CEMAGI · ID RR-1161

Cemagi Villa: małe wille z jedną sypialnią, ogrodem i basenikiem

Ceny zaczynają się od Rp 1,03 mld za willę z jedną sypialnią: 32 m² na działce 35 m², staw, ogród i basenik 3,5 m². W kompleksie jest 26 takich domów wśród pól ryżowych Cemagi, 850 metrów od plaży. Grunt leży w różowej strefie (turystycznej), leasehold trwa 24 albo 30 lat z możliwością przedłużenia o 20 lat.

  • Leasehold 24 lata
  • W budowie
  • Wejście od Rp 1,03 mld
  • 1sypialnia
  • 1łazienka
  • 32 m²powierzchnia willi
  • 35 m²działka
  • Leasehold24 lub 30 lat
  • 3,5 m²plunge pool

Nieruchomość

Co kupujesz

Cemagi Villa to 26 małych willi w cichej, zielonej części Cemagi za Seseh, wśród pól ryżowych. Każda ma 32 m² za drewnianą bramą, wewnętrzny ogród ze stawem i basenik 3,5 m². Jest cicho, prywatnie, a próg wejścia niski. Działki 1–16 i 23–26 patrzą na pola, a działki 17–22 są bez widoku i dlatego tańsze.

Plaża Cemagi jest 850 metrów stąd, plaża Seseh 4 km, Tanah Lot 8,2 km, a Batu Bolong 9,4 km. Goście przyjeżdżają tu z Canggu i Pererenan: szukają spokoju, ale chcą mieć kawiarnie Pererenan dziesięć minut jazdy stąd.

Ceny idą od Rp 1,03 mld za 24 lata bez widoku do Rp 1,12 mld za 30 lat z widokiem na pola. Grunt leży w różowej strefie. Przedłużenie o 20 lat negocjujesz bezpośrednio z właścicielem gruntu, a rozmowy można zacząć trzy miesiące po podpisaniu umowy. Woda płynie ze wspólnej studni do dwóch zbiorników, a rachunek za prąd pompy właściciele dzielą między siebie.

Nasz model dla tego lokalu zaczyna się od Rp 973 500 za dobę. Willa 32 m² w spokojnej części za Seseh zarabia wyraźnie mniej niż mediana korytarza Pererenan–Seseh (Rp 3,0 mln), którą wyznaczają duże wille. Wariant bazowy to 65% obłożenia, ostrożny 55%, mocny 75%. Czterdzieści procent przychodu idzie na koszty: zarządzanie, podatek i utrzymanie. Przy obłożeniu bazowym zostaje Ci ok. Rp 140 mln rocznie, czyli 13,4% ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Cemagi Villa: brutto i netto

Deweloper nie publikuje dochodu dla tych willi. Poniżej nasze scenariusze dla Cemagi przy Rp 973 500 za dobę, po odjęciu zarządzania, podatku oraz zużycia i utrzymania.

Brutto 22,4%≈ Rp 231 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 973 500 za noc Netto 13,4%≈ Rp 139 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 7,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 231 mln22,4% ceny · Rp 973 500 za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 41,6 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 23,1 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 27,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 139 mln13,4% ceny · okres zwrotu ≈ 7,4 lat
Scenariusze obłożenia: Cemagi Villa
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 195 mlnRp 78,2 mlnRp 117 mln11,4%8,8 lat
65%bazowyRp 231 mlnRp 92,4 mlnRp 139 mln13,4%7,4 lat
75%optymistycznyRp 266 mlnRp 107 mlnRp 160 mln15,5%6,5 lat

Cemagi żyje z nadwyżki popytu z Canggu. Wariant bazowy: 65%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc
Rp 973 500 – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Cemagi to ≈ Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Cemagi: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Casa Kayana · willa z 2 sypialniami: 8,7% netto przy obłożeniu 65%; Casa Nostra: 8,6% netto przy obłożeniu 65%; PREDMET.CEMAGI · Studio 25,7 m²: 9,6% netto przy obłożeniu 65%.
Dlaczego więcej niż na rynku
13,4% netto wynika z krótkiego leasehold (leasehold 24–30): dochód liczy się od niskiej ceny wejścia, ale nieruchomość masz o połowę krócej. Nie porównuj tego z leasehold na ponad 30 lat, gdzie netto wynosi 6–10% rocznie.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willę trzymasz na leasehold przez główną dzierżawę, na 24 lub 30 lat, zależnie od wybranej ceny. Przedłużenie o 20 lat to bezpośrednia umowa z właścicielem gruntu, otwarta do rozmów od trzeciego miesiąca po podpisaniu. Podpisujesz PPJB i płacisz za etapami budowy. SLF i licencja na najem przychodzą po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Cemagi Villa
Forma własnościLeasehold przez główną dzierżawęCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold24 lata (Rp 1,03–1,07 mld) lub 30 lat (Rp 1,08–1,12 mld)Przedłużenie o 20 lat ustalasz bezpośrednio z właścicielem gruntu, a rozmowy można zacząć w trzecim miesiącu po podpisaniu.
Strefa (RDTR)Strefa turystyczna (różowa), według deweloperaKarta informacyjna dewelopera pokazuje strefę turystyczną (różową). Wypis z RDTR to potwierdza, zanim się zdecydujesz.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNumer i wypis są na naszej liście próśb przed opłatą rezerwacyjną.
DeweloperCemagi Villa, spółka do potwierdzeniaSprawdzamy podmiot prawny, co już oddał i co mówią jego właściciele.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyBez SLF nie ma licencji na najem. Płatności idą za ukończonymi etapami budowy, a nie za datami z kalendarza.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórDo potwierdzenia, etapamiLista mebli i sprzętu dołącza do umowy jako załącznik.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Cemagi Villa?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Cemagi Villa

