CEMAGI · ID RR-3281

Casa Kayana: willa z dwiema sypialniami, 230 m² na działce 140 m², Cemagi

Gotowa willa z dwiema sypialniami blisko plaży w Cemagi: 230 m² na działce 140 m² za Rp 4,94 mld. Basen na podwórzu i taras na dachu z widokiem na morze – układ w sam raz dla pary. Leasehold trwa 24 lata, a deweloper zapowiada przedłużenie o kolejne 25.

Lokal w projekcie Casa Kayana

Leasehold 24 + 25 lat
Dom wybudowany
Prywatny basen
Taras na dachu

2sypialnie na górnym piętrze
2łazienki
230 m²powierzchnia willi
140 m²działka
Leasehold24 + 25 lat

Nieruchomość

Co kupujesz

Casa Kayana stoi przy uliczce, na której Cemagi przechodzi w Seseh. W projekcie są tylko dwa identyczne domy, A i B, każdy po 230 m² na 140 m² gruntu. Wzdłuż ulicy ciągną się pola ryżowe i prywatne domy, a do kawiarni Pererenan jest ok. dwóch kilometrów na wschód.

Na parterze są salon i kuchnia, tuż obok basen na podwórzu. Obie sypialnie są na górze i wychodzą na balkon, a z tarasu na dachu widać pola i morze. Meble i sprzęt są zgodne ze specyfikacją dewelopera, więc para albo mała rodzina wprowadza się z walizką. Miejsca na samochód nie ma – zaparkujesz tylko skutery.

Własność to leasehold na 24 lata, a materiały dewelopera obiecują przedłużenie o 25 lat. Pozostałe lata liczymy od głównej dzierżawy gruntu, poświadczonej notarialnie 13.10.2023. Dom powstał w 2026 r. Ten układ kosztuje w cenniku Rp 4,94 mld, a wprowadzić się możesz od razu po zamknięciu transakcji.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Casa Kayana · willa z 2 sypialniami: brutto i netto

Sprzedający nie publikuje dochodu dla tej willi, więc liczby budujemy na danych rynkowych. Poniżej nasz model, zaczynający się od Rp 3,0 mln za zarezerwowaną dobę, minus udział zarządcy, podatek i utrzymanie. Obłożenie przyjmujemy niżej niż zwykle, bo korytarz Cemagi notuje średnio tylko 45–48%.

Brutto 14,5%≈ Rp 714 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 3,0 mln za noc Netto 8,7%≈ Rp 428 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,5 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 714 mln14,5% ceny · Rp 3,0 mln za noc, obłożenie 65%
Firma zarządzającaRp 128 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 71,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 85,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 428 mln8,7% ceny · okres zwrotu ≈ 11,5 lat

Scenariusze obłożenia: Casa Kayana · willa z 2 sypialniami
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
55%ostrożny	Rp 604 mln	Rp 242 mln	Rp 362 mln	7,3%	13,6 lat
65%bazowy	Rp 714 mln	Rp 286 mln	Rp 428 mln	8,7%	11,5 lat
75%optymistyczny	Rp 824 mln	Rp 329 mln	Rp 494 mln	10,0%	10,0 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Sprzedający nie publikuje dochodu dla tej willi, więc liczby budujemy na danych rynkowych.
Cena za noc: Rp 3,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Cemagi to ≈ Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Cemagi: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Cemagi Villa: 13,4% netto przy obłożeniu 65%; Casa Nostra: 8,6% netto przy obłożeniu 65%; PREDMET.CEMAGI · Studio 25,7 m²: 9,6% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Dostajesz leasehold na 24 lata, a materiały dewelopera oferują kolejne 25 lat. Pozostały okres wynika z głównej dzierżawy gruntu poświadczonej notarialnie 13.10.2023. Podpisanie odbywa się u notariusza, gdy pozwolenia przejdą nasz przegląd. Wciąż nie mamy kopii PBG i SLF, licencja na najem też jest otwarta.

Prawo i pozwolenia: Casa Kayana · willa z 2 sypialniami
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	24 + 25 latGłówna dzierżawa gruntu ma poświadczenie notarialne z datą 13.10.2023. Twoja umowa bierze pozostałe lata i zasady przedłużenia wprost z tego aktu.
Strefa (RDTR)	Strefa turystyczna, według deweloperaWypis z RDTR pobieramy przed opłatą rezerwacyjną, zamiast polegać na słowach sprzedającego.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaNumer i oficjalny wypis są na naszej liście próśb do dewelopera przed Twoją wpłatą.
Deweloper	Casa Oasis, spółka do potwierdzeniaNasze sprawdzenie obejmuje podmiot prawny i to, co już oddał, w tym sąsiednie wille Casa Nostra.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Willa wybudowana, certyfikat do potwierdzeniaLicencja na najem wymaga najpierw SLF, więc kopię zdobywamy przed jakimkolwiek przelewem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoPrzy gotowym domu płacisz za sprawdzony komplet dokumentów i odbierasz willę na podstawie pozwolenia na użytkowanie (SLF).
Wyposażenie i odbiór	Umeblowana według specyfikacji deweloperaSpecyfikacja mebli dewelopera z datą 07.01.2026 dołącza do umowy jako załącznik, a willę sprawdzamy według niej.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci cenę, warunki leasehold i dokumenty tego domu?

Zostaw numer WhatsApp, a wyślę wszystko jeszcze dziś.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Casa Kayana · willa z 2 sypialniami

RezerwacjaOpłata rezerwacyjna zdejmuje tę willę z rynku. Deweloper nie ustalił jeszcze kwoty.
SprawdzenieSprawdzamy główną dzierżawę, strefę, PBG i SLF przed główną wpłatą.
UmowaNotariusz jest świadkiem Twojego podpisu, a płatności idą według planu dewelopera.
KluczeOdbierasz umeblowany dom na podstawie podpisanego protokołu odbioru.

W materiałach Casa Oasis nie ma planu płatności. Po due diligence ustalamy harmonogram i wpisujemy go do umowy.

Położenie

Położenie: Munduk Belan · Cemagi

Kolejno wzdłuż wybrzeża od Seseh w stronę Tanah Lot, Cemagi łączy ryżowe pola z czarnymi plażami, a ziemia kosztuje tu mniej niż na reszcie wybrzeża Badung. Wieczorami jest cicho, a po kawiarnie i zakupy jedziesz do Pererenan.

Casa Kayana: podwórze z basenem w ramie łukowych okien — Cemagi · Badung · Jl. Munduk Belan

Ocean≈ 413 m
Warung Fast Adhy≈ 403 m
Seseh General Store≈ 502 m
Świątynia Pura Dalem Segara≈ 696 m
Świątynia Tanah Lot≈ 3,3 km
Lotnisko Ngurah Rai≈ 13,5 km

Cemagi przyciąga kupujących, którzy chcą mieć ocean blisko, a ziemię tańszą niż w Pererenan i Canggu. Goście rezerwują dłuższe, spokojniejsze pobyty. Na wieczór wyjeżdża się do Canggu.

Munduk Belan · Cemagi · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

6hotele
5atrakcje
1restauracje
1kawiarnie

Najbliższe miejsca

Warung Fast Adhyrestauracja · 403 m
Sejuk Beach Villahotel · 457 m
Seseh General Storekawiarnia · 502 m
Kecamatan Mangwihotel · 561 m
Villa Mataharihotel · 644 m
Pura Dalem Segaraatrakcja · 696 m
Villa Tepi Sawahhotel · 754 m
Udara Balihotel · 865 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Casa Kayana · willa z 2 sypialniami

Czy płacę coś Rise Real Bali za tę willę w Casa Kayana?

Nie. Płacisz cenę dewelopera i nic więcej, bo naszą prowizję pokrywa Casa Oasis. Grunt, główną dzierżawę, strefę, PBG i SLF sprawdzamy na własny koszt przed jakąkolwiek wpłatą. Wyniki dostajesz na piśmie, a każdą otwartą kwestię zaznaczamy osobno. Oglądanie domu na Zoomie też jest bezpłatne.

Czy tę willę da się kupić zdalnie?

Tak. Na Zoomie oglądasz na żywo basen na podwórzu, sypialnie, dach i drogę na plażę. Dokumenty sprawdza nasz zespół, a notariusz podpisuje umowę na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Dom odbieramy na miejscu, sprawdzamy meble i sprzęt według specyfikacji i wysyłamy zdjęcia.

Co obejmuje cena Rp 4,94 mld?

Dostajesz willę 230 m² na działce 140 m², basen na podwórzu, taras na dachu oraz meble i sprzęt wymienione w specyfikacji dewelopera z 07.01.2026. Ta lista staje się załącznikiem do umowy, a odbiór sprawdzamy według niej punkt po punkcie. Źródłem ceny jest nasza baza ofert, a naszą prowizję płaci Casa Oasis.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Dla korytarza Cemagi i Seseh AirROI podaje stawkę Rp 3,0 mln za dobę, a my korygujemy ją pod metraż i typ tej willi. Dla lokalu z operatorem liczymy trzy warianty obłożenia: 55, 65 i 75%. Odejmujemy 40% przychodu na koszty utrzymania. W wariancie środkowym stopa zwrotu netto wynosi 8,7%. To nasz szacunek, nie gwarancja.

Oferty