CEMAGI · ID RR-3274

Cemagi Rock Villas : deux maisons achevées de 3 chambres, 265 m², à Cemagi

Le projet se résume à deux maisons achevées, à 312 mètres de l'océan à Cemagi. Chacune compte trois chambres, 265 m² intérieurs et environ 30 m² de terrasses, avec une piscine dans la cour, un séjour double hauteur et un carport couvert. Le leasehold (bail de longue durée) coûte Rp 14,16 Md, avec 27 ans restants et une option de 25 ans.

  • Leasehold 27 + 25 ans
  • Maison construite
  • Piscine privée
  • Maison connectée
  • 3chambres
  • 265 m²surface de la villa
  • ≈ 30 m²de terrasses, en plus
  • Leasehold27 ans restants + option de 25 ans
  • 312 mjusqu'à l'océan

Bien

Ce que vous obtenez

Cemagi Rock Villas, ce sont deux maisons de trois chambres achevées à Cemagi, à 312 mètres de l'océan. Le chantier est terminé, et le constructeur a remis les deux maisons. Rizières et maisons privées occupent le quartier. Pererenan, avec ses cafés et ses commerces, est à environ 2 km à scooter.

Chaque villa compte 265 m² intérieurs, plus environ 30 m² de terrasses. Le séjour double hauteur accueille l'escalier, et la cuisine possède un îlot à plan de travail en pierre. La piscine occupe la cour intérieure, et un carport abrite la voiture. Le vendeur mentionne un système domotique SIMON, une ventilation mécanique et une gestion du climat, et demande aux acheteurs de comparer au prix du mètre carré plutôt qu'avec les villas standard des environs.

Le leasehold a 27 ans restants, avec une option de prolongation de 25 ans, et coûte Rp 14,16 Md. Le vendeur évoque aussi une version en freehold (pleine propriété) autour de Rp 17,7 Md. Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété à titre personnel : cette voie passe par une société indonésienne à capitaux étrangers (PT PMA) et un droit de bâtir HGB sur le terrain. Nous examinons séparément ce montage et ses documents. Les documents du vendeur qualifient tous les prix de provisoires, et nous les faisons confirmer par écrit avant votre réservation.

Grille de prix du promoteur

Cemagi Rock Villas : types de lots et prix

Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.

TypeSurfaceChambresPrixLes chiffres
Villa 3 chambres265 m² + ≈ 30 m² de terrasses3Rp 14,16 Mdavec calcul →

Notre base d'annonces et les documents du vendeur s'accordent sur un seul produit : une villa de trois chambres d'environ 265 m², au prix indiqué. Nous avons demandé au vendeur les plans de chaque niveau.

Les chiffres de ce bien

Cemagi Rock Villas : rendement brut et net

Le vendeur ne publie aucun rendement pour ces villas : nos chiffres reposent donc uniquement sur le marché. Voici notre modèle : Rp 4,4 M par nuit, avec la société de gestion, les taxes, l'usure et l'entretien déduits des revenus. Nous fixons l'occupation sous nos hypothèses habituelles, car le secteur de Cemagi se situe entre 45 et 48 %.

Brut 7,4 %≈ Rp 1,05 Md par an avec 65 % d'occupation et Rp 4,4 M la nuit Net 4,4 %≈ Rp 630 M par an · amorti en ≈ 22,5 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,05 Md7,4 % du prix · tarif Rp 4,4 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 189 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 105 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 126 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 630 M4,4 % du prix · amorti en ≈ 22,5 ans
Scénarios d'occupation : Cemagi Rock Villas
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 888 MRp 355 MRp 533 M3,8 %26,6 ans
65 %baseRp 1,05 MdRp 420 MRp 630 M4,4 %22,5 ans
75 %optimisteRp 1,21 MdRp 485 MRp 727 M5,1 %19,5 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 4,4 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Cemagi (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Cemagi sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Cemagi Villa : 13,4 % net avec 65 % d’occupation; Casa Kayana · villa 2 chambres : 8,7 % net avec 65 % d’occupation; Casa Nostra : 8,6 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Il reste 27 ans de leasehold, et le vendeur propose une option de prolongation de 25 ans. Nous comparons ces deux chiffres au bail principal du terrain et les inscrivons dans le contrat de cession du bail. Un étranger n'accède à la pleine propriété que sous forme de HGB, par une PT PMA. Avant tout acompte, nous voulons encore l'extrait de zonage, une copie du PBG, le SLF et une réponse claire sur la licence de location.

