CEMAGI · ID RR-1406

Casa Nostra : villa achevée de 3 chambres, 336 m², à Cemagi

On rejoint la mer à pied : la plage est à 300 mètres de cette villa sur deux niveaux, sur Jalan Munduk Belan, côté Seseh de Cemagi. Elle compte trois chambres avec salle de bain privative sur 336 m², une parcelle de 220 m², une piscine dans la cour et un jardin sur le toit. Prix : Rp 6,18 Md, pour un leasehold (bail de longue durée) de 24 ans, avec 25 ans de prolongation en plus.

  • Leasehold 24 + 25 ans
  • Achevé
  • Piscine privée
  • Jardin sur le toit
  • 3chambres, chacune avec salle de bain privative
  • 3,5salles de bain : trois privatives et une pour les invités
  • 336 m²surface de la villa
  • 220 m²parcelle
  • Leasehold24 + 25 ans
  • 300 mjusqu'à la plage, selon le vendeur

Bien

Ce que vous obtenez

Casa Nostra se trouve sur Jalan Munduk Belan, à Cemagi, à la limite de Seseh. Le vendeur compte 300 mètres jusqu'à la plage. Des rizières et des villas privées bordent la rue, et les cafés et commerces de Pererenan sont à environ 2 km. Casa Oasis a construit cette villa indépendante ; sa seconde réalisation, Casa Kayana, se trouve sur la même route.

Deux niveaux offrent 336 m² sur une parcelle de 220 m². Le rez-de-chaussée abrite la cuisine et le salon, fermés, sous 3,35 m de plafond, ainsi qu'une buanderie, une salle d'eau pour les invités et la piscine de la cour. À l'étage, les trois chambres ont chacune une salle de bain privative et 2,8 m sous plafond. Le balcon donne sur les rizières et l'océan, et depuis le salon couvert de chaume sur le toit, on voit la plage et les volcans. De petits jardins clos avec bassin se glissent entre les ailes de la maison. Une place de voiture et un abri pour scooters : c'est rare à Cemagi. Le mobilier est vendu avec la villa.

D'après les documents du vendeur, la parcelle est classée en zone touristique (zone rose). Le bail couvre 24 ans, jusqu'au 6 mars 2050, avec 25 ans de prolongation en plus. Vous pouvez emménager dès maintenant. Notre base d'annonces affiche la villa à Rp 6,18 Md ; le propriétaire la loue en parallèle à des équipes photo et cinéma pour Rp 1,6 M l'heure. Avant tout acompte, nous réclamons trois pièces : le numéro du PBG, le SLF et la licence de location. Aucun échéancier de paiement ne figure dans les documents.

Les chiffres de ce bien

Casa Nostra : rendement brut et net

Le vendeur n'annonce aucun rendement pour Casa Nostra. Ci-dessous, notre modèle repose sur Rp 3,7 M par nuit, après déduction de la gestion, des taxes et d'une provision pour l'usure. Les données du secteur situent le taux d'occupation dans la zone de Cemagi entre 45 et 48 %, soit moins que nos trois scénarios : lisez d'abord le scénario prudent.

Brut 14,3 %≈ Rp 882 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,7 M la nuit Net 8,6 %≈ Rp 529 M par an · amorti en ≈ 11,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 882 M14,3 % du prix · tarif Rp 3,7 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 159 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 88,2 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 106 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 529 M8,6 % du prix · amorti en ≈ 11,7 ans
Scénarios d'occupation : Casa Nostra
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 746 MRp 298 MRp 448 M7,2 %13,8 ans
65 %baseRp 882 MRp 353 MRp 529 M8,6 %11,7 ans
75 %optimisteRp 1,02 MdRp 407 MRp 611 M9,9 %10,1 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 3,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Cemagi (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Cemagi sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Cemagi Villa : 13,4 % net avec 65 % d’occupation; Casa Kayana · villa 2 chambres : 8,7 % net avec 65 % d’occupation; PREDMET.CEMAGI · studio 25,7 m² : 9,6 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous reprenez un bail foncier dont il reste 24 ans, jusqu'au 6 mars 2050, et le vendeur indique 25 ans de prolongation ensuite. Un notaire enregistre votre contrat de bail une fois nos vérifications terminées. La villa est achevée, mais nous attendons encore les copies de son permis de construire (PBG), de son SLF et d'une licence de location.

