CEMAGI · ID RR-3281

Casa Kayana : villa de deux chambres, 230 m² sur une parcelle de 140 m², Cemagi

Cette villa de deux chambres achevée, près du spot de surf de Cemagi, est affichée à Rp 4,94 Md, avec 230 m² de surface sur un lot de 140 m². Une piscine sur cour et un toit-terrasse face à la mer en font un bon choix pour un couple. Le leasehold dure 24 ans, et le promoteur y ajoute 25 ans de plus.

Lot dans Casa Kayana

  • Leasehold 24 + 25 ans
  • Maison construite
  • Piscine privée
  • Toit-terrasse
  • 2chambres à l'étage
  • 2salles de bain
  • 230 m²surface de la villa
  • 140 m²parcelle
  • Leasehold24 + 25 ans

Bien

Ce que vous obtenez

C'est l'agencement deux chambres de Casa Kayana, dans la ruelle où Cemagi rejoint Seseh. Le projet ne compte que deux maisons identiques, A et B, de 230 m² chacune sur 140 m² de terrain. Des rizières et des maisons privées bordent la rue, et les cafés de Pererenan sont à environ deux kilomètres à l'est.

Le rez-de-chaussée abrite le séjour et la cuisine à l'intérieur, avec la piscine sur cour juste dehors. Les deux chambres sont à l'étage et ouvrent sur un balcon, et le toit-terrasse domine les rizières et la mer. Mobilier et électroménager suivent le descriptif du promoteur : un couple ou une petite famille peut emménager avec une valise. Vous ne garerez que des scooters, la villa n'ayant pas de place de voiture.

Le droit est un leasehold (bail de longue durée) de 24 ans, et la documentation du promoteur promet un renouvellement de 25 ans en plus. Nous mesurons les années restantes à partir du bail foncier principal, notarié le 13 octobre 2023. La maison a été construite en 2026. Cet agencement est affiché à Rp 4,94 Md, et vous pouvez emménager dès la conclusion de la vente.

Les chiffres de ce bien

Casa Kayana · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le vendeur ne publie aucun rendement pour cette villa : le calcul repose donc sur les données du marché. Ci-dessous, notre modèle part de Rp 3,0 M par nuit réservée, après déduction de la part du gestionnaire, des taxes et de l'entretien. Le taux d'occupation reste sous nos hypothèses habituelles, car le secteur de Cemagi n'affiche en moyenne que 45 à 48 %.

Brut 14,5 %≈ Rp 714 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,0 M la nuit Net 8,7 %≈ Rp 428 M par an · amorti en ≈ 11,5 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 714 M14,5 % du prix · tarif Rp 3,0 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 128 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 71,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 85,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 428 M8,7 % du prix · amorti en ≈ 11,5 ans
Scénarios d'occupation : Casa Kayana · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 604 MRp 242 MRp 362 M7,3 %13,6 ans
65 %baseRp 714 MRp 286 MRp 428 M8,7 %11,5 ans
75 %optimisteRp 824 MRp 329 MRp 494 M10,0 %10,0 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 3,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Cemagi (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Cemagi sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Cemagi Villa : 13,4 % net avec 65 % d’occupation; Casa Nostra : 8,6 % net avec 65 % d’occupation; PREDMET.CEMAGI · studio 25,7 m² : 9,6 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous obtenez un leasehold (bail de longue durée) de 24 ans, et les documents du promoteur prévoient 25 ans de prolongation en plus. La durée restante se calcule d'après le bail principal du terrain, certifié par un notaire le 13.10.2023. La signature a lieu chez le notaire, une fois les autorisations validées par nos vérifications. Nous n'avons pas encore reçu les copies du PBG et du SLF, et la licence de location manque aussi.

