CEMAGI · ID RR-3281

Casa Kayana: villa de dos dormitorios, 230 m² en parcela de 140 m², Cemagi

Terminada, con dos dormitorios y pensada para una pareja: 230 m² construidos sobre una parcela de 140 m², cerca de las olas de Cemagi. La piscina está en el patio y desde la azotea se ve el mar. Cuesta Rp 4.940 millones, con 24 años de leasehold que la promotora prorroga otros 25.

Unidad de Casa Kayana

  • Leasehold de 24 + 25 años
  • Casa construida
  • Piscina privada
  • Azotea
  • 2dormitorios en la planta alta
  • 2baños
  • 230 m²superficie de la villa
  • 140 m²parcela
  • Leasehold24 + 25 años

Inmueble

Qué compras

Es la distribución de dos dormitorios de Casa Kayana, en la calle donde Cemagi se funde con Seseh. El proyecto tiene solo dos casas gemelas, A y B, de 230 m² cada una sobre 140 m² de suelo. En la calle hay arrozales y casas particulares, y las cafeterías de Pererenan quedan a unos dos kilómetros al este.

En la planta baja, salón y cocina son interiores y la piscina del patio está justo delante. Los dos dormitorios están arriba y salen a un balcón; la azotea mira a los arrozales y al mar. Muebles y electrodomésticos vienen según la especificación de la promotora, así que una pareja o una familia pequeña entra con la maleta. Solo hay sitio para motos: la villa no tiene plaza de coche.

Se compra en leasehold de 24 años, y los materiales de la promotora prometen una renovación de 25 más. Los años restantes los medimos desde el leasehold principal del suelo, firmado ante notario el 13/10/2023. La casa se construyó en 2026. Esta distribución sale por Rp 4.940 millones, y puedes entrar a vivir en cuanto se cierre la compra.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Casa Kayana · villa de 2 dormitorios: bruta y neta

El vendedor no publica rentabilidad de esta villa, así que las cuentas salen de datos de mercado. Abajo va nuestro modelo: parte de Rp 3 millones por noche reservada y resta la comisión de la gestora, impuestos y mantenimiento. Ojo con la ocupación: el corredor de Cemagi se queda de media en el 45–48 %, por debajo de nuestros escenarios habituales.

Bruta 14,5 %≈ Rp 714 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,0 millones por noche Neta 8,7 %≈ Rp 428 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,5 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 714 millones14,5 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 128 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 71,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 85,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 428 millones8,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,5 años
Escenarios de ocupación: Casa Kayana · villa de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 604 millonesRp 242 millonesRp 362 millones7,3%13,6 años
65%baseRp 714 millonesRp 286 millonesRp 428 millones8,7%11,5 años
75%optimistaRp 824 millonesRp 329 millonesRp 494 millones10,0%10,0 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Cemagi (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Cemagi en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Cemagi Villa: 13,4 % neto con un 65 % de ocupación; Casa Nostra: 8,6 % neto con un 65 % de ocupación; PREDMET.CEMAGI · estudio 25,7 m²: 9,6 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Tienes un leasehold de 24 años, y los materiales de la promotora ofrecen otros 25 encima. El plazo restante se cuenta desde el leasehold principal del suelo, certificado ante notario el 13/10/2023. La firma se hace ante notario cuando las licencias pasan nuestra revisión. Aún no tenemos copias del PBG ni del SLF, y la licencia de alquiler turístico también está pendiente.

Derecho y licencias de Casa Kayana · villa de 2 dormitorios
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho24 + 25 añosEl leasehold principal del suelo lleva certificación notarial del 13/10/2023. Tu contrato toma de esa escritura los años restantes y las reglas de renovación.
ZonificaciónZona turística, según la promotoraSacamos un extracto del RDTR antes de la reserva en lugar de fiarnos de lo que diga el vendedor.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarEl número y un extracto oficial están en nuestra lista de peticiones a la promotora antes de tu reserva.
PromotoraCasa Oasis, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad y lo que ha entregado, entre otras cosas las villas de Casa Nostra, al lado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Villa construida, certificado por confirmarLa licencia de alquiler turístico exige antes el SLF, así que conseguimos una copia antes de que se mueva el dinero.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualCon una casa terminada, pagas contra un paquete de documentos revisado y recibes la villa con un acta de entrega.
Mobiliario y entregaAmueblada según la especificación de la promotoraLa especificación de mobiliario de la promotora, del 07/01/2026, va como anexo al contrato, y revisamos la villa contra ella.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso el precio, las condiciones del leasehold y los papeles de esta casa?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando todo.

