CEMAGI · ID RR-1406

Casa Nostra: villa terminada de tres dormitorios y 336 m² en Cemagi

Desde aquí se baja andando al mar: la playa queda a 300 metros de esta villa de dos plantas en Jalan Munduk Belan, en el lado de Cemagi que toca Seseh. Tiene tres dormitorios con baño en 336 m² sobre una parcela de 220 m², piscina en el patio y jardín en la azotea. Se vende por Rp 6.180 millones con un leasehold de 24 años y 25 más de prórroga.

  • Leasehold de 24 + 25 años
  • Terminada
  • Piscina privada
  • Jardín en la azotea
  • 3dormitorios, todos con baño
  • 3,5baños: tres en suite y uno de cortesía
  • 336 m²superficie de la villa
  • 220 m²parcela
  • Leasehold24 + 25 años
  • 300 mhasta la playa, según el vendedor

Inmueble

Qué compras

Casa Nostra está en Jalan Munduk Belan, en Cemagi, justo donde empieza Seseh. Según el vendedor, hasta la playa hay 300 metros. En la calle hay arrozales y villas particulares, y las cafeterías y tiendas de Pererenan quedan a unos dos kilómetros. Es una villa independiente de Casa Oasis, que tiene otra, Casa Kayana, en la misma calle.

Son 336 m² en dos plantas sobre una parcela de 220 m². Abajo están la cocina y el salón, cerrados y con techos de 3,35 metros, además del lavadero, un baño de cortesía y la piscina del patio. Arriba, cada uno de los tres dormitorios tiene su baño y techos de 2,8 metros. El balcón mira a los arrozales y al océano, y desde el cenador de paja de la azotea se ven la playa y los volcanes. Entre las alas hay jardincillos cerrados con piscinas de inmersión. Tiene plaza de coche y techado para motos, algo poco habitual en Cemagi. Los muebles entran en la venta.

Según los documentos del vendedor, la parcela está en zona rosa (turística). El leasehold cubre 24 años, hasta el 6 de marzo de 2050, con una prórroga de 25 años encima. Puedes entrar a vivir ya. Nuestra base de anuncios da un precio de Rp 6.180 millones, y el propietario alquila además la casa a equipos de foto y rodaje por Rp 1,6 millones la hora. Antes de la reserva pedimos tres documentos: el número del PBG, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB). Los materiales no traen plan de pagos.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Casa Nostra: bruta y neta

El vendedor no da rentabilidad de Casa Nostra. Abajo va nuestro modelo, con Rp 3,7 millones por noche, después de pagar gestión, impuestos y una reserva para desgaste. Los datos de la zona sitúan la ocupación del corredor de Cemagi en el 45–48 %, por debajo de los tres escenarios, así que mira primero el prudente.

Bruta 14,3 %≈ Rp 882 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,7 millones por noche Neta 8,6 %≈ Rp 529 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 882 millones14,3 % del precio · Rp 3,7 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 159 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 88,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 106 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 529 millones8,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
Escenarios de ocupación: Casa Nostra
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 746 millonesRp 298 millonesRp 448 millones7,2%13,8 años
65%baseRp 882 millonesRp 353 millonesRp 529 millones8,6%11,7 años
75%optimistaRp 1.020 millonesRp 407 millonesRp 611 millones9,9%10,1 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 3,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Cemagi (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Cemagi en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Cemagi Villa: 13,4 % neto con un 65 % de ocupación; Casa Kayana · villa de 2 dormitorios: 8,7 % neto con un 65 % de ocupación; PREDMET.CEMAGI · estudio 25,7 m²: 9,6 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Te subrogas en un leasehold del suelo al que le quedan 24 años, hasta el 6 de marzo de 2050, y el vendedor añade una prórroga de 25 años. Un notario registra tu contrato de leasehold cuando cierran nuestras comprobaciones. La villa está terminada, pero aún esperamos copias de su licencia de obra (PBG), del SLF y de la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de Casa Nostra
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho24 años hasta el 6/3/2050 + 25El día de la firma volvemos a contar los años que quedan y los cotejamos con el leasehold notarial del suelo. Las condiciones y el precio de la prórroga quedan por escrito.
ZonificaciónZona rosa turística, según el vendedorLa última palabra la tiene un extracto del RDTR, y lo sacamos antes de la reserva.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarEn la carpeta hay un documento de validación de la villa. Aún nos faltan el número del PBG y su extracto antes de tu reserva.
PromotoraCasa Oasis, sociedad por confirmarComprobamos la sociedad y sus villas terminadas, entre ellas Casa Kayana, al lado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Construida, certificado por confirmarSin SLF no hay licencia de alquiler turístico, así que queremos una copia antes de que hagas ningún pago.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualCon la villa terminada, pagas al firmar ante notario y recibes las llaves con el acta de entrega.
Mobiliario y entregaTotalmente amueblada, con electrodomésticosEl inventario de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Casa Nostra?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Casa Nostra

