CEMAGI · ID RR-1406

Casa Nostra: gotowa willa z trzema sypialniami, 336 m², w Cemagi

Na plażę dojdziesz pieszo: to 300 metrów od tej piętrowej willi przy Jalan Munduk Belan, od strony Seseh w Cemagi. Dom ma 336 m² na działce 220 m², trzy sypialnie z łazienkami, basen na podwórzu i ogród na dachu. Cena to Rp 6,18 mld za leasehold 24 lata plus kolejne 25.

  • Leasehold 24 + 25 lat
  • Oddany
  • Prywatny basen
  • Ogród na dachu
  • 3sypialnie, każda z własną łazienką
  • 3,5łazienki: trzy przy sypialniach plus gościnna
  • 336 m²powierzchnia willi
  • 220 m²działka
  • Leasehold24 + 25 lat
  • 300 mdo plaży, według sprzedającego

Nieruchomość

Co kupujesz

Casa Nostra stoi przy Jalan Munduk Belan w Cemagi, dokładnie tam, gdzie Cemagi styka się z Seseh. Sprzedający podaje 300 metrów do plaży. Przy ulicy są pola ryżowe i prywatne wille, a do kawiarni i sklepów Pererenan jest ok. dwóch kilometrów. Willę postawiła Casa Oasis; jej drugi projekt, Casa Kayana, stoi przy tej samej drodze.

Dwie kondygnacje dają 336 m² na działce 220 m². Na parterze są zamknięte kuchnia i salon z sufitem 3,35 m, pralnia, łazienka dla gości i basen na podwórzu. Na górze trzy sypialnie mają własne łazienki i sufity 2,8 m. Balkon wychodzi na pola i ocean, a spod strzechy na dachu widać plażę i wulkany. Między skrzydłami domu mieszczą się małe ogródki z basenikami. Miejsce na samochód i wiata na skutery – w Cemagi to rzadkość. Meble są w cenie.

Według dokumentów sprzedającego działka ma różową strefę (turystyczną). Leasehold obejmuje 24 lata, do 6 marca 2050 r., plus przedłużenie o 25 lat. Wprowadzić się możesz już teraz. Nasza baza ofert wycenia willę na Rp 6,18 mld, a przy okazji właściciel wynajmuje ją ekipom zdjęciowym i filmowym za Rp 1,6 mln za godzinę. Przed opłatą rezerwacyjną domagamy się trzech dokumentów: numeru PBG, SLF i licencji na najem. W materiałach nie ma planu płatności.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Casa Nostra: brutto i netto

Sprzedający nie podaje żadnego zwrotu dla Casa Nostra. Poniżej nasz model, oparty na Rp 3,7 mln za dobę, po opłaceniu zarządzania, podatku i rezerwy na zużycie. Dane dla okolicy pokazują obłożenie w korytarzu Cemagi na poziomie 45–48%, niżej niż we wszystkich trzech wariantach, więc zacznij od ostrożnego.

Brutto 14,3%≈ Rp 882 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 3,7 mln za noc Netto 8,6%≈ Rp 529 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,7 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 882 mln14,3% ceny · Rp 3,7 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 159 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 88,2 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 106 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 529 mln8,6% ceny · okres zwrotu ≈ 11,7 lat
Scenariusze obłożenia: Casa Nostra
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 746 mlnRp 298 mlnRp 448 mln7,2%13,8 lat
65%bazowyRp 882 mlnRp 353 mlnRp 529 mln8,6%11,7 lat
75%optymistycznyRp 1,02 mldRp 407 mlnRp 611 mln9,9%10,1 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Sprzedający nie podaje żadnego zwrotu dla Casa Nostra.
Cena za noc
Rp 3,7 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Cemagi to ≈ Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Cemagi: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Cemagi Villa: 13,4% netto przy obłożeniu 65%; Casa Kayana · willa z 2 sypialniami: 8,7% netto przy obłożeniu 65%; PREDMET.CEMAGI · Studio 25,7 m²: 9,6% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Przejmujesz dzierżawę gruntu z 24 latami do wykorzystania, do 6 marca 2050 r., a sprzedający deklaruje potem przedłużenie o 25 lat. Notariusz rejestruje Twoją umowę leasehold, gdy nasze sprawdzenia się zakończą. Sama willa jest gotowa, ale wciąż czekamy na kopie pozwolenia na budowę (PBG), SLF i licencji na najem.

Prawo i pozwolenia: Casa Nostra
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold24 lata do 6 marca 2050 + 25W dniu podpisania przeliczamy pozostałe lata i porównujemy je z notarialną dzierżawą gruntu. Warunki i cena przedłużenia trafiają na piśmie.
Strefa (RDTR)Różowa strefa (turystyczna), według sprzedającegoOstatnie słowo ma wypis z RDTR, który pobieramy przed opłatą rezerwacyjną.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaW dokumentacji jest walidacja willi. Wciąż potrzebujemy numeru PBG i wypisu przed Twoją wpłatą.
DeweloperCasa Oasis, spółka do potwierdzeniaSprawdzamy spółkę i jej ukończone wille, w tym sąsiednią Casa Kayana.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Zbudowany, SLF do potwierdzeniaBez SLF nie ma licencji na najem, dlatego chcemy kopii przed jakimkolwiek przelewem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoWilla jest gotowa, więc płacisz w chwili podpisania u notariusza i tak samo odbierasz klucze.
Wyposażenie i odbiórW pełni umeblowana, ze sprzętemHarmonogram mebli i sprzętu staje się załącznikiem do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Casa Nostra?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Casa Nostra

