CEMAGI · ID RR-3274

Cemagi Rock Villas: بيتان جاهزان بثلاث غرف نوم، 265 م²، في كيماجي

المشروع كله بيتان منجزان على بعد 312 متراً من المحيط في كيماجي (Cemagi). في كل منهما ثلاث غرف نوم و265 م² داخلية ونحو 30 م² من التراسات، مع مسبح في الفناء وصالة بارتفاع طابقين وموقف سيارة مسقوف. سعر الإيجار الطويل 14.16 مليار روبية، والمتبقي 27 سنة مع خيار تمديد 25 سنة.

إيجار طويل 27 + 25 سنة
البيت مبني
مسبح خاص
منزل ذكي

3غرف نوم
265 م²مساحة الفيلا
≈ 30 م²تراسات إضافية
إيجار طويل الأمد27 سنة متبقية + خيار 25 سنة
312 مإلى المحيط

العقار

ماذا تشتري

Cemagi Rock Villas بيتان منجزان بثلاث غرف نوم في كيماجي، على بعد 312 متراً من المحيط. البناء انتهى، والمقاول سلّم البيتين. حولهما حقول أرز وبيوت خاصة. وبيريرينان (Pererenan) بمقاهيها ومتاجرها على بعد كيلومترين تقريباً بالسكوتر.

في كل فيلا 265 م² داخلية ونحو 30 م² من التراسات. الصالة بارتفاع طابقين وفيها الدرج، وفي المطبخ جزيرة بسطح حجري. المسبح يملأ الفناء الداخلي، وموقف مسقوف يحمي السيارة. يذكر البائع نظام منزل ذكي SIMON وتهوية ميكانيكية وتحكماً بالمناخ، ويطلب المقارنة بسعر المتر المربع لا بالفلل العادية المجاورة.

المتبقي من الإيجار الطويل 27 سنة مع خيار تمديد 25 سنة، والسعر 14.16 مليار روبية. ويذكر البائع أيضاً خيار تملك حر بنحو 17.7 مليار روبية. لا يستطيع الأجنبي التملك الحر باسمه، فهذا المسار يحتاج شركة برأس مال أجنبي (PT PMA) وحق المساطحة (HGB) على الأرض. نراجع هذا الهيكل وأوراقه على حدة. مواد البائع تصف كل الأسعار بأنها مبدئية، ونؤكدها كتابياً قبل الحجز.

السعر

من 14.16 مليار روبية

سعر الإيجار الطويل من قاعدة إعلاناتنا، والبائع يصفه بأنه مبدئي. عمولتنا على البائع.

السعر بالروبية الإندونيسية (IDR). نحوّل السعر الذي يطلبه المالك إلى الروبية بسعر صرف ثابت موحد على الموقع كله (17,700 روبية لكل وحدة من عملة الإعلان). المبلغ النهائي الذي تدفعه يحدده عقد البيع. نموذج الدخل تقدير من Rise Real Bali، وبيانات السوق من AirROI لآخر 12 شهراً.

المطوّرCEMAGI
المرحلةمبنية ومسلَّمة
الحيازةإيجار طويل 27 + 25 سنة
الفلل في المشروع2
إلى المحيط312 م

راسلنا عبر واتساب

راسلنا عبر واتساب. نرسل لك مواد البائع ومخططات الفيلا ونموذجاً على نسبة الإشغال التي تفترضها.

قائمة أسعار المطوّر

Cemagi Rock Villas: أنواع الوحدات وأسعارها

الأسعار من قائمة أسعار المطوّر. الدخل الصافي لكل وحدة في صفحتها، عليها علامة «مع الحساب».

النوع	المساحة	غرف النوم	السعر	الأرقام
فيلا بثلاث غرف نوم	265 م² + ≈ 30 م² تراسات	3	14.16 مليار روبية	مع الحساب ←

قاعدة إعلاناتنا وملفات البائع تتفق على منتج واحد: فيلا بثلاث غرف نوم نحو 265 م² بالسعر المعروض. طلبنا من البائع مخططات كل طابق.

حساب هذا العقار

عائد Cemagi Rock Villas: الإجمالي والصافي

البائع لا ينشر عائداً لهاتين الفيلتين، فأرقامنا مبنية على السوق وحده. أدناه نموذجنا: 4.4 مليون روبية لليلة، بعد خصم شركة الإدارة والضريبة والاستهلاك والصيانة من الإيراد. وضعنا الإشغال أدنى من سيناريوهاتنا المعتادة، لأن ممر كيماجي عند 45–48%.

