CEMAGI · ID RR-5533

Cemagi Rock Villas: فيلا بثلاث غرف نوم، 265 م²، في كيماجي

للعائلة التي تحتاج ثلاث غرف نوم حقيقية: 265 م² ونحو 30 م² من التراسات، في بيت منجز على بعد 312 متراً من شاطئ كيماجي (Cemagi). حق الإيجار الطويل يُباع بـ14.16 مليار روبية، والمتبقي 27 سنة مع خيار 25 سنة. المسبح يملأ الفناء، والصالة ترتفع طابقين.

وحدة في Cemagi Rock Villas

إيجار طويل 27 + 25 سنة
البيت مبني
مسبح خاص
منزل ذكي

3غرف نوم
265 م²المساحة الداخلية
≈ 30 م²تراسات خارج المساحة الداخلية
27 + 25سنة إيجار طويل
312 مإلى المحيط

العقار

ماذا تشتري

هذه إحدى الفيلتين المتطابقتين في Cemagi Rock Villas: ثلاث غرف نوم و265 م² في الداخل، ونحو 30 م² من التراسات في الخارج. أعمال البناء انتهت، والمفاتيح جاهزة. البيت في كيماجي بين حقول الأرز والبيوت الخاصة، على بعد 312 متراً من الماء، ومقاهي بيريرينان (Pererenan) على بعد كيلومترين تقريباً.

في الداخل يصعد الدرج عبر صالة بارتفاع طابقين، ويتمحور المطبخ حول جزيرة بسطح حجري. غرفة النوم الرئيسية تخرج إلى تراس، وفي حمامها حوض استحمام مستقل. في الخارج مسبح في الفناء وموقف مسقوف عند البوابة. بحسب البائع، في البيت نظام منزل ذكي SIMON مع تهوية ميكانيكية وتحكم بالمناخ، وهذا يناسب أسرة تسكن هنا طوال السنة.

تشتري حق إيجار طويل متبقٍ منه 27 سنة مع خيار تمديد 25 سنة. البائع يطلب 14.16 مليار روبية ويصف السعر بأنه مبدئي، فنؤكده كتابياً قبل أي حجز. بديل التملك الحر بنحو 17.7 مليار روبية ممكن فقط عبر شركة PT PMA بحق المساطحة (HGB).

السعر

14.16 مليار روبية

السعر من قاعدة إعلاناتنا. البائع يصفه بأنه مبدئي، ويدفع عمولتنا.

السعر بالروبية الإندونيسية (IDR). نحوّل السعر الذي يطلبه المالك إلى الروبية بسعر صرف ثابت موحد على الموقع كله (17,700 روبية لكل وحدة من عملة الإعلان). المبلغ النهائي الذي تدفعه يحدده عقد البيع. نموذج الدخل تقدير من Rise Real Bali، وبيانات السوق من AirROI لآخر 12 شهراً.

المطوّرCEMAGI
المرحلةمبنية ومسلَّمة
الحيازةإيجار طويل 27 + 25 سنة
إلى المحيط312 م
المساحة265 م²

راسلنا عبر واتساب

راسل وسيطاً عبر واتساب. نرد بأوراق هذه الفيلا ونموذج إشغال على خططك ومكالمة مسجلة.

حساب هذا العقار

عائد Cemagi Rock Villas · فيلا بثلاث غرف نوم: الإجمالي والصافي

لا يوجد رقم عائد في مواد البائع لهذا البيت، فنعتمد على بيانات السوق. أدناه نموذجنا، على أساس 4.4 مليون روبية لكل ليلة محجوزة، بعد حصة شركة الإدارة والضريبة والصيانة والاستهلاك. سيناريوهات الإشغال أدنى من المعتاد، لأن متوسط كيماجي 45–48%.

