CEMAGI · ID RR-5533

Cemagi Rock Villas: willa z trzema sypialniami, 265 m², w Cemagi

Gotowy dom 312 metrów od brzegu w Cemagi: trzy pełnowymiarowe sypialnie, 265 m² w środku i ok. 30 m² tarasów. Leasehold kosztuje Rp 14,16 mld – zostało 27 lat plus opcja przedłużenia o 25. Basen zajmuje podwórze, a salon ma wysokość dwóch kondygnacji.

Lokal w projekcie Cemagi Rock Villas

Leasehold 27 + 25 lat
Dom wybudowany
Prywatny basen
Smart home

3sypialnie
265 m²powierzchnia wewnętrzna
≈ 30 m²tarasy poza wnętrzem
27 + 25lat leasehold
312 mdo oceanu

Nieruchomość

Co kupujesz

To jedna z dwóch identycznych willi w Cemagi Rock Villas: trzy sypialnie i 265 m² w środku, do tego ok. 30 m² tarasów. Dom jest skończony, klucze czekają. Willa stoi w Cemagi wśród pól ryżowych i prywatnych domów, 312 metrów od wody, a do kawiarni Pererenan jest ok. dwóch kilometrów.

Schody biegną przez salon o wysokości dwóch kondygnacji, a sercem kuchni jest wyspa z kamiennym blatem. Sypialnia główna wychodzi na taras, a w jej łazience stoi wolnostojąca wanna. Na zewnątrz jest basen na podwórzu i zadaszone miejsce na samochód przy bramie. Według sprzedającego dom ma system smart-home SIMON, wentylację mechaniczną i klimatyzację – to się przyda rodzinie, która mieszka tu cały rok.

Kupujesz leasehold, z którego zostało 27 lat, z opcją przedłużenia o 25 lat. Sprzedający podaje Rp 14,16 mld i nazywa to kwotą wstępną, więc potwierdzamy ją na piśmie przed jakąkolwiek rezerwacją. Wariant na pełną własność (freehold) za ok. Rp 17,7 mld wchodzi w grę tylko przez spółkę PT PMA z prawem zabudowy (HGB).

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Cemagi Rock Villas · willa z 3 sypialniami: brutto i netto

W materiałach sprzedającego nie ma liczby dochodu dla tego domu, więc opieramy się na danych rynkowych. Poniżej nasz model, oparty na Rp 4,4 mln za zarezerwowaną dobę, po odjęciu udziału zarządcy, podatku, utrzymania i zużycia. Nasze warianty obłożenia są niższe niż zwykle, bo Cemagi notuje średnio 45–48%.

Brutto 7,4%≈ Rp 1,05 mld rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 4,4 mln za noc Netto 4,4%≈ Rp 630 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 22,5 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 1,05 mld7,4% ceny · Rp 4,4 mln za noc, obłożenie 65%
Firma zarządzającaRp 189 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 105 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 126 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 630 mln4,4% ceny · okres zwrotu ≈ 22,5 lat

Scenariusze obłożenia: Cemagi Rock Villas · willa z 3 sypialniami
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
55%ostrożny	Rp 888 mln	Rp 355 mln	Rp 533 mln	3,8%	26,6 lat
65%bazowy	Rp 1,05 mld	Rp 420 mln	Rp 630 mln	4,4%	22,5 lat
75%optymistyczny	Rp 1,21 mld	Rp 485 mln	Rp 727 mln	5,1%	19,5 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: W materiałach sprzedającego nie ma liczby dochodu dla tego domu, więc opieramy się na danych rynkowych.
Cena za noc: Rp 4,4 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Cemagi to ≈ Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Cemagi: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Cemagi Villa: 13,4% netto przy obłożeniu 65%; Casa Kayana · willa z 2 sypialniami: 8,7% netto przy obłożeniu 65%; Casa Nostra: 8,6% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Leasehold tego domu ma jeszcze 27 lat, a sprzedający dodaje opcję kolejnych 25. Te liczby trafiają do Twojej umowy dopiero po dopasowaniu do głównej dzierżawy gruntu. Opcja pełnej własności jest dla cudzoziemca dostępna tylko jako HGB przez PT PMA. Strefa, pozwolenie, pozwolenie na użytkowanie (SLF) i licencjonowanie najmu na doby zostają otwartymi punktami na naszej liście.