Condiciones

Calendario de pagos de Casa Kayana · villa de 2 dormitorios

  1. ReservaLa reserva saca esta villa del mercado. La promotora aún no ha fijado el importe.
  2. ComprobacionesAntes de la transferencia principal comprobamos el leasehold principal, la zona, el PBG y el SLF.
  3. ContratoEl notario da fe de tu firma, y los pagos siguen el plan de la promotora.
  4. LlavesRecibes la casa amueblada con un acta de entrega firmada.

Los materiales de Casa Oasis no traen plan de pagos. Tras la revisión legal acordamos el calendario y lo escribimos en el contrato.

Ubicación

Dónde está: Munduk Belan · Cemagi

Siguiendo la costa desde Seseh hacia Tanah Lot, Cemagi mezcla arrozales y playas de arena negra, y el suelo cuesta menos que en el resto del litoral de Badung. Las tardes son tranquilas; para cafeterías y compras se va en coche a Pererenan.

Casa Kayana: patio con piscina rodeado de ventanas en arco
Cemagi · Badung · Jl. Munduk Belan
  • Al océano≈ 413 m
  • Warung Fast Adhy≈ 403 m
  • Seseh General Store≈ 502 m
  • Templo Pura Dalem Segara≈ 696 m
  • Templo de Tanah Lot≈ 3,3 km
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 13,5 km

A Cemagi viene quien quiere el océano cerca y un suelo más barato que en Pererenan y Canggu. Los huéspedes reservan estancias más largas y tranquilas. Para salir de noche, toca ir en coche a Canggu.

Munduk Belan · Cemagi · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6hoteles
  • 5lugares de interés
  • 1restaurante
  • 1cafetería

Lo más cercano

  • Warung Fast Adhyrestaurante · 403 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 457 m
  • Seseh General Storecafetería · 502 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 561 m
  • Villa Mataharihotel · 644 m
  • Pura Dalem Segaralugar de interés · 696 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 754 m
  • Udara Balihotel · 865 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Casa Kayana · villa de 2 dormitorios

¿Pago algo a Rise Real Bali por esta villa de Casa Kayana?

No. Pagas lo que pide la promotora y nada más, porque nuestra comisión la cubre Casa Oasis. Antes de cualquier reserva revisamos el suelo, el leasehold principal, la zona, el PBG y el SLF, y ese coste lo asumimos nosotros. Las conclusiones te llegan por escrito, con cada punto pendiente señalado. El recorrido de la casa por Zoom también es gratis.

¿Se puede comprar esta villa a distancia?

Sí. Ves por Zoom, en directo, el patio con piscina, los dormitorios, la azotea y el camino a la playa. Nuestro equipo hace la revisión de documentos, y la firma se hace ante notario con tu poder. Recibimos la casa sobre el terreno, comprobamos muebles y electrodomésticos contra la especificación y te mandamos fotos.

¿Qué incluye el precio de Rp 4.940 millones?

Te llevas la villa de 230 m² en su parcela de 140 m², la piscina del patio, la azotea y los muebles y electrodomésticos de la especificación de la promotora del 07/01/2026. Esa lista va como anexo al contrato, y la revisión de entrega la sigue punto por punto. La cifra sale de nuestra base de anuncios, y nuestra comisión la paga Casa Oasis.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Para el corredor de Cemagi y Seseh, AirROI sitúa la tarifa por noche en Rp 3 millones, y la ajustamos al tamaño y tipo de esta villa. Para una casa gestionada usamos tres escenarios de ocupación: 55, 65 y 75 %. Restamos el 40 % de la facturación en gastos de explotación. El escenario medio da una rentabilidad neta del 8,7 %. Es nuestra estimación y nadie la garantiza.

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