  1. ReservaLa reserva bloquea Casa Nostra; el importe todavía lo estamos confirmando con el vendedor.
  2. ComprobacionesEl leasehold del suelo, la zona, el PBG y el SLF tienen que quedar claros antes de que se mueva el grueso del dinero.
  3. ContratoFirmas ante notario y pagas según un calendario que aceptan las dos partes.
  4. LlavesLa villa amueblada pasa a tus manos con un acta de entrega firmada.

El vendedor no ha publicado plan de pagos. Después de la revisión legal lo acordamos y lo dejamos dentro del contrato.

Ubicación

Dónde está: Munduk Belan · Cemagi

Munduk Belan es un camino de arrozales y villas particulares, con la arena negra a 300 metros y el templo Pura Dalem Segara a unos 700. Aquí hay silencio de verdad. Los supermercados de Pererenan y el recinto de Nuanu Creative City quedan a unos 2 km.

Casa Nostra: jardín de la azotea y cenador de paja
Cemagi · Badung · Jl. Munduk Belan
  • Playa300 m
  • Templo Pura Dalem Segara≈ 700 m
  • Playa de Pererenan≈ 1,7 km
  • Supermercados de Pererenan≈ 2 km
  • Nuanu Creative City≈ 2 km

Esta franja se elige por los arrozales, el silencio y un océano al que se llega a pie. El día a día sigue estando en Pererenan, así que necesitarás moto.

Munduk Belan · Cemagi · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6hoteles
  • 5lugares de interés
  • 1restaurante
  • 1cafetería

Lo más cercano

  • Warung Fast Adhyrestaurante · 403 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 457 m
  • Seseh General Storecafetería · 502 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 561 m
  • Villa Mataharihotel · 644 m
  • Pura Dalem Segaralugar de interés · 696 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 754 m
  • Udara Balihotel · 865 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Casa Nostra

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro Casa Nostra?

No nos debes nada. El precio es el que pide el vendedor, y nuestros honorarios los paga él. Antes de cualquier reserva revisamos gratis la parcela, el leasehold, la zona, la licencia de obra y el SLF. Recibes un informe escrito con lo que quede pendiente, y la visita por Zoom tampoco te cuesta nada.

¿Puedo comprar Casa Nostra sin viajar a Bali?

Sí. Por Zoom, en directo, te enseñamos la piscina del patio, los tres dormitorios, la azotea y el paseo hasta la playa. Los documentos los revisamos nosotros, y la firma se hace ante notario con tu poder, sin que tengas que venir. Después revisamos sobre el terreno la villa, los muebles y los electrodomésticos contra el inventario, y te mandamos un informe con fotos.

¿Cuánto dura el leasehold de Casa Nostra?

Veinticuatro años, hasta el 6 de marzo de 2050, más una prórroga de 25 años según los materiales del vendedor. En Bali un extranjero no puede tener plena propiedad, así que en esta venta se cede un leasehold. Antes de la reserva cotejamos los años restantes y el coste de la renovación con el leasehold notarial del suelo, y dejamos las dos cosas por escrito.

¿Qué incluye el precio?

Te llevas 336 m² sobre una parcela de 220 m²: tres dormitorios con baño propio, un baño de cortesía, salón con cocina cerrado, lavadero, la piscina del patio y el jardín de la azotea. Se entrega totalmente amueblada, con plaza de coche y un sitio cubierto para motos. El vendedor confirmará por carta la cifra de Rp 6.180 millones.

¿Se puede alquilar Casa Nostra por noches?

Según lo que ha entregado el vendedor, la zona permite uso turístico. Aun así, las estancias cortas dependen del SLF y de la licencia de alquiler turístico (NIB): las plataformas retiran las casas que no la tienen. Pedimos cada documento antes de que te comprometas. Equipos de rodaje y de foto ya reservan la casa a Rp 1,6 millones la hora.

¿De dónde sale el modelo de rentabilidad?

AirROI da la tarifa por noche del último año para villas entre Seseh y Cemagi, y la escalamos al tamaño y la categoría de esta casa. La ocupación es la de casas con gestión profesional. Los gastos se llevan el cuarenta por ciento de la facturación: gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. Tómalo como una estimación nuestra; nadie puede garantizar ingresos por alquiler.

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