CEMAGI · ID RR-3274

Cemagi Rock Villas: dos casas terminadas de tres dormitorios y 265 m² en Cemagi

El proyecto entero son dos casas terminadas a 312 metros del océano, en Cemagi. Cada una tiene tres dormitorios, 265 m² interiores y unos 30 m² de terrazas, con piscina en el patio, salón a doble altura y cochera cubierta. El leasehold cuesta Rp 14.160 millones, con 27 años por delante y opción de 25 más.

  • Leasehold de 27 + 25 años
  • Casa construida
  • Piscina privada
  • Casa domótica
  • 3dormitorios
  • 265 m²superficie de la villa
  • ≈ 30 m²de terrazas, aparte
  • Leaseholdquedan 27 años + opción de 25
  • 312 mal océano

Inmueble

Qué compras

Cemagi Rock Villas son dos casas terminadas de tres dormitorios en Cemagi, a 312 metros del océano. La obra ha acabado y el constructor ya entregó las dos. Alrededor hay arrozales y casas particulares. Pererenan, con sus cafeterías y tiendas, queda a unos dos kilómetros en moto.

Cada villa tiene 265 m² interiores y unos 30 m² de terrazas. El salón a doble altura aloja la escalera, y la cocina tiene isla con encimera de piedra. La piscina ocupa el patio interior y hay cochera cubierta. El vendedor incluye domótica SIMON, ventilación mecánica y climatización, y pide que se compare por precio por metro cuadrado, no con las villas corrientes de la zona.

Al leasehold le quedan 27 años, con opción de prorrogarlo 25, y cuesta Rp 14.160 millones. El vendedor menciona también una versión en plena propiedad (freehold) por unos Rp 17.700 millones. Un extranjero no puede tenerla a su nombre, así que esa vía exige una sociedad indonesia de capital extranjero (PT PMA) y un derecho de superficie (HGB) sobre el suelo. Esa estructura y sus papeles los vemos aparte. Los materiales del vendedor dan todos los precios como preliminares, y los confirmamos por escrito antes de tu reserva.

Lista de precios de la promotora

Cemagi Rock Villas: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Villa de 3 dorm.265 m² + ≈ 30 m² de terrazas3Rp 14.160 millonescon cálculo →

Nuestra base de anuncios y los archivos del vendedor coinciden en un solo producto: una villa de tres dormitorios de unos 265 m², al precio indicado. Hemos pedido al vendedor los planos de cada planta.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Cemagi Rock Villas: bruta y neta

El vendedor no publica rentabilidad de estas villas, así que nuestras cifras se apoyan solo en el mercado. Abajo va nuestro modelo: Rp 4,4 millones por noche, descontando de la facturación la gestora, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento. Ponemos la ocupación por debajo de nuestros escenarios habituales, porque el corredor de Cemagi está en el 45–48 %.

Bruta 7,4 %≈ Rp 1.050 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 4,4 millones por noche Neta 4,4 %≈ Rp 630 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 22,5 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.050 millones7,4 % del precio · Rp 4,4 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 189 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 105 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 126 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 630 millones4,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 22,5 años
Escenarios de ocupación: Cemagi Rock Villas
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 888 millonesRp 355 millonesRp 533 millones3,8%26,6 años
65%baseRp 1.050 millonesRp 420 millonesRp 630 millones4,4%22,5 años
75%optimistaRp 1.210 millonesRp 485 millonesRp 727 millones5,1%19,5 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 4,4 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Cemagi (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Cemagi en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Cemagi Villa: 13,4 % neto con un 65 % de ocupación; Casa Kayana · villa de 2 dormitorios: 8,7 % neto con un 65 % de ocupación; Casa Nostra: 8,6 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Al leasehold le quedan veintisiete años, y el vendedor ofrece una opción de prórroga de 25. Cotejamos las dos cifras con el leasehold principal del suelo y las escribimos en el contrato de cesión. La opción en plena propiedad, para un extranjero, solo es posible a través de una PT PMA con derecho de superficie (HGB). Antes de cualquier reserva aún queremos el extracto de la zona, una copia del PBG, el SLF y una respuesta clara sobre la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de Cemagi Rock Villas
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoquedan 27 años + opción de 25Cotejamos los años restantes y las condiciones de prórroga con el leasehold principal del suelo y los fijamos en el contrato de cesión del leasehold.
ZonificaciónPor confirmarLos materiales del vendedor no dicen la zona. Un extracto del RDTR antes de la reserva muestra si la parcela permite alquilar por noches.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarLas casas están construidas, pero no tenemos ni el número de licencia ni un extracto. Pedimos los dos antes de la reserva.
PromotoraCEMAGI, sociedad por confirmarComprobamos la sociedad vendedora, su derecho a vender y el leasehold del suelo que hay detrás.
Certificado de habitabilidad (SLF)Villa construida, certificado por confirmarSin SLF, la regencia no concede licencia de alquiler turístico. Necesitamos una copia antes de la reserva.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualCon una casa terminada, tu dinero solo se mueve contra documentos comprobados y un acta de entrega firmada.
Mobiliario y entregaConstruida y acabada, muebles por confirmarEl inventario de muebles y electrodomésticos entra en el contrato, y en nuestra revisión comprobamos cada elemento.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso el precio, las condiciones del leasehold y los papeles de esta casa?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando todo.

