NIB), car les plateformes de réservation retirent désormais les annonces qui n'en ont pas. Tant que nous ne l'avons pas vue, considérez les chiffres par nuit comme des données du vendeur. Vous aurez la réponse dans notre rapport écrit avant votre acompte.
Biens