  1. RezerwacjaOpłata rezerwacyjna rezerwuje Casa Nostra, wysokość wciąż sprawdzamy u sprzedającego.
  2. SprawdzenieDzierżawa gruntu, strefa, PBG i SLF muszą się potwierdzić przed główną częścią wpłaty.
  3. UmowaPodpisujesz u notariusza i płacisz według harmonogramu zaakceptowanego przez obie strony.
  4. KluczeUmeblowana willa przechodzi na Ciebie na podstawie podpisanego pozwolenia na użytkowanie (SLF).

Sprzedający nie przedstawił planu płatności. Wpisujemy go do umowy po due diligence.

Położenie

Położenie: Munduk Belan · Cemagi

Munduk Belan to uliczka wśród ryżowych pól i prywatnych willi, z czarnym piaskiem 300 metrów stąd i świątynią Pura Dalem Segara ok. 700 metrów dalej. Jest tu naprawdę cicho. Sklepy w Pererenan i teren Nuanu Creative City są po ok. 2 km.

Casa Nostra: ogród na dachu i altana kryta strzechą
Cemagi · Badung · Jl. Munduk Belan
  • Plaża300 m
  • Świątynia Pura Dalem Segara≈ 700 m
  • Plaża Pererenan≈ 1,7 km
  • Minimarkety w Pererenan≈ 2 km
  • Nuanu Creative City≈ 2 km

Kupujący wybierają ten pas dla pól, ciszy i oceanu w zasięgu spaceru. Codzienne życie wciąż toczy się w Pererenan, więc licz się ze skuterem.

Munduk Belan · Cemagi · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 6hotele
  • 5atrakcje
  • 1restauracje
  • 1kawiarnie

Najbliższe miejsca

  • Warung Fast Adhyrestauracja · 403 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 457 m
  • Seseh General Storekawiarnia · 502 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 561 m
  • Villa Mataharihotel · 644 m
  • Pura Dalem Segaraatrakcja · 696 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 754 m
  • Udara Balihotel · 865 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Casa Nostra

Ile Rise Real Bali bierze za zakup Casa Nostra?

Nic. Cenę ustala sprzedający i on też płaci naszą prowizję. Działkę, dzierżawę, strefę, pozwolenie na budowę i SLF sprawdzamy bezpłatnie, przed jakąkolwiek wpłatą. Dostajesz pisemny raport z listą tego, co wciąż otwarte, a oglądanie na Zoomie też jest bezpłatne.

Czy mogę kupić Casa Nostra bez wizyty na Bali?

Tak. Na Zoomie pokazujemy na żywo basen na podwórzu, wszystkie trzy sypialnie, taras na dachu i drogę na plażę. Dokumenty sprawdzamy sami, a dzięki pełnomocnictwu notariusz zamknie formalności bez Twojej obecności. Na miejscu sprawdzamy potem willę, meble i sprzęt według spisu wyposażenia i wysyłamy raport ze zdjęciami.

Na jaki okres jest leasehold w Casa Nostra?

Dwadzieścia cztery lata, do 6 marca 2050 r., z przedłużeniem o 25 lat według materiałów sprzedającego. Cudzoziemiec nie może mieć na Bali pełnej własności, dlatego przedmiotem sprzedaży jest leasehold. Przed opłatą rezerwacyjną zestawiamy pozostałe lata i koszt przedłużenia z notarialną dzierżawą gruntu, a potem zapisujemy oba na piśmie.

Co jest w cenie?

Dostajesz 336 m² na działce 220 m²: trzy sypialnie z własnymi łazienkami, łazienkę gościnną, zamknięty salon z kuchnią, pralnię, basen na podwórzu i ogród na dachu. Willa jest w pełni umeblowana, z miejscem na samochód i krytym miejscem na skutery. Kwotę Rp 6,18 mld sprzedający potwierdzi na piśmie.

Czy Casa Nostra można wynajmować na doby?

Według dokumentów sprzedającego strefa pozwala na użytek turystyczny. Najem na doby zależy jednak od SLF i licencji na najem, bo platformy rezerwacyjne usuwają domy bez licencji. Prosimy o oba dokumenty, zanim podejmiesz decyzję. Ekipy filmowe i zdjęciowe już rezerwują to miejsce za Rp 1,6 mln za godzinę.

Skąd pochodzi model dochodu?

AirROI podaje stawkę za dobę z ostatniego roku dla willi między Seseh a Cemagi, a my skalujemy ją pod metraż i klasę tego domu. Obłożenie przyjmujemy jak dla domów z profesjonalnym operatorem. Na zarządzanie, podatek i utrzymanie odkładamy czterdzieści procent przychodu. Traktuj to jako nasz szacunek – dochodu z najmu nikt nie zagwarantuje.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →