CEMAGI · ID RR-1161

Cemagi Villa: فلل صغيرة بغرفة نوم مع حديقة ومسبح غطس

بسعر يبدأ من 1.03 مليار روبية تحصل على فيلا بغرفة نوم 32 م² فوق قطعة 35 م²، مع بركة وحديقة ومسبح غطس 3.5 م². في المجمع 26 فيلا بين حقول الأرز في كيماجي (Cemagi)، على بعد 850 متراً من الشاطئ. الأرض في المنطقة الوردية، والإيجار 24 أو 30 سنة مع تمديد 20 سنة.

  • إيجار طويل 24 سنة
  • قيد الإنشاء
  • الدخول من 1.03 مليار روبية
  • 1غرفة نوم
  • 1حمام
  • 32 م²مساحة الفيلا
  • 35 م²قطعة الأرض
  • إيجار طويل الأمد24 أو 30 سنة
  • 3.5 م²مسبح غطس

العقار

ماذا تشتري

Cemagi Villa مجموعة من 26 فيلا صغيرة في جيب سكني أخضر في كيماجي، بعد سيسيه (Seseh)، وحولها حقول الأرز. في كل فيلا 32 م² خلف مدخل خشبي، وحديقة داخلية فيها بركة ومسبح غطس 3.5 م². المكان هادئ وخاص، والدخول رخيص. القطع 1–16 و23–26 تطل على الحقول، أما 17–22 فبلا إطلالة وأرخص لذلك.

شاطئ كيماجي على بعد 850 متراً، وشاطئ سيسيه 4 كم، وتاناه لوت (Tanah Lot) 8.2 كم، وباتو بولونج 9.4 كم. الضيوف هنا يأتون من فائض كانجو وبيريرينان (Pererenan): يحجزون من أجل الهدوء، لكنهم يريدون مقاهي بيريرينان على بعد عشر دقائق بالسيارة.

الأسعار من 1.03 مليار روبية لـ24 سنة بلا إطلالة إلى 1.12 مليار روبية لـ30 سنة أمام الحقول. الأرض في المنطقة الوردية. تمديد 20 سنة تتفاوض عليه مباشرة مع مالك الأرض، ويمكن فتح الحديث بعد ثلاثة أشهر من التوقيع. المياه من بئر مشتركة تغذي خزانين، ويتقاسم الملاك فاتورة كهرباء المضخة.

حسابنا لهذه الوحدة يبدأ من 973,500 روبية لليلة، لأن فيلا 32 م² في جيب سكني بعد سيسيه تكسب أقل بكثير من وسيط ممر بيريرينان وسيسيه البالغ 3.0 مليون روبية، وهو رقم تصنعه الفلل الكاملة. السيناريو الأساسي إشغال 65%، والحذر 55%، والقوي 75%. أربعون في المئة من الإيراد للمصاريف: الإدارة والضريبة والصيانة. عند الإشغال الأساسي يصلك نحو 140 مليون روبية في السنة، أي 13.4% من السعر.

حساب هذا العقار

عائد Cemagi Villa: الإجمالي والصافي

المطوّر لا ينشر عائداً لهذه الفلل. أدناه سيناريوهاتنا لكيماجي بسعر 973,500 روبية لليلة، بعد خصم الإدارة والضريبة والصيانة والاستهلاك.

إجمالي 22.4%≈ 231 مليون روبية سنوياً بإشغال 65% و973,500 روبية لليلة صافٍ 13.4%≈ 139 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 7.4 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي231 مليون روبية22.4% من السعر · سعر الليلة 973,500 روبية، الإشغال 65%
  • شركة الإدارة41.6 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب23.1 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة27.7 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك139 مليون روبية13.4% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 7.4 سنة
سيناريوهات الإشغال: Cemagi Villa
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
55%متحفظ195 مليون روبية78.2 مليون روبية117 مليون روبية11.4%8.8 سنة
65%أساسي231 مليون روبية92.4 مليون روبية139 مليون روبية13.4%7.4 سنة
75%قوي266 مليون روبية107 مليون روبية160 مليون روبية15.5%6.5 سنة

كيماجي تعيش على فائض كانجو. السيناريو الأساسي: 65%.

من أين الأرقام

أرقام المطور
لا تذكر مواد المطور أي عائد، لذلك يعتمد النموذج على بيانات السوق وحدها.
سعر الليلة
973,500 روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Cemagi بنحو ≈ 3 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Cemagi نحو 45–48% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 55%، وأساسي 65%، وقوي 75%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
Casa Kayana · فيلا بغرفتي نوم: 8.7% صافٍ بإشغال 65%; Casa Nostra: 8.6% صافٍ بإشغال 65%; PREDMET.CEMAGI · استوديو 25.7 م²: 9.6% صافٍ بإشغال 65%.
لماذا العائد أعلى من السوق
العائد الصافي 13.4% سببه قِصر مدة الإيجار (إيجار طويل 24–30 سنة): يُقاس الدخل على سعر دخول منخفض، لكنك تحوز العقار نصف المدة تقريباً. لا تصح مقارنته بعقود 30 سنة فأكثر، حيث يستقر العائد الصافي عند 6–10% سنوياً.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

تحوز الفيلا بإيجار طويل عبر عقد إيجار رئيسي، لمدة 24 أو 30 سنة بحسب السعر الذي تختاره. تمديد 20 سنة اتفاق مباشر مع مالك الأرض، والتفاوض مفتوح من الشهر الثالث بعد التوقيع. توقّع عقد البيع الأولي (PPJB) وتدفع حسب مراحل البناء. شهادة SLF ورخصة التأجير تأتيان بعد انتهاء البناء.