Propriété et permis : Casa Kayana · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail24 + 25 ansLe bail foncier principal porte une certification notariale datée du 13 octobre 2023. Votre contrat reprend directement de cet acte les années restantes et les règles de renouvellement.
ZonageZone touristique, selon le promoteurNous tirons un extrait du RDTR avant l'acompte au lieu de nous fier à ce que dit le vendeur.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe numéro et un extrait officiel figurent sur notre liste de demandes au promoteur, avant votre acompte.
PromoteurCasa Oasis, société à confirmerNotre vérification porte sur l'entité juridique et ce qu'elle a livré, dont les villas Casa Nostra voisines.
Certificat de conformité (SLF)Villa construite, certificat à confirmerLa licence de location suppose d'abord le certificat de conformité (SLF) : nous en obtenons une copie avant tout versement.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaLa maison est terminée : vous payez sur la base d'un dossier de documents vérifié et vous recevez la villa contre un procès-verbal de livraison.
Mobilier et livraisonMeublée selon le cahier des charges du promoteurLe descriptif du mobilier remis par le promoteur, daté du 07.01.2026, est annexé au contrat ; nous contrôlons la villa point par point avec ce document.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Conditions

Casa Kayana · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationL'acompte retire la villa du marché. Le promoteur n'a pas encore fixé son montant.
  2. VérificationsNous validons le bail principal, le zonage, le permis de construire (PBG) et le SLF avant le gros du paiement.
  3. ContratVous signez devant le notaire, et les paiements suivent l'échéancier du promoteur.
  4. ClésVous recevez la maison meublée contre un procès-verbal de livraison signé.

Les documents de Casa Oasis ne mentionnent aucun échéancier de paiement. Une fois les vérifications préalables (due diligence) faites, nous convenons du calendrier et l'inscrivons au contrat.

Localisation

Emplacement : Munduk Belan · Cemagi

Cemagi est le village qui suit Seseh sur la route de Tanah Lot : des rizières, des plages de sable noir et un foncier moins cher que sur le reste du littoral de Badung. Les soirées sont calmes ; pour les cafés et les courses, on roule jusqu'à Pererenan.

Casa Kayana : cour avec piscine entourée de fenêtres en arc
Cemagi · Badung · Jl. Munduk Belan
  • Océan≈ 413 m
  • Warung Fast Adhy≈ 403 m
  • Seseh General Store≈ 502 m
  • Temple Pura Dalem Segara≈ 696 m
  • Temple de Tanah Lot≈ 3,3 km
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 13,5 km

Cemagi attire des acheteurs qui veulent l'océan à proximité et un foncier moins cher qu'à Pererenan et à Canggu. Les voyageurs y réservent des séjours plus longs et plus calmes. Pour sortir le soir, il faut aller à Canggu en voiture.

Munduk Belan · Cemagi · carte Google

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  • 5lieux d'intérêt
  • 1restaurant
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  • Warung Fast Adhyrestaurant · 403 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 457 m
  • Seseh General Storecafé · 502 m
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  • Villa Mataharihotel · 644 m
  • Pura Dalem Segaralieu d'intérêt · 696 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 754 m
  • Udara Balihotel · 865 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Casa Kayana · villa 2 chambres

Dois-je payer quelque chose à Rise Real Bali pour cette villa Casa Kayana ?

Non. Vous payez le prix du promoteur, sans supplément : Casa Oasis prend en charge notre commission. Nous vérifions le terrain, le bail principal, le zonage, le PBG et le SLF avant tout acompte, à nos frais. Vous recevez les résultats par écrit, avec chaque point en suspens signalé. La visite de la maison en Zoom est gratuite, elle aussi.

Peut-on acheter cette villa à distance ?

Oui. Une visite en direct sur Zoom vous montre la cour avec la piscine, les chambres, le toit et le chemin vers la plage. Notre équipe se charge de l'examen des documents, et un notaire recueille votre signature grâce à votre procuration signée. Sur place, nous réceptionnons la maison, vérifions le mobilier et l'électroménager par rapport au descriptif, puis vous envoyons des photos.

Que comprend le prix de Rp 4,94 Md ?

Vous obtenez la villa de 230 m² sur sa parcelle de 140 m², la piscine de la cour, le toit-terrasse, ainsi que le mobilier et l'électroménager listés dans le descriptif du promoteur du 07.01.2026. Cette liste est annexée au contrat, et la réception de la villa la suit ligne par ligne. Le chiffre provient de notre base d'annonces, et Casa Oasis règle notre commission.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Pour le secteur Cemagi–Seseh, AirROI donne un prix moyen de Rp 3,0 M la nuit ; nous l'ajustons à la taille et au type de cette villa. Trois taux d'occupation sont retenus pour une maison en gestion : 55, 65 et 75 %. Nous déduisons 40 % des revenus au titre des charges d'exploitation. Le scénario central aboutit à un rendement net de 8,7 %. C'est notre estimation, et personne ne la garantit.

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