SESEH · ID RR-1175

The Leo Villas: villa terminada de tres dormitorios a 200 m de la playa de Seseh

Villa de tres dormitorios y 220 m² con piscina privada que ya recibe huéspedes, una de las seis de un complejo a 200 m de la playa de Seseh. Desde su apertura en 2023, los propietarios declaran Rp 3,5–3,8 millones por noche con un 90–96 % de ocupación. El leasehold llega a 2052 con opción de 30 años más, y el precio es de Rp 5.750 millones.

  • Leasehold hasta 2052 + 30
  • Terminada y alquilándose
  • 200 m a la playa
  • 3dormitorios
  • 2baños
  • 220 m²superficie de la villa
  • 200 ma la playa de Seseh
  • Leaseholdhasta el 21 ene. 2052 + 30 años
  • 2023año de construcción

Inmueble

Qué compras

The Leo Villas son seis casas en pleno Seseh, terminadas en junio de 2023 con un estilo minimalista tropical. La Villa III tiene tres dormitorios en 220 m², piscina privada y jardín delante y detrás. Dentro hay muebles hechos a medida, un salón a doble altura y una cocina con electrodomésticos integrados y cafetera. Las seis villas comparten zona de personal y aparcamiento.

Aquí no compras un render, compras un historial de alquiler: la villa lleva dos temporadas con huéspedes. Para las villas que los propietarios no usan, la gestora declara Rp 3,5–3,8 millones por noche y un 90–96 % de ocupación. Eso es lo más alto del mercado, y nuestro modelo no se apoya en ello: nos quedamos en el 43–63 %.

La playa está a 200 metros andando, igual que los cafés del pueblo y el yoga. Pererenan queda a 10 minutos y Canggu, a 15. La zona turística importa, porque es la que permite alquilar a huéspedes. El leasehold vence el 21 de enero de 2052, unos 25 años desde la compra, con opción de prórroga de 30 años. El vendedor pide Rp 5.750 millones.

Así lo calculamos. Tomamos Rp 3,5 millones por noche, el suelo del rango que declara el complejo, y usamos un 53 % de ocupación como escenario medio, un 43 % como bajo y un 63 % como alto. El 16 % de la facturación se va en gastos de explotación antes de que te llegue nada. Al 53 % quedan unos Rp 575 millones al año, un 10,0 % sobre el precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de The Leo Villas · Villa III: bruta y neta

El vendedor declara un 90–96 % de ocupación a Rp 3,5–3,8 millones por noche en 2024–2025. Nuestro modelo usa escenarios del 43–63 %, neto de gastos de explotación.

Bruta 11,9 %≈ Rp 685 millones al año con una ocupación del 53 % y Rp 3,5 millones por noche Neta 10,0 %≈ Rp 575 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 685 millones11,9 % del precio · Rp 3,5 millones por noche, ocupación del 53 %
  • Gastos operativosRp 110 millones16 % de los ingresos
  • Neto para tiRp 575 millones10,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
Escenarios de ocupación: The Leo Villas · Villa III
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
43%prudenteRp 556 millonesRp 88,9 millonesRp 467 millones8,1%12,3 años
53%baseRp 685 millonesRp 110 millonesRp 575 millones10,0%10,0 años
63%optimistaRp 814 millonesRp 130 millonesRp 684 millones11,9%8,4 años

El escenario base es un 53 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 43 %, y el fuerte, un 63 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 43 %; base, con un 53 %, y optimista, con un 63 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina: 8,2 % neto con un 90 % de ocupación; Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios: 8,2 % neto con un 90 % de ocupación; The Heights · Estudio de 40,8 m²: 9,7 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

