CEMAGI · ID RR-1161

Cemagi Villa: villas compactas de un dormitorio con jardín y piscina de inmersión

Desde Rp 1.030 millones tienes una villa de un dormitorio y 32 m² en una parcela de 35 m², con estanque, jardín y una piscina de inmersión de 3,5 m². El complejo reúne 26 villas entre los arrozales de Cemagi, a 850 metros de la playa. El suelo está en zona rosa, y el leasehold es de 24 o 30 años con prórroga de 20.

  • Leasehold de 24 años
  • En construcción
  • Entrada desde Rp 1.030 millones
  • 1dormitorio
  • 1baño
  • 32 m²superficie de la villa
  • 35 m²parcela
  • Leasehold24 o 30 años
  • 3,5 m²piscina de inmersión

Inmueble

Qué compras

Cemagi Villa son 26 villas pequeñas en una zona residencial de Cemagi, pasado Seseh, entre arrozales. Cada una tiene 32 m² detrás de una puerta de madera, un jardín interior con estanque y una piscina de inmersión de 3,5 m². Se entra barato y se vive tranquilo. Las parcelas 1–16 y 23–26 miran a los arrozales; las 17–22 no tienen vistas y por eso cuestan menos.

La playa de Cemagi está a 850 metros, la de Seseh a 4 km, Tanah Lot a 8,2 km y Batu Bolong a 9,4 km. Los huéspedes llegan rebotados de Canggu y Pererenan: reservan por la calma, pero quieren las cafeterías de Pererenan a menos de diez minutos en coche.

Los precios van de Rp 1.030 millones por 24 años sin vistas a Rp 1.120 millones por 30 años frente a los arrozales. El suelo está en zona rosa. La prórroga de 20 años se negocia directamente con el dueño del terreno, y se puede empezar a hablar tres meses después de firmar. El agua viene de un pozo compartido que llena dos depósitos, y los propietarios se reparten la luz de la bomba.

Nuestras cuentas para esta unidad parten de Rp 973.500 por noche, porque una villa de 32 m² en una zona residencial pasado Seseh factura bastante menos que la mediana del corredor Pererenan–Seseh, de Rp 3 millones, que marcan las villas grandes. El escenario base es un 65 % de ocupación, con un 55 % prudente y un 75 % optimista. El cuarenta por ciento de la facturación se va en gastos de explotación: gestión, impuestos y mantenimiento. Con la ocupación base te llegan unos Rp 140 millones al año, el 13,4 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Cemagi Villa: bruta y neta

La promotora no publica rentabilidad de estas villas. Abajo tienes nuestros escenarios para Cemagi con Rp 973.500 por noche, descontando gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 22,4 %≈ Rp 231 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 973.500 por noche Neta 13,4 %≈ Rp 139 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 7,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 231 millones22,4 % del precio · Rp 973.500 por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 41,6 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 23,1 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 27,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 139 millones13,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 7,4 años
Escenarios de ocupación: Cemagi Villa
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 195 millonesRp 78,2 millonesRp 117 millones11,4%8,8 años
65%baseRp 231 millonesRp 92,4 millonesRp 139 millones13,4%7,4 años
75%optimistaRp 266 millonesRp 107 millonesRp 160 millones15,5%6,5 años

Cemagi vive de la demanda que rebosa de Canggu. Escenario base: 65 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 973.500, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Cemagi (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Cemagi en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Casa Kayana · villa de 2 dormitorios: 8,7 % neto con un 65 % de ocupación; Casa Nostra: 8,6 % neto con un 65 % de ocupación; PREDMET.CEMAGI · estudio 25,7 m²: 9,6 % neto con un 65 % de ocupación.
Por qué supera al mercado
El 13,4 % neto sale del leasehold corto (leasehold 24–30): el ingreso se mide sobre un precio de entrada bajo, pero la propiedad es tuya la mitad de tiempo. No se compara con leaseholds de más de 30 años, donde el neto se queda en un 6–10 % anual.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Tendrías la villa en leasehold a través de un arrendamiento principal, por 24 o 30 años según el precio que elijas. La prórroga de 20 años se trata directamente con el dueño del terreno, y se puede negociar desde el tercer mes después de firmar. Firmas un PPJB y pagas por fases de obra. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan cuando termina la construcción.