  1. RezerwacjaOpłata rezerwacyjna zabezpiecza Twoją działkę, jej wysokość sprawdzamy u dewelopera.
  2. Etapy budowyRaty idą za ukończonymi etapami Twojej fazy.
  3. OdbiórOstateczną kwotę rozliczasz, gdy masz w ręku komplet dokumentów.

Karta informacyjna nie podaje dat rat, więc harmonogram wpisujemy do PPJB. Deweloper wycenia w rupiach, a umowa ustala, w jakiej walucie i po jakim kursie płacisz.

Położenie

Położenie: Cemagi

Za Seseh, przy drodze do Tanah Lot, Cemagi otwiera się w ryżowe pola sięgające horyzontu, czarną plażę i jedną z najtańszych ziemi na wybrzeżu Badung. Zaczynają pojawiać się kompaktowe projekty willi w cenach do Rp 1,24 mld.

Cemagi Villa: podwórze z basenem i ogród
Cemagi · Badung · 850 m do plaży
  • Plaża Cemagi850 m · 3 min
  • Plaża Seseh4 km · 10 min
  • Tanah Lot8,2 km · 15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai23 km · 50 min

To wybrzeże za Seseh: pola ryżowe, ciemny piasek i goście, którzy przenoszą się tu z Canggu na dłuższe, spokojniejsze pobyty. Po nocne życie wraca się do Canggu.

Cemagi · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 3atrakcje
  • 2hotele
  • 1plaże

Najbliższe miejsca

  • Uma La Lang Villashotel · 105 m
  • Wander Havenshotel · 734 m
  • Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngausatrakcja · 808 m
  • Pura Dalem Segaraatrakcja · 811 m
  • Nuanu Parkatrakcja · 1 km
  • Funky Placeatrakcja · 1,1 km
  • ProEdGlobalszkoła · 1,1 km
  • Warung Fast Adhyrestauracja · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Cemagi Villa

Ile Rise Real Bali bierze za zakup w Cemagi Villa?

Naszą prowizję płaci deweloper, więc Ty nic nam nie płacisz. W tym projekcie sprawdzamy główną dzierżawę na 24 lub 30 lat i prawo do przedłużenia, potwierdzamy różową strefę (turystyczną) wypisem z RDTR, prosimy o numer PBG i sprawdzamy spółkę dewelopera. Wszystko trafia do pisemnego raportu, na nasz koszt.

Czy mogę kupić lokal w Cemagi Villa z zagranicy?

Tak. Działkę pokazujemy Ci na żywo przez Zoom, umowę podpisuje notariusz na podstawie Twojego pełnomocnictwa, a willę odbiera nasz zespół na miejscu. Lokale są oddawane etapami, a terminy każdej fazy sprawdzamy u dewelopera. Filmujemy budowę, przechodzimy trasę na plażę, a każdą ratę puszczamy dopiero po sprawdzeniu etapu.

Skąd bierze się stawka Rp 973 500 za dobę?

Zaczynamy od stawki AirROI dla Cemagi i obniżamy ją dla lokalu 32 m² – takie domy zarabiają znacznie mniej niż wille, które wyznaczają medianę korytarza. Obłożenie przyjmujemy jak dla lokali z profesjonalnym operatorem. Popyt przychodzi tu z Canggu, dlatego wariant bazowy jest niższy – 65%. Koszty zabierają 40% przychodu, a wynik to nasz szacunek, nie obietnica.

Jak działa przedłużenie o 20 lat?

Kupujesz 24 lub 30 lat na podstawie głównej dzierżawy, a przedłużenie daje właściciel gruntu, nie deweloper. Rozmowy można zacząć trzy miesiące po podpisaniu umowy. Cenę i warunki przedłużenia chcemy mieć na piśmie, zanim oprzesz na nich decyzję, bo nie ma ich w umowie zakupu.

Czy działka z widokiem na pola jest warta dopłaty?

Działki 1–16 i 23–26 patrzą na pola ryżowe, a działki 17–22 są bez widoku i leżą na dole przedziału cen. Cały zakres to od Rp 1,03 mld do Rp 1,12 mld, a część różnicy wynika z długości leasehold. W najmie na doby widok zwykle przekłada się na zdjęcia i opinie gości, więc warto policzyć obie opcje przed wyborem.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →