CEMAGI · ID RR-1161

Cemagi Villa : villas compactes d'une chambre avec jardin et mini-piscine

Les prix démarrent à Rp 1,03 Md pour une villa d'une chambre de 32 m² sur une parcelle de 35 m², avec un bassin ornemental, un jardin et une mini-piscine de 3,5 m². Le complexe en compte 26, au milieu des rizières de Cemagi, à 850 mètres de la plage. Le terrain est en zone rose (touristique), et le leasehold (bail de longue durée) dure 24 ou 30 ans, avec 20 ans de prolongation.

  • Leasehold 24 ans
  • En construction
  • Entrée dès Rp 1,03 Md
  • 1chambre
  • 1salle de bain
  • 32 m²surface de la villa
  • 35 m²parcelle
  • Leasehold24 ou 30 ans
  • 3,5 m²petite piscine

Bien

Ce que vous obtenez

Cemagi Villa réunit 26 petites villas dans un îlot résidentiel verdoyant de Cemagi, après Seseh, entouré de rizières. Chacune offre 32 m² derrière une entrée en bois, un jardin intérieur avec un bassin ornemental et une mini-piscine de 3,5 m². L'endroit est calme, privé, et le ticket d'entrée reste bas. Les lots 1 à 16 et 23 à 26 donnent sur les rizières ; les lots 17 à 22 n'ont pas de vue et coûtent moins cher en conséquence.

La plage de Cemagi est à 850 mètres, celle de Seseh à 4 km, Tanah Lot à 8,2 km et Batu Bolong à 9,4 km. Les voyageurs viennent ici en débordement de Canggu et de Pererenan. Ils réservent pour le calme, mais veulent tout de même les cafés de Pererenan à dix minutes de route au plus.

Les prix vont de Rp 1,03 Md pour 24 ans sans vue à Rp 1,12 Md pour 30 ans face aux rizières. Le terrain est en zone rose (touristique). La prolongation de 20 ans se négocie directement avec le propriétaire du terrain, et les discussions peuvent s'ouvrir trois mois après la signature. L'eau vient d'un puits commun qui alimente deux citernes, et les propriétaires se partagent la facture d'électricité de la pompe.

Nos chiffres pour ce bien partent de Rp 973 500 la nuit : une villa de 32 m² dans un îlot résidentiel après Seseh gagne bien moins que la médiane de Rp 3,0 M du secteur Pererenan–Seseh, fixée par des villas de taille standard. Le scénario central retient 65 % d'occupation, contre 55 % pour le prudent et 75 % pour l'optimiste. Les charges d'exploitation absorbent 40 % des revenus, réparties entre gestion, taxes et entretien. Au taux central, environ Rp 140 M par an vous reviennent, soit 13,4 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Cemagi Villa : rendement brut et net

Le promoteur ne publie aucun rendement pour ces villas. Vous trouverez ci-dessous nos scénarios pour Cemagi à Rp 973 500 la nuit, après déduction de la gestion, des taxes, de l'usure et de l'entretien.

Brut 22,4 %≈ Rp 231 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 973 500 la nuit Net 13,4 %≈ Rp 139 M par an · amorti en ≈ 7,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 231 M22,4 % du prix · tarif Rp 973 500, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 41,6 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 23,1 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 27,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 139 M13,4 % du prix · amorti en ≈ 7,4 ans
Scénarios d'occupation : Cemagi Villa
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 195 MRp 78,2 MRp 117 M11,4 %8,8 ans
65 %baseRp 231 MRp 92,4 MRp 139 M13,4 %7,4 ans
75 %optimisteRp 266 MRp 107 MRp 160 M15,5 %6,5 ans

Cemagi vit du débordement de Canggu. Scénario central : 65 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 973 500, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Cemagi (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Cemagi sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Casa Kayana · villa 2 chambres : 8,7 % net avec 65 % d’occupation; Casa Nostra : 8,6 % net avec 65 % d’occupation; PREDMET.CEMAGI · studio 25,7 m² : 9,6 % net avec 65 % d’occupation.
Pourquoi ce rendement dépasse le marché
Les 13,4 % de rendement net viennent du leasehold court (leasehold 24–30) : le revenu est rapporté à un prix d’entrée bas, mais vous détenez le bien deux fois moins longtemps. Il n’est pas comparable aux baux de plus de 30 ans, où le net se situe entre 6 et 10 % par an.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détiendriez la villa en leasehold, via un bail principal, pour 24 ou 30 ans selon le prix choisi. La prolongation de 20 ans se traite directement avec le propriétaire du terrain, avec des discussions possibles dès le troisième mois après la signature. Vous signez un PPJB (promesse de vente) et payez par étape de construction. Le SLF et la licence de location suivent à la fin du chantier.