Derecho y licencias de Cemagi Villa
Tipo de derechoLeasehold a través de un arrendamiento principalLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho24 años (Rp 1.030–1.070 millones) o 30 años (Rp 1.080–1.120 millones)La prórroga de 20 años se pacta directamente con el dueño del terreno, y las conversaciones pueden empezar en el tercer mes después de la firma.
ZonificaciónZona turística (rosa), según la promotoraLa ficha de la promotora indica zona turística (rosa). Un extracto del RDTR lo confirma antes de que te comprometas.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarEl número y el extracto están en nuestra lista de peticiones antes de la reserva.
PromotoraCemagi Villa, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad, lo que ha entregado y lo que declaran sus dueños.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico. Los pagos siguen fases de obra terminadas, no fechas del calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmar, según la faseLa lista de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Cemagi Villa?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Cemagi Villa

  1. ReservaLa reserva asegura tu parcela; estamos confirmando el importe con la promotora.
  2. Fases de obraLas cuotas siguen las fases terminadas de tu etapa de obra.
  3. EntregaEl último pago se hace cuando tienes en la mano toda la documentación.

La ficha no trae fechas de cuotas, así que escribimos un calendario en el PPJB. La promotora fija el precio en rupias, y el contrato establece en qué moneda pagas y a qué tipo de cambio.

Ubicación

Dónde está: Cemagi

Pasado Seseh, en la carretera de Tanah Lot, Cemagi se abre en arrozales hasta el horizonte, una playa de arena negra y parte del suelo más barato de la costa de Badung. Empiezan a llegar proyectos de villas compactas de hasta Rp 1.240 millones.

Cemagi Villa: patio con piscina y jardín
Cemagi · Badung · a 850 m de la playa
  • Playa de Cemagi850 m · 3 min
  • Playa de Seseh4 km · 10 min
  • Tanah Lot8,2 km · 15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai23 km · 50 min

Es la costa que viene después de Seseh: arrozales, arena oscura y huéspedes que se acercan desde Canggu para estancias más largas y tranquilas. Para salir de noche, vuelves en coche a Canggu.

Cemagi · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 3lugares de interés
  • 2hoteles
  • 1playa

Lo más cercano

  • Uma La Lang Villashotel · 105 m
  • Wander Havenshotel · 734 m
  • Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngauslugar de interés · 808 m
  • Pura Dalem Segaralugar de interés · 811 m
  • Nuanu Parklugar de interés · 1 km
  • Funky Placelugar de interés · 1,1 km
  • ProEdGlobalcolegio · 1,1 km
  • Warung Fast Adhyrestaurante · 1,2 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Cemagi Villa

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en Cemagi Villa?

Nuestra comisión la paga la promotora, así que a nosotros no nos pagas nada. En este proyecto revisamos el arrendamiento principal de 24 o 30 años y el derecho de prórroga, confirmamos la zona rosa turística con un extracto del RDTR, pedimos el número del PBG y dejamos clara la sociedad de la promotora. Todo te llega en un informe escrito, a nuestra costa.

¿Puedo comprar una villa de Cemagi Villa desde el extranjero?

Sí. Te enseñamos la parcela por Zoom, firmas ante notario mediante un poder y nuestro equipo recibe la villa sobre el terreno. Las unidades se entregan por fases, y estamos confirmando con la promotora los plazos de cada una. Grabamos la obra, recorremos el camino a la playa y cada cuota solo se paga cuando una fase pasa la revisión.

¿De dónde sale la tarifa de Rp 973.500 por noche?

Partimos de la tarifa de AirROI para Cemagi y la rebajamos para una unidad de 32 m², muy por debajo de las villas que marcan la mediana del corredor. La ocupación es la de estancias con gestión profesional. La demanda aquí llega desde Canggu, así que el escenario base se queda más bajo, en el 65 %. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación, y el resultado es una estimación nuestra, no una promesa.

¿Cómo funciona la prórroga de 20 años?

Compras 24 o 30 años a través de un arrendamiento principal, y la prórroga la da directamente el dueño del terreno, no la promotora. Se puede empezar a negociar tres meses después de firmar. Queremos el precio y las condiciones de la prórroga por escrito antes de que cuentes con ellas, porque quedan fuera del contrato de compra.

¿Merece la pena pagar más por una parcela con vistas a los arrozales?

Las parcelas 1–16 y 23–26 miran a los arrozales, y las 17–22 no tienen vistas y están en la parte baja de la horquilla. En toda la lista, el precio va de Rp 1.030 millones a Rp 1.120 millones, y parte de la diferencia la explica la duración del leasehold. Para alquilar por noches, las vistas suelen notarse en las fotos y en las reseñas, así que calculamos las dos opciones antes de que elijas.

Villas y apartamentos

Inmuebles parecidos

Ver todo el catálogo →