الملكية والتراخيص: Cemagi Villa
شكل الحيازةإيجار طويل عبر عقد إيجار رئيسيلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار24 سنة (1.03–1.07 مليار روبية) أو 30 سنة (1.08–1.12 مليار روبية)تتفق على تمديد 20 سنة مع مالك الأرض مباشرة، والتفاوض ممكن من الشهر الثالث بعد التوقيع.
تصنيف الأرضمنطقة سياحية (وردية)، بحسب المطوّرورقة معلومات المطوّر تذكر التصنيف السياحي (المنطقة الوردية). مستخرج المخطط التنظيمي (RDTR) يؤكد ذلك قبل التزامك.
رخصة البناء (PBG)قيد المراجعةالرقم والمستخرج على قائمة طلباتنا قبل الحجز.
المطوّرCemagi Villa، والشركة قيد التحققنراجع الشركة وما سلّمته وآراء ملّاكها.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)بعد انتهاء البناءلا رخصة تأجير من دون SLF. الدفعات تتبع مراحل البناء المنجزة لا تواريخ التقويم.
رخصة التأجير السياحي (NIB)قيد المراجعةمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليمقيد التأكيد، بحسب المرحلةقائمة الأثاث والأجهزة تُرفق بالعقد ملحقاً.
قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ Cemagi Villa؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات Cemagi Villa

  1. الحجزدفعة الحجز تثبّت قطعتك، ونؤكد قيمتها مع المطوّر.
  2. مراحل البناءالأقساط تتبع المراحل المنجزة في مرحلتك.
  3. التسليمتسدد المبلغ الأخير بعد استلام ملف المستندات كاملاً.

ورقة المعلومات لا تذكر مواعيد الأقساط، فنكتب جدولاً في عقد البيع الأولي (PPJB). المطوّر يسعّر بالروبية، والعقد يحدد عملة السداد وسعر الصرف.

الموقع

الموقع: كيماجي

بعد سيسيه على طريق تاناه لوت تنفتح كيماجي على حقول أرز حتى الأفق، وشاطئ برمل أسود، وبعض أرخص الأراضي على ساحل بادونج. بدأت تصل إليها مشاريع فلل صغيرة بأسعار حتى 1.24 مليار روبية.

Cemagi Villa: فناء المسبح والحديقة
كيماجي · بادونج · 850 م إلى الشاطئ
  • شاطئ كيماجي850 م · 3 دقائق
  • شاطئ سيسيه4 كم · 10 دقائق
  • تاناه لوت8.2 كم · 15 دقيقة
  • مطار نغوراه راي23 كم · 50 دقيقة

هذا هو الساحل بعد سيسيه: حقول أرز ورمل داكن، وضيوف يأتون من كانجو لإقامات أطول وأهدأ. وللسهر تعود بالسيارة إلى كانجو.

كيماجي · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 3معالم
  • 2فنادق
  • 1شاطئ

الأقرب

  • Uma La Lang Villasفندق · 105 م
  • Wander Havensفندق · 734 م
  • Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngausمعلم · 808 م
  • Pura Dalem Segaraمعلم · 811 م
  • Nuanu Parkمعلم · 1 كم
  • Funky Placeمعلم · 1.1 كم
  • ProEdGlobalمدرسة · 1.1 كم
  • Warung Fast Adhyمطعم · 1.2 كم

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Cemagi Villa

كم تتقاضى Rise Real Bali عند الشراء في Cemagi Villa؟

المطوّر يتحمل عمولتنا، فلا تدفع لنا شيئاً. في هذا المشروع نفحص عقد الإيجار الرئيسي لـ24 أو 30 سنة وحق التمديد، ونؤكد المنطقة الوردية السياحية بمستخرج المخطط التنظيمي (RDTR)، ونلاحق رقم رخصة البناء (PBG)، ونحدد الكيان القانوني للمطوّر. كل ذلك يصلك في تقرير مكتوب، على حسابنا.

هل يمكن شراء وحدة في Cemagi Villa من خارج إندونيسيا؟

نعم. نبث لك القطعة عبر Zoom، وكاتب العدل يتولى المستندات بموجب وكالتك، وفريقنا يستلم الفيلا في الموقع. الوحدات تُسلَّم مرحلة بعد مرحلة، ونؤكد موعد كل مرحلة مع المطوّر. نصوّر البناء، ونمشي الطريق إلى الشاطئ، ولا نحرر أي قسط قبل التحقق من المرحلة.

من أين جاء سعر الليلة 973,500 روبية؟

نبدأ من سعر AirROI لكيماجي ونخفضه لوحدة 32 م²، أدنى بكثير من الفلل التي تصنع وسيط الممر. الإشغال مأخوذ من الإقامات المُدارة باحتراف. الطلب هنا يأتي من كانجو، فالسيناريو الأساسي أدنى، عند 65%. المصاريف تأخذ 40% من الإيراد، والنتيجة تقديرنا وليست وعداً.

كيف يعمل تمديد 20 سنة؟

تشتري 24 أو 30 سنة عبر عقد إيجار رئيسي، والتمديد يأتي من مالك الأرض مباشرة لا من المطوّر. يمكن بدء التفاوض بعد ثلاثة أشهر من التوقيع. نريد سعر التمديد وشروطه مكتوبة قبل أن تعتمد عليها، لأنها خارج عقد الشراء.

هل تستحق القطعة المطلة على الحقول فرق السعر؟

القطع 1–16 و23–26 تطل على حقول الأرز، أما 17–22 فبلا إطلالة وفي أسفل النطاق. الفارق في القائمة كلها من 1.03 مليار روبية إلى 1.12 مليار روبية، وجزء منه يعود إلى مدة الإيجار. في التأجير بالليلة تظهر الإطلالة عادة في الصور والتقييمات، لذلك نحسب الخيارين قبل أن تختار.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←