Propriété et permis : Cemagi Villa
Forme de propriétéLeasehold via un bail principalUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail24 ans (Rp 1,03–1,07 Md) ou 30 ans (Rp 1,08–1,12 Md)Vous convenez de la prolongation de 20 ans directement avec le propriétaire du terrain, et les discussions peuvent commencer au troisième mois après la signature.
ZonageZone touristique (rose), selon le promoteurLa fiche d'information du promoteur indique Tourisme (rose). Un extrait du RDTR (plan de zonage détaillé) le confirme avant votre engagement.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe numéro et l'extrait figurent sur notre liste de demandes avant l'acompte.
PromoteurCemagi Villa, société à confirmerNous examinons la société, ce qu'elle a livré et ce qu'en disent les propriétaires.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxSans SLF, pas de licence de location. Les paiements suivent les étapes de construction achevées, et non des dates au calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmer, selon la phaseLa liste du mobilier et de l'électroménager est annexée au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Cemagi Villa ?

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Conditions

Cemagi Villa : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve votre lot ; nous en confirmons le montant avec le promoteur.
  2. Étapes du chantierLes versements suivent les étapes achevées de votre phase.
  3. LivraisonVous réglez le solde une fois le dossier de documents complet en main.

La fiche d'information n'indique aucune date d'échéance : nous inscrivons un calendrier dans le PPJB (promesse de vente). Le promoteur affiche ses prix en roupies, et le contrat fixe la devise de règlement et le taux appliqué.

Localisation

Emplacement : Cemagi

Après Seseh, sur la route de Tanah Lot, Cemagi s'ouvre sur des rizières qui vont jusqu'à l'horizon, une plage de sable noir et l'un des fonciers les moins chers de la côte de Badung. Des projets de villas compactes, à des prix allant jusqu'à Rp 1,24 Md, commencent à arriver.

Cemagi Villa : cour avec piscine et jardin
Cemagi · Badung · 850 m de la plage
  • Plage de Cemagi850 m · 3 min
  • Plage de Seseh4 km · 10 min
  • Tanah Lot8,2 km · 15 min
  • Aéroport Ngurah Rai23 km · 50 min

C'est la côte après Seseh : rizières, sable sombre et voyageurs qui viennent de Canggu pour des séjours plus longs et plus calmes. Pour la vie nocturne, on repart en voiture vers Canggu.

Cemagi · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Cemagi Villa

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète chez Cemagi Villa ?

Le promoteur prend en charge notre commission : vous ne nous payez rien. Sur ce projet, nous examinons le bail principal de 24 ou 30 ans et le droit de prolongation, confirmons la zone touristique rose par un extrait du RDTR, réclamons le numéro du PBG et identifions précisément la société du promoteur. Le tout vous est remis dans un rapport écrit, à nos frais.

Puis-je acheter une unité de Cemagi Villa depuis l'étranger ?

Oui. Nous vous montrons le terrain en direct sur Zoom, un notaire agissant sur votre procuration traite les documents, et notre équipe réceptionne la villa sur place. Les villas sont livrées par phases, et nous confirmons le calendrier de chaque phase avec le promoteur. Nous filmons le chantier, parcourons le trajet jusqu'à la plage et ne libérons chaque échéance qu'une fois l'étape contrôlée.

D'où vient le tarif de Rp 973 500 par nuit ?

Nous partons du prix AirROI de Cemagi et l'abaissons pour un bien de 32 m², bien en dessous des villas qui fixent la médiane du secteur. L'occupation suit celle des séjours gérés par des professionnels. La demande vient ici surtout de Canggu : le scénario central est donc plus bas, à 65 %. Les charges absorbent 40 % des revenus, et le résultat est notre estimation, pas une promesse.

Comment fonctionne la prolongation de 20 ans ?

Vous achetez 24 ou 30 ans via un bail principal, et la prolongation vient directement du propriétaire du terrain, non du promoteur. Les discussions peuvent commencer trois mois après votre signature. Nous voulons le prix et les conditions de la prolongation par écrit avant que vous ne comptiez dessus, car ils se trouvent en dehors du contrat d'achat.

Une parcelle avec vue sur les rizières vaut-elle le surcoût ?

Les lots 1 à 16 et 23 à 26 font face aux rizières, tandis que les lots 17 à 22, sans vue, se situent en bas de la gamme. L'écart sur l'ensemble de la liste va de Rp 1,03 Md à Rp 1,12 Md, la durée du bail en expliquant une partie. En location à la nuit, la vue se retrouve en général dans les photos et les avis : nous chiffrerions les deux options avant que vous ne choisissiez.

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