CEMAGI · ID RR-3274

Cemagi Rock Villas: para gotowych domów z trzema sypialniami, 265 m², w Cemagi

Cały projekt to dwa gotowe domy, 312 metrów od oceanu w Cemagi. Każdy ma trzy sypialnie, 265 m² w środku i ok. 30 m² tarasów, z basenem na podwórzu, salonem o podwójnej wysokości i zadaszonym miejscem na samochód. Leasehold kosztuje Rp 14,16 mld, zostało 27 lat plus opcja przedłużenia o 25.

Leasehold 27 + 25 lat
Dom wybudowany
Prywatny basen
Smart home

3sypialnie
265 m²powierzchnia willi
≈ 30 m²tarasy ponad tym
Leasehold27 lat zostało + opcja 25 lat
312 mdo oceanu

Nieruchomość

Co kupujesz

Cemagi Rock Villas to dwa gotowe domy z trzema sypialniami w Cemagi, 312 metrów od oceanu. Wykonawca oddał oba. Dookoła są pola ryżowe i prywatne domy, a do Pererenan z kawiarniami i sklepami jest skuterem ok. dwóch kilometrów.

Każda willa ma 265 m² w środku plus ok. 30 m² tarasów. W salonie o podwójnej wysokości biegną schody, a kuchnia ma wyspę z kamiennym blatem. Basen zajmuje wewnętrzne podwórze, a samochód stoi pod dachem. Sprzedający wymienia system smart-home SIMON, wentylację mechaniczną i klimatyzację i prosi, żeby cenę za metr porównywać z domami tej klasy, a nie ze zwykłymi willami w okolicy.

Leasehold ma jeszcze 27 lat, z opcją przedłużenia o 25, i kosztuje Rp 14,16 mld. Sprzedający wspomina też o wariancie na pełną własność (freehold) za ok. Rp 17,7 mld. Cudzoziemiec nie może mieć pełnej własności na siebie, więc ta droga wymaga indonezyjskiej spółki z kapitałem zagranicznym (PT PMA) i prawa zabudowy HGB na gruncie. Tę strukturę i jej dokumenty sprawdzamy osobno. Sprzedający nazywa wszystkie ceny wstępnymi, dlatego potwierdzamy je na piśmie przed rezerwacją.

Cennik dewelopera

Cemagi Rock Villas: rodzaje lokali i ceny

Ceny z cennika dewelopera. Dochód netto każdego lokalu jest na jego stronie – szukaj oznaczenia „z wyliczeniem”.

Rodzaj	Powierzchnia	Sypialnie	Cena	Wyliczenie
Willa 3 sypialnie	265 m² + ≈ 30 m² tarasów	3	Rp 14,16 mld	z wyliczeniem →

Nasza baza ofert i pliki sprzedającego zgadzają się co do jednego produktu: willa z trzema sypialniami, ok. 265 m², w podanej cenie. Poprosiliśmy sprzedającego o rzuty każdego piętra.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Cemagi Rock Villas: brutto i netto

Sprzedający nie publikuje dochodu dla tych willi, więc nasze liczby opierają się wyłącznie na rynku. Poniżej nasz model: Rp 4,4 mln za dobę, po odjęciu z przychodu spółki zarządzającej, podatku, zużycia i utrzymania. Obłożenie ustawiamy niżej niż zwykle, bo korytarz Cemagi notuje 45–48%.

Brutto 7,4%≈ Rp 1,05 mld rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 4,4 mln za noc Netto 4,4%≈ Rp 630 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 22,5 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 1,05 mld7,4% ceny · Rp 4,4 mln za noc, obłożenie 65%
Firma zarządzającaRp 189 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 105 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 126 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 630 mln4,4% ceny · okres zwrotu ≈ 22,5 lat

Scenariusze obłożenia: Cemagi Rock Villas
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
55%ostrożny	Rp 888 mln	Rp 355 mln	Rp 533 mln	3,8%	26,6 lat
65%bazowy	Rp 1,05 mld	Rp 420 mln	Rp 630 mln	4,4%	22,5 lat
75%optymistyczny	Rp 1,21 mld	Rp 485 mln	Rp 727 mln	5,1%	19,5 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Sprzedający nie publikuje dochodu dla tych willi, więc nasze liczby opierają się wyłącznie na rynku.
Cena za noc: Rp 4,4 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Cemagi to ≈ Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Cemagi: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Cemagi Villa: 13,4% netto przy obłożeniu 65%; Casa Kayana · willa z 2 sypialniami: 8,7% netto przy obłożeniu 65%; Casa Nostra: 8,6% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Zostało dwadzieścia siedem lat leasehold, a sprzedający oferuje opcję przedłużenia o 25 lat. Obie liczby porównujemy z główną dzierżawą gruntu i zapisujemy w umowie sprzedaży leasehold. Opcja pełnej własności (freehold) jest dla cudzoziemca dostępna tylko jako HGB przez PT PMA. Przed jakąkolwiek wpłatą wciąż chcemy wypisu ze strefy, kopii PBG, SLF i jasnej odpowiedzi w sprawie licencji na najem.

Prawo i pozwolenia: Cemagi Rock Villas
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	27 lat zostało + opcja 25 latPozostałe lata i warunki przedłużenia sprawdzamy według głównej dzierżawy gruntu, a potem zapisujemy je w umowie sprzedaży leasehold.
Strefa (RDTR)	Do potwierdzeniaMateriały sprzedającego nie podają strefy. Wypis z RDTR przed opłatą rezerwacyjną pokazuje, czy działka pozwala na najem na doby.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaDomy są zbudowane, ale nie mamy ani numeru pozwolenia, ani wypisu. Prosimy o oba przed opłatą rezerwacyjną.
Deweloper	CEMAGI, spółka do potwierdzeniaSprawdzamy spółkę sprzedającą, jej prawo do sprzedaży i dzierżawę gruntu za nią.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Willa wybudowana, certyfikat do potwierdzeniaBez SLF regencja nie wyda licencji na najem. Potrzebujemy kopii przed opłatą rezerwacyjną.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoPrzy gotowym domu Twoje pieniądze idą wyłącznie za sprawdzonymi dokumentami i podpisanym odbiorem.
Wyposażenie i odbiór	Zbudowana i ukończona, lista mebli do potwierdzeniaInwentarz mebli i sprzętu trafia do umowy, a nasza inspekcja sprawdza każdą pozycję na liście.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci cenę, warunki leasehold i dokumenty tego domu?

Zostaw numer WhatsApp, a wyślę wszystko jeszcze dziś.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Cemagi Rock Villas

RezerwacjaOpłata rezerwacyjna zdejmuje wybraną willę z rynku. Jej wysokość ustalasz ze sprzedającym.
SprawdzenieDzierżawa gruntu, strefa, PBG i SLF muszą przejść weryfikację przed główną wpłatą.
UmowaPodpisanie odbywa się u notariusza, a płacisz według harmonogramu ustalonego przez obie strony.
KluczeWilla zmienia właściciela wraz z podpisanym inwentarzem mebli i sprzętu.

Pliki sprzedającego nie zawierają planu płatności. Negocjujemy go, gdy dokumenty się potwierdzą, i zapisujemy w umowie.

Położenie

Położenie: Cemagi · Badung

Na drodze wybrzeża z Seseh do Tanah Lot Cemagi to kolejna wieś: tarasy ryżowe, ciemny wulkaniczny piasek i ziemia tańsza niż gdziekolwiek na wybrzeżu Badung. Życie jest spokojne, a po zakupy czy kolację jedzie się do Pererenan.

Cemagi Rock Villas: basen na podwórzu i taras willi — Cemagi · Badung · Kec. Mengwi

Ocean≈ 312 m
Świątynia Pura Dalem Segara≈ 427 m
Świątynia Pura Gede Luhur Batu Ngaus≈ 484 m
Seseh General Store≈ 1,2 km
Świątynia Tanah Lot≈ 2,7 km
Lotnisko Ngurah Rai≈ 14,0 km

Ludzie wybierają Cemagi dla krótkiego spaceru do oceanu i ziemi tańszej niż w Pererenan i Canggu. Haczyk polega na tym, że sprawunki załatwia się w sąsiedniej wsi, i potrzebny jest skuter.

Cemagi · Badung · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

3atrakcje
1hotele
1plaże

Najbliższe miejsca

Uma La Lang Villashotel · 382 m
Pura Dalem Segaraatrakcja · 427 m
Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngausatrakcja · 484 m
Sejuk Beach Villahotel · 1,1 km
Warung Fast Adhyrestauracja · 1,1 km
Wander Havenshotel · 1,1 km
Seseh General Storekawiarnia · 1,2 km
Funky Placeatrakcja · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Cemagi Rock Villas

Ile Rise Real Bali bierze za zakup w Cemagi Rock Villas?

Nic. Płacisz sprzedającemu za willę, a on osobno płaci naszą prowizję. Zanim wyślesz choćby rupię opłaty rezerwacyjnej, sprawdzamy na własny koszt grunt, dzierżawę, strefę, PBG i SLF. Wyniki trafiają do pisemnego raportu z listą otwartych kwestii. Oglądanie na Zoomie też jest bezpłatne.

Czy mogę kupić w Cemagi Rock Villas z zagranicy?

Tak. Budowa jest skończona, więc oprowadzimy Cię po obu willach na żywo przez Zoom: podwórze z basenem, salon, sypialnie i droga w stronę oceanu. Dokumenty sprawdzamy na Bali, a u notariusza zastępuje Cię pełnomocnictwo, więc nie musisz przylatywać. Potem nasz zespół sprawdza dom według spisu mebli i wysyła Ci mailem raport ze zdjęciami.

Na jaki okres jest leasehold w Cemagi Rock Villas?

Leasehold ma jeszcze 27 lat, a sprzedający daje opcję przedłużenia o 25 lat. Prawo Indonezji nie pozwala cudzoziemcom na pełną własność (freehold), więc wariant, o którym wspomina sprzedający, wymaga indonezyjskiej spółki z kapitałem zagranicznym i prawa zabudowy HGB. Pozostały okres i warunki przedłużenia sprawdzamy według głównej dzierżawy gruntu przed Twoją wpłatą.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Stawka za dobę Rp 4,4 mln pochodzi z AirROI dla korytarza Cemagi i Seseh, skorygowana pod metraż i klasę domu. Nasze trzy warianty obłożenia dla willi zarządzanej to 55, 65 i 75%. Odejmujemy 40% przychodu na utrzymanie domu. To szacunek Rise Real Bali, nie gwarancja dochodu.

Lokale w tym projekcie