Propriété et permis : Cemagi Rock Villas
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail27 ans restants + option de 25 ansNous vérifions les années restantes et les conditions de prolongation d'après le bail principal du terrain, puis les inscrivons dans le contrat de cession du bail.
ZonageÀ confirmerLes documents du vendeur n'indiquent pas le zonage. Un extrait du RDTR (plan de zonage détaillé) avant l'acompte montrera si la parcelle autorise la location à la nuit.
Permis de construire (PBG)À confirmerLes maisons sont construites, mais nous n'avons ni le numéro du permis ni d'extrait. Nous demandons les deux avant l'acompte.
PromoteurCEMAGI, société à confirmerNous vérifions la société vendeuse, son droit de vendre et le bail foncier sur lequel elle s'appuie.
Certificat de conformité (SLF)Villa construite, certificat à confirmerSans SLF, la régence ne délivre pas de licence de location. Il nous en faut une copie avant l'acompte.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaLa maison étant achevée, votre argent ne part que contre des documents vérifiés et une remise des clés signée.
Mobilier et livraisonConstruit et fini, liste du mobilier à confirmerL'inventaire du mobilier et de l'électroménager est intégré au contrat, et notre inspection vérifie chaque élément qui y figure.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous le prix, les conditions du bail et les documents de ce bien ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous les envoie aujourd’hui.

Conditions

Cemagi Rock Villas : échéancier de paiement

  1. RéservationVous convenez avec le vendeur de l'acompte qui réserve la villa choisie.
  2. VérificationsLe bail du terrain, le zonage, le PBG et le SLF doivent être validés avant le paiement principal.
  3. ContratLa signature a lieu chez le notaire, et vous payez selon le calendrier convenu entre les deux parties.
  4. ClésLa villa vous est remise avec un inventaire signé du mobilier et de l'électroménager.

Les documents du vendeur ne contiennent aucun échéancier de paiement. Nous en négocions un une fois les documents validés, puis l'inscrivons au contrat.

Localisation

Emplacement : Cemagi · Badung

Sur la route côtière de Seseh à Tanah Lot, Cemagi est le village suivant : rizières en terrasses, sable volcanique sombre et un foncier moins cher que partout ailleurs sur le littoral de Badung. La vie y est calme ; pour faire les courses ou dîner dehors, il faut aller à Pererenan.

Cemagi Rock Villas : piscine de la cour et terrasse de la villa
Cemagi · Badung · Kec. Mengwi
  • Océan≈ 312 m
  • Temple Pura Dalem Segara≈ 427 m
  • Temple Pura Gede Luhur Batu Ngaus≈ 484 m
  • Seseh General Store≈ 1,2 km
  • Temple de Tanah Lot≈ 2,7 km
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 14,0 km

On choisit Cemagi pour la courte distance à pied jusqu'à l'océan et pour un foncier moins cher qu'à Pererenan et à Canggu. Contrepartie : les courses se font dans le village voisin, et il faut un scooter.

Cemagi · Badung · carte Google

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  • Funky Placelieu d'intérêt · 1,2 km

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Cemagi Rock Villas

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète à Cemagi Rock Villas ?

Rien du tout. Vous payez la villa au vendeur, et c'est le vendeur qui règle notre commission, séparément. Avant le moindre acompte, nous examinons le terrain, le bail, le zonage, le PBG et le SLF, à nos frais. Nos constats figurent dans un rapport écrit qui nomme chaque point ouvert. Une visite en Zoom est gratuite aussi.

Puis-je acheter dans Cemagi Rock Villas depuis l'étranger ?

Oui. Le chantier étant terminé, nous pouvons visiter les deux villas en direct sur Zoom : cour avec piscine, séjour, chambres et chemin vers l'océan. Nous menons les vérifications documentaires à Bali, et le rendez-vous chez le notaire passe par une procuration : vous restez chez vous. Notre équipe contrôle ensuite la maison d'après l'inventaire du mobilier et vous envoie un compte rendu photo par e-mail.

Quelle est la durée du bail à Cemagi Rock Villas ?

Le leasehold a 27 ans restants, et le vendeur propose une option de prolongation de 25 ans. Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété à Bali : la version en freehold évoquée par le vendeur passe donc par une société indonésienne à capitaux étrangers et un droit de bâtir HGB. Avant votre acompte, nous confirmons la durée restante et les conditions de prolongation d'après le bail principal du terrain.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le prix moyen de Rp 4,4 M la nuit vient d'AirROI pour le secteur Cemagi–Seseh, corrigé selon la taille et la catégorie de la maison. Nos trois scénarios d'occupation pour une villa en gestion sont 55, 65 et 75 %. Nous retranchons 40 % des revenus pour l'exploitation de la maison. C'est une estimation de Rise Real Bali, pas une garantie de revenu.

Lots de ce projet

1 lot avec calcul

Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.

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