Condiciones

Calendario de pagos de Cemagi Rock Villas

  1. ReservaAcuerdas con el vendedor la reserva que bloquea la villa elegida.
  2. ComprobacionesEl leasehold del suelo, la zona, el PBG y el SLF tienen que pasar la revisión antes del pago principal.
  3. ContratoLa firma es ante notario, y pagas según el calendario pactado entre las dos partes.
  4. LlavesLa villa cambia de manos con un inventario firmado de muebles y electrodomésticos.

Los archivos del vendedor no traen plan de pagos. Lo negociamos cuando los documentos pasan la revisión y lo fijamos en el contrato.

Ubicación

Dónde está: Cemagi · Badung

Por la carretera de la costa de Seseh a Tanah Lot, Cemagi es el siguiente pueblo: arrozales en terrazas, arena volcánica oscura y el suelo más barato del litoral de Badung. La vida es tranquila; para compras o cenar fuera se va a Pererenan.

Cemagi Rock Villas: piscina del patio y terraza de la villa
Cemagi · Badung · Kec. Mengwi
  • Al océano≈ 312 m
  • Templo Pura Dalem Segara≈ 427 m
  • Templo Pura Gede Luhur Batu Ngaus≈ 484 m
  • Seseh General Store≈ 1,2 km
  • Templo de Tanah Lot≈ 2,7 km
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 14,0 km

Cemagi se elige por el paseo corto hasta el océano y por un suelo más barato que en Pererenan y Canggu. La pega: los recados se hacen en el pueblo de al lado, y vas a necesitar moto.

Cemagi · Badung · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 3lugares de interés
  • 1hotel
  • 1playa

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  • Uma La Lang Villashotel · 382 m
  • Pura Dalem Segaralugar de interés · 427 m
  • Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngauslugar de interés · 484 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 1,1 km
  • Warung Fast Adhyrestaurante · 1,1 km
  • Wander Havenshotel · 1,1 km
  • Seseh General Storecafetería · 1,2 km
  • Funky Placelugar de interés · 1,2 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Cemagi Rock Villas

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en Cemagi Rock Villas?

Nada en absoluto. La villa se la pagas al vendedor, y él paga aparte nuestra comisión. Antes de que pagues una sola rupia de reserva revisamos a nuestra costa el suelo, el leasehold, la zona, el PBG y el SLF. Lo que encontremos va en un informe escrito que nombra cada punto abierto. La visita por Zoom también es gratis.

¿Puedo comprar en Cemagi Rock Villas desde el extranjero?

Sí. Con la obra terminada, te enseñamos las dos villas en directo por Zoom: patio con piscina, salón, dormitorios y el camino hacia el océano. Las comprobaciones de documentos las hacemos en Bali, y firmas ante notario mediante un poder, así que no tienes que viajar. Después revisamos la casa contra el inventario de muebles y te mandamos un informe con fotos.

¿Cuánto dura el leasehold en Cemagi Rock Villas?

Al leasehold le quedan 27 años, y el vendedor ofrece una opción de prórroga de 25. En Bali un extranjero no puede tener plena propiedad, así que la versión en plena propiedad que menciona el vendedor exige una sociedad indonesia de capital extranjero y un derecho de superficie (HGB). Antes de tu reserva confirmamos el plazo restante y las condiciones de prórroga con el leasehold principal del suelo.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

La tarifa de Rp 4,4 millones por noche sale de AirROI para el corredor de Cemagi y Seseh, corregida por tamaño y categoría de la casa. Para una villa gestionada usamos tres escenarios de ocupación: 55, 65 y 75 %. Restamos el 40 % de la facturación por el funcionamiento de la casa. Es una estimación de Rise Real Bali, no una garantía de ingresos.

Unidades de este proyecto

1 unidad con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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