إجمالي 7.4%≈ 1.05 مليار روبية سنوياً بإشغال 65% و4.4 مليون روبية لليلة صافٍ 4.4%≈ 630 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 22.5 سنة

18%شركة الإدارة10%الضرائب12%الاستهلاك والصيانة 60%ما يبقى لصاحب العقار

إيراد الإيجار الإجمالي1.05 مليار روبية7.4% من السعر · سعر الليلة 4.4 مليون روبية، الإشغال 65%
شركة الإدارة189 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
الضرائب105 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
الاستهلاك والصيانة126 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
الصافي لك630 مليون روبية4.4% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 22.5 سنة

سيناريوهات الإشغال: Cemagi Rock Villas
الإشغال	الدخل الإجمالي	المصاريف 40%	الصافي	% من السعر	فترة استرداد رأس المال
55%متحفظ	888 مليون روبية	355 مليون روبية	533 مليون روبية	3.8%	26.6 سنة
65%أساسي	1.05 مليار روبية	420 مليون روبية	630 مليون روبية	4.4%	22.5 سنة
75%قوي	1.21 مليار روبية	485 مليون روبية	727 مليون روبية	5.1%	19.5 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور: البائع لا ينشر عائداً لهاتين الفيلتين، فأرقامنا مبنية على السوق وحده.
سعر الليلة: 4.4 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Cemagi بنحو ≈ 3 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال: يبلغ الإشغال في سوق Cemagi نحو 45–48% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 55%، وأساسي 65%، وقوي 75%.
المصاريف: 40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة: Cemagi Villa: 13.4% صافٍ بإشغال 65%; Casa Kayana · فيلا بغرفتي نوم: 8.7% صافٍ بإشغال 65%; Casa Nostra: 8.6% صافٍ بإشغال 65%.
التقارير والبيانات: AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

اطلب الحساب عبر واتساب

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

المتبقي من الإيجار الطويل 27 سنة، ويعرض البائع خيار تمديد 25 سنة. نقارن الرقمين بعقد إيجار الأرض الأصلي ونكتبهما في عقد بيع حق الإيجار. خيار التملك الحر متاح للأجنبي فقط كحق مساطحة (HGB) عبر شركة PT PMA. قبل أي حجز ما زلنا نحتاج مستخرج التصنيف ونسخة رخصة البناء (PBG) والـSLF وجواباً واضحاً عن رخصة التأجير.

الملكية والتراخيص: Cemagi Rock Villas
شكل الحيازة	إيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار	27 سنة متبقية + خيار 25 سنةنطابق السنوات المتبقية وشروط التمديد مع عقد إيجار الأرض الأصلي، ثم نثبتها في عقد بيع حق الإيجار.
تصنيف الأرض	قيد المراجعةمواد البائع لا تذكر تصنيف الأرض. مستخرج المخطط التنظيمي (RDTR) قبل الحجز يبيّن هل تسمح القطعة بالتأجير بالليلة.
رخصة البناء (PBG)	قيد المراجعةالبيتان مبنيان، لكن ليس لدينا رقم الرخصة ولا مستخرجها. نطلبهما قبل الحجز.
المطوّر	CEMAGI، والشركة قيد التحققنتحقق من الشركة البائعة وحقها في البيع وعقد إيجار الأرض الذي تستند إليه.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)	الفيلا مبنية، والشهادة قيد التحققمن دون شهادة SLF لا تصدر البلدية رخصة التأجير. نحتاج نسخة قبل الحجز.
رخصة التأجير السياحي (NIB)	قيد المراجعةمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)	لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)	لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالبيت منجز، فأموالك لا تخرج إلا مقابل مستندات مفحوصة ومحضر تسليم موقّع.
الأثاث والتسليم	مبنية ومنجزة، وقائمة الأثاث قيد التأكيدجرد الأثاث والأجهزة يدخل في العقد، ومعاينتنا تفحص كل بند فيه.

قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.

Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali

على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك السعر وشروط الإيجار وأوراق هذا البيت؟

اترك رقمك على واتساب وأرسل لك كل شيء اليوم.09:41

الاسم

أوافق على معالجة بياناتي وفق سياسة الخصوصية. المسؤول عن البيانات Rise Real Bali، ونعالجها لتنفيذ طلبك وإرسال الخيارات وفق المرسوم بقانون اتحادي رقم (45) لسنة 2021 بشأن حماية البيانات الشخصية. يعمل فريقنا في إندونيسيا خارج الإمارات، ولا نشاركها مع أي طرف ثالث إلا إذا فرض القانون ذلك. يمكنك في أي وقت طلب الاطلاع على بياناتك أو تصحيحها أو حذفها، أو تقديم شكوى إلى مكتب الإمارات للبيانات.

الشروط

جدول دفعات Cemagi Rock Villas

الحجزتتفق مع البائع على دفعة الحجز التي تثبّت الفيلا التي تختارها.
التحققعقد الأرض والتصنيف ورخصة البناء (PBG) والـSLF يجب أن تجتاز المراجعة قبل الدفعة الرئيسية.
العقدالتوقيع لدى كاتب العدل، والدفع وفق الجدول الذي اتفق عليه الطرفان.
المفاتيحتنتقل الفيلا مع جرد موقّع للأثاث والأجهزة.

ملفات البائع لا تتضمن خطة سداد. نتفاوض عليها بعد اجتياز المستندات الفحص ونثبتها في العقد.

الموقع

الموقع: كيماجي · بادونج

على الطريق الساحلي من سيسيه (Seseh) إلى تاناه لوت (Tanah Lot)، كيماجي هي القرية التالية: مدرجات أرز ورمل بركاني داكن وأرض أرخص من أي مكان آخر على ساحل بادونج. الحياة هادئة، وللتسوق أو العشاء تذهب إلى بيريرينان.

Cemagi Rock Villas: مسبح الفناء وتراس الفيلا — كيماجي · بادونج · منطقة منجوي

البحر≈ 312 م
معبد بورا داليم سيجارا (Pura Dalem Segara)≈ 427 م
معبد بورا جيدي لوهور باتو نجاوس (Pura Gede Luhur Batu Ngaus)≈ 484 م
متجر Seseh General Store≈ 1.2 كم
معبد تاناه لوت≈ 2.7 كم
مطار نغوراه راي≈ 14.0 كم

يختار الناس كيماجي لقرب المحيط مشياً ولأرض أرخص من بيريرينان وكانجو. المقابل أن المشاوير في القرية المجاورة، وتحتاج سكوتر.

كيماجي · بادونج · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

3معالم
1فندق
1شاطئ

الأقرب

Uma La Lang Villasفندق · 382 م
Pura Dalem Segaraمعلم · 427 م
Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngausمعلم · 484 م
Sejuk Beach Villaفندق · 1.1 كم
Warung Fast Adhyمطعم · 1.1 كم
Wander Havensفندق · 1.1 كم
Seseh General Storeمقهى · 1.2 كم
Funky Placeمعلم · 1.2 كم

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Cemagi Rock Villas

كم تتقاضى Rise Real Bali عند الشراء في Cemagi Rock Villas؟

لا شيء إطلاقاً. تدفع للبائع ثمن الفيلا، والبائع يدفع عمولتنا على حدة. قبل أي روبية من دفعة الحجز نراجع الأرض والإيجار والتصنيف ورخصة البناء (PBG) والـSLF على حسابنا. ما نجده يصلك في تقرير مكتوب يسمي كل نقطة مفتوحة. والمعاينة عبر Zoom مجانية أيضاً.

هل يمكن الشراء في Cemagi Rock Villas من خارج إندونيسيا؟

نعم. البناء منتهٍ، فنتجول معك في الفيلتين مباشرة عبر Zoom: فناء المسبح والصالة وغرف النوم والطريق نحو المحيط. نجري فحص المستندات في بالي، وموعد كاتب العدل يتم بوكالة قانونية فتبقى في بيتك. ثم يعاين فريقنا البيت مقابل جرد الأثاث ويرسل لك تقريراً مصوراً.

كم مدة الإيجار في Cemagi Rock Villas؟

المتبقي من الإيجار الطويل 27 سنة، ويعرض البائع خيار تمديد 25 سنة. لا يسمح في بالي بالتملك الحر للأجانب، فخيار التملك الحر الذي يذكره البائع يحتاج شركة إندونيسية برأس مال أجنبي وحق المساطحة (HGB). نؤكد المدة المتبقية وشروط التمديد مقابل عقد إيجار الأرض الأصلي قبل الحجز.

من أين أرقام العائد؟

سعر الليلة 4.4 مليون روبية من AirROI لممر كيماجي وسيسيه، معدّلاً لمساحة البيت وفئته. سيناريوهات الإشغال الثلاثة لفيلا مُدارة: 55 و65 و75%. نخصم 40% من الإيراد لتشغيل البيت. هذا تقدير Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل.

وحدات هذا المشروع