Propriété et permis : Casa Nostra
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail24 ans jusqu'au 6 mars 2050 + 25À la date de signature, nous recomptons les années restantes et les confrontons au bail notarié du terrain. Les conditions et le prix de la prolongation sont consignés par écrit.
ZonageZone touristique rose, selon le vendeurL'extrait du RDTR fait foi, et nous le demandons avant l'acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe dossier contient un document de validation de la villa. Il nous faut encore le numéro du PBG et un extrait avant votre acompte.
PromoteurCasa Oasis, société à confirmerNous vérifions la société et ses villas déjà livrées, dont Casa Kayana, juste à côté.
Certificat de conformité (SLF)Construit, certificat à confirmerPas de licence de location sans SLF : c'est pourquoi nous voulons en avoir une copie avant tout versement.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaLa villa étant achevée, vous payez à la signature devant le notaire et récupérez les clés à la même occasion.
Mobilier et livraisonEntièrement meublée, avec électroménagerLa liste du mobilier et de l'électroménager est annexée au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Casa Nostra ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Casa Nostra : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve Casa Nostra ; nous confirmons encore son montant avec le vendeur.
  2. VérificationsBail du terrain, zonage, PBG et SLF doivent être validés avant le versement de l'essentiel des fonds.
  3. ContratVous signez devant un notaire et payez selon un calendrier accepté par les deux parties.
  4. ClésLa villa meublée vous est remise contre un procès-verbal de livraison signé.

Le vendeur n'a pas communiqué d'échéancier de paiement. Après les vérifications préalables (due diligence), nous en rédigeons un dans le contrat.

Localisation

Emplacement : Munduk Belan · Cemagi

Munduk Belan est une route bordée de rizières et de villas privées, avec le sable noir à 300 mètres et le temple Pura Dalem Segara à environ 700 mètres. Le calme y est réel. Les courses dans les supérettes de Pererenan et le site de Nuanu Creative City sont tous deux à 2 km environ.

Casa Nostra : jardin sur le toit et kiosque en chaume
Cemagi · Badung · Jl. Munduk Belan
  • Plage300 m
  • Temple Pura Dalem Segara≈ 700 m
  • Plage de Pererenan≈ 1,7 km
  • Supérettes de Pererenan≈ 2 km
  • Nuanu Creative City≈ 2 km

Les acheteurs choisissent ce secteur pour ses rizières, son silence et un océan atteignable à pied. La vie quotidienne se passe tout de même à Pererenan : prévoyez un scooter.

Munduk Belan · Cemagi · carte Google

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  • Udara Balihotel · 865 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Casa Nostra

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète Casa Nostra ?

Vous ne nous devez rien. Le prix est celui du vendeur, et c'est lui qui règle nos honoraires. Nous contrôlons la parcelle, le bail, le zonage, le permis de construire et le SLF avant tout acompte, sans frais pour vous. Vous recevez un avis écrit qui liste ce qui reste ouvert ; la visite en Zoom est gratuite aussi.

Puis-je acheter Casa Nostra sans me rendre à Bali ?

Oui. Lors d'une visite Zoom en direct, nous montrons la piscine de la cour, les trois chambres, le toit-terrasse et le trajet à pied jusqu'à la plage. Nous examinons nous-mêmes les documents, et votre procuration permet au notaire de finaliser les formalités sans vous. Sur place, nous contrôlons ensuite la villa, le mobilier et l'électroménager par rapport à la liste, puis envoyons un compte rendu photo.

Quelle est la durée du bail à Casa Nostra ?

24 ans, jusqu'au 6 mars 2050, avec 25 ans de prolongation d'après les documents du vendeur. Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (freehold) à Bali : c'est pourquoi cette vente transfère un bail. Avant l'acompte, nous comparons les années restantes et le coût de la prolongation avec le bail notarié du terrain, puis consignons les deux par écrit.

Qu'est-ce qui est inclus dans le prix ?

Vous obtenez 336 m² sur une parcelle de 220 m² : trois chambres avec salle de bain privative, une salle d'eau pour les invités, un séjour fermé avec cuisine, une buanderie, la piscine de la cour et le jardin sur le toit. La villa est entièrement meublée, avec une place de voiture et un abri couvert pour scooters. Le vendeur confirmera par écrit le prix de Rp 6,18 Md.

Peut-on louer Casa Nostra à la nuitée ?

Le zonage autorise l'usage touristique, d'après les documents fournis par le vendeur. La location de courte durée dépend encore d'un SLF et d'une licence de location, car les sites de réservation retirent les biens qui n'en ont pas. Nous réclamons chacun des deux avant votre engagement. Des équipes de cinéma et de photo réservent déjà la villa à Rp 1,6 M l'heure.

D'où vient le modèle de rendement ?

AirROI fournit le prix moyen par nuit des douze derniers mois pour les villas entre Seseh et Cemagi ; nous l'ajustons à la taille et à la catégorie de cette maison. Le taux d'occupation correspond à celui des biens gérés par des professionnels. Les charges absorbent 40 % des revenus : gestion, taxes, usure et entretien. Lisez ce calcul comme notre estimation : personne ne peut garantir un revenu locatif.

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