El leasehold llega al 21 de enero de 2052, unos 25 años desde la compra, y el dueño del suelo ofrece otros 30. Esa opción la dejamos confirmada por escrito antes de la operación. La obra terminó en 2023, así que firmas ante notario y pagas contra documentos. El vendedor declara que tiene PBG y SLF, y estamos confirmando la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de The Leo Villas · Villa III
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoHasta el 21 ene. 2052 (≈ 25 años) + opción de 30El dueño del suelo tiene que confirmar por escrito la opción de 30 años antes de que te comprometas.
ZonificaciónTurística (rosa), según la promotoraEl vendedor habla de zona turística. Queremos un extracto del RDTR que lo muestre.
Licencia de obra (PBG)Concedida, según la promotoraQueremos el número de la licencia y el extracto en la mano antes de tu reserva.
PromotoraThe Leo Villas, vendedor particular (por confirmar)En una villa terminada revisamos el leasehold del suelo, la IMB/PBG, el SLF y el historial de reservas.
Certificado de habitabilidad (SLF)Concedido, copia por confirmarLa licencia de alquiler turístico exige el SLF. Aquí el pago va contra documentos, no contra fechas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAmueblada completa, listaLa lista detallada de muebles y electrodomésticos va como anexo a los papeles de la compraventa.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de The Leo Villas · Villa III?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de The Leo Villas · Villa III

  1. ReservaUn depósito saca la Villa III del mercado. El importe lo pactas con el vendedor.
  2. PagoLa casa está terminada, así que el dinero se mueve en la notaría contra la escritura y la entrega.
  3. EntregaRecibes las llaves, el leasehold del suelo y el SLF, y la licencia de alquiler turístico cuando se emita.

Una villa terminada no tiene fases de obra. El notario liga cada pago a un documento.

Ubicación

Dónde está: Seseh

Seseh es un pueblo tranquilo de arena negra a 10 minutos de Pererenan y a 15 de Canggu. No paran de salir proyectos nuevos de villas de tres dormitorios. El suelo cuesta más que en Kedungu, pero el comprador es el mismo: el habitual de Canggu que quiere huir del ruido.

The Leo Villas, Villa III: piscina y solárium
Seseh · Badung · 200 m a la playa
  • Playa de Seseh200 m a pie
  • Cafés y yoga de Seseha pie
  • Pererenan≈ 10 min
  • Canggu≈ 15 min

Parte de la demanda de Pererenan acaba en este tramo tranquilo de costa. Una villa a dos minutos andando de la arena llena el calendario sin mucho esfuerzo.

Seseh · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 12restaurantes
  • 6lugares de interés
  • 6hoteles
  • 4playas
  • 4cafeterías
  • 1bar

Lo más cercano

  • Villa Tepi Sawahhotel · 143 m
  • Udara Balihotel · 147 m
  • Warung Alusrestaurante · 212 m
  • seseh beachplaya · 222 m
  • The Lodgerestaurante · 228 m
  • Villa Mataharihotel · 241 m
  • Local kite beachlugar de interés · 323 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 334 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre The Leo Villas · Villa III

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la Villa III de The Leo Villas?

Nada. Nos paga el vendedor y tú pagas el precio pedido, Rp 5.750 millones. Nuestra revisión antes de la reserva no te cuesta nada. Cubre el leasehold hasta el 21 de enero de 2052 y la prueba escrita de la opción de 30 años, la zona turística comprobada en el RDTR y las copias del PBG, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB), si la hay. Cada hueco va a nuestro informe.

¿Puedo comprar esta villa de Seseh sin volar a Bali?

Sí. La ves por Zoom, firmas ante notario mediante un poder y nosotros la recibimos por ti. La villa está terminada desde junio de 2023, así que revisamos la casa, la piscina y los muebles a medida tal como están hoy. El pago pasa por el notario contra documentos, y recibes las llaves junto con el leasehold del suelo, el SLF y los papeles de la licencia.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Usamos Rp 3,5 millones por noche. Es la tarifa de villas comparables de tres dormitorios en Seseh, ajustada al tipo, y está en la parte baja del rango de la gestora. El escenario medio es un 53 % de ocupación, y gestión, impuestos y mantenimiento se llevan el 16 % de la facturación. El 90–96 % del vendedor queda fuera del cálculo. Lo que sale es una estimación.

¿La Villa III se alquila ya?

La gestora dice que sí: dos temporadas de reservas a Rp 3,5–3,8 millones por noche. Estamos confirmando la licencia de alquiler turístico (NIB), porque las plataformas de reservas ya retiran los anuncios que no la tienen. Hasta verla, toma las cifras por noche como datos del vendedor. Tendrás la respuesta en nuestro informe escrito antes de tu reserva.

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