Prawo i pozwolenia: Cemagi Rock Villas · willa z 3 sypialniami
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	27 lat zostało + opcja 25 latGłówna dzierżawa gruntu jest naszym punktem odniesienia dla pozostałych lat i kroków przedłużenia, a umowa sprzedaży leasehold powtarza je słowo w słowo.
Strefa (RDTR)	Do potwierdzeniaW plikach sprzedającego nie ma strefy. Przed opłatą rezerwacyjną wypis z RDTR mówi nam, czy na tej działce wolno prowadzić najem na doby.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaBudowa jest zakończona, ale nie widzieliśmy ani numeru pozwolenia, ani wypisu. Oba przychodzą przed jakąkolwiek wpłatą.
Deweloper	CEMAGI, spółka do potwierdzeniaNasz przegląd obejmuje spółkę sprzedającego, jej prawo do sprzedaży i leżącą u podstaw dzierżawę gruntu.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Willa wybudowana, certyfikat do potwierdzeniaLicencja na najem zależy od SLF, więc kopia musi do nas dotrzeć przed Twoją wpłatą rezerwacyjną.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoSkoro dom jest gotowy, płatność idzie za sprawdzonym kompletem dokumentów i podpisanym protokołem odbioru.
Wyposażenie i odbiór	Zbudowana i ukończona, lista mebli do potwierdzeniaSzczegółowa lista mebli i sprzętu staje się częścią umowy, a odbiór idzie według tej listy.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci cenę, warunki leasehold i dokumenty tego domu?

Zostaw numer WhatsApp, a wyślę wszystko jeszcze dziś.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Cemagi Rock Villas · willa z 3 sypialniami

RezerwacjaOpłata rezerwacyjna, którego wysokość ustalasz w rozmowie ze sprzedającym, zabezpiecza tę willę.
SprawdzenieSprawdzamy dzierżawę gruntu, strefę, PBG i SLF przed główną częścią wpłaty.
UmowaNotariusz nadzoruje podpisanie, a płatność idzie według uzgodnionego harmonogramu.
KluczeOdbiór przychodzi ze szczegółową listą mebli i sprzętu.

W plikach sprzedającego nie ma harmonogramu płatności. Ustalamy warunki po przeglądzie dokumentów i zapisujemy je w umowie.

Położenie

Położenie: Cemagi · Badung

Cemagi leży jedną wieś za Seseh, w stronę Tanah Lot, tam gdzie ryżowe pola spotykają czarne plaże, a ziemia jest tańsza niż na reszcie wybrzeża Badung. Noce są ciche, a najbliższe kawiarnie i sklepy czekają w Pererenan.

Cemagi Rock Villas: leżaki wzdłuż basenu drugiej willi — Cemagi · Badung · Kec. Mengwi

Ocean≈ 312 m
Świątynia Pura Dalem Segara≈ 427 m
Świątynia Pura Gede Luhur Batu Ngaus≈ 484 m
Seseh General Store≈ 1,2 km
Świątynia Tanah Lot≈ 2,7 km
Lotnisko Ngurah Rai≈ 14,0 km

Dom z trzema sypialniami przyciąga tu zwykle dłuższe pobyty rodzinne, a nie weekendy imprezowe. Nocne życie Canggu i sklepy Pererenan są jazdą samochodem, więc auto lub skuter to część codzienności.

Cemagi · Badung · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

3atrakcje
1hotele
1plaże

Najbliższe miejsca

Uma La Lang Villashotel · 382 m
Pura Dalem Segaraatrakcja · 427 m
Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngausatrakcja · 484 m
Sejuk Beach Villahotel · 1,1 km
Warung Fast Adhyrestauracja · 1,1 km
Wander Havenshotel · 1,1 km
Seseh General Storekawiarnia · 1,2 km
Funky Placeatrakcja · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Cemagi Rock Villas · willa z 3 sypialniami

Czy płacę Rise Real Bali prowizję za willę w Cemagi Rock Villas?

Nie. Sprzedający ustala cenę i płaci naszą prowizję. Dla tej willi prosimy o główną dzierżawę gruntu, wypis ze strefy, pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie (SLF). Prosimy też sprzedającego, żeby wstępną cenę podał na piśmie. Wszystko to robimy na własny koszt przed opłatą rezerwacyjną, a wynik dostajesz w pisemnym raporcie z listą otwartych kwestii.

Czy mogę kupić ten lokal w Cemagi Rock Villas bez podróży?

Tak. Na Zoomie oprowadzamy Cię po domu na żywo: każdy pokój, basen, sprzęt. Umowę podpisuje notariusz na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Na miejscu sprawdzamy każdy mebel ze spisu sprzedającego, a całą kwotę płacisz dopiero po podpisaniu umowy i odebraniu kompletu dokumentów.

Czy mogę mieć tę willę na pełną własność (freehold)?

Nie na własne nazwisko: pełna własność w Indonezji jest zastrzeżona dla obywateli. Sprzedający podaje cenę ok. Rp 17,7 mld za wariant freehold, ale wymaga on spółki PT PMA z prawem HGB. Liczymy koszt założenia spółki, jej koszty utrzymania i podatki, a potem zestawiamy tę sumę z leasehold za Rp 14,16 mld, żebyś mógł porównać.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Dla Cemagi dane AirROI dają Rp 4,4 mln za dobę, co korygujemy pod typ i metraż tej willi. Liczymy trzy poziomy obłożenia typowe dla domów z operatorem: 55%, 65% i 75%. Koszty zabierają 40% przychodu. Przy 65% stopa zwrotu netto wynosi 4,4% – to wciąż szacunek, nie gwarancja.

Oferty