إجمالي 7.4%≈ 1.05 مليار روبية سنوياً بإشغال 65% و4.4 مليون روبية لليلة صافٍ 4.4%≈ 630 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 22.5 سنة

18%شركة الإدارة10%الضرائب12%الاستهلاك والصيانة 60%ما يبقى لصاحب العقار

إيراد الإيجار الإجمالي1.05 مليار روبية7.4% من السعر · سعر الليلة 4.4 مليون روبية، الإشغال 65%
شركة الإدارة189 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
الضرائب105 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
الاستهلاك والصيانة126 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
الصافي لك630 مليون روبية4.4% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 22.5 سنة

سيناريوهات الإشغال: Cemagi Rock Villas · فيلا بثلاث غرف نوم
الإشغال	الدخل الإجمالي	المصاريف 40%	الصافي	% من السعر	فترة استرداد رأس المال
55%متحفظ	888 مليون روبية	355 مليون روبية	533 مليون روبية	3.8%	26.6 سنة
65%أساسي	1.05 مليار روبية	420 مليون روبية	630 مليون روبية	4.4%	22.5 سنة
75%قوي	1.21 مليار روبية	485 مليون روبية	727 مليون روبية	5.1%	19.5 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور: لا يوجد رقم عائد في مواد البائع لهذا البيت، فنعتمد على بيانات السوق.
سعر الليلة: 4.4 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Cemagi بنحو ≈ 3 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال: يبلغ الإشغال في سوق Cemagi نحو 45–48% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 55%، وأساسي 65%، وقوي 75%.
المصاريف: 40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة: Cemagi Villa: 13.4% صافٍ بإشغال 65%; Casa Kayana · فيلا بغرفتي نوم: 8.7% صافٍ بإشغال 65%; Casa Nostra: 8.6% صافٍ بإشغال 65%.
التقارير والبيانات: AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

اطلب الحساب عبر واتساب

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

الإيجار على هذا البيت يمتد 27 سنة أخرى، ويضيف البائع خيار 25 سنة. هذه الأرقام تدخل عقدك فقط بعد مطابقتها مع عقد إيجار الأرض الأصلي. خيار التملك الحر متاح للأجنبي فقط كحق مساطحة (HGB) عبر شركة PT PMA. التصنيف والرخصة وشهادة صلاحية الاستخدام وترخيص التأجير بالليلة ما زالت بنوداً مفتوحة في قائمتنا.

الملكية والتراخيص: Cemagi Rock Villas · فيلا بثلاث غرف نوم
شكل الحيازة	إيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار	27 سنة متبقية + خيار 25 سنةمرجعنا في السنوات المتبقية وخطوات التجديد هو عقد إيجار الأرض الأصلي، وعقد بيع حق الإيجار يكررها حرفياً.
تصنيف الأرض	قيد المراجعةملفات البائع لا تذكر التصنيف. قبل الحجز، يخبرنا مستخرج المخطط التنظيمي (RDTR) هل التأجير بالليلة مسموح على هذه القطعة.
رخصة البناء (PBG)	قيد المراجعةالبناء انتهى، لكننا لم نرَ رقم الرخصة ولا مستخرجها. الاثنان قبل أي حجز.
المطوّر	CEMAGI، والشركة قيد التحققمراجعتنا تشمل شركة البائع وصلاحيتها في البيع وعقد إيجار الأرض الذي تقوم عليه.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)	الفيلا مبنية، والشهادة قيد التحققرخصة التأجير تعتمد على شهادة SLF، فيجب أن تصلنا نسخة قبل حجزك.
رخصة التأجير السياحي (NIB)	قيد المراجعةمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)	لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)	لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالبيت مكتمل، فالدفع يتبع ملف مستندات مفحوصاً ومحضر تسليم موقّعاً.
الأثاث والتسليم	مبنية ومنجزة، وقائمة الأثاث قيد التأكيدقائمة مفصلة بالأثاث والأجهزة تصبح جزءاً من العقد، والتسليم يسير عليها.

قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.

Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali

على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك السعر وشروط الإيجار وأوراق هذا البيت؟

اترك رقمك على واتساب وأرسل لك كل شيء اليوم.09:41

الاسم

أوافق على معالجة بياناتي وفق سياسة الخصوصية. المسؤول عن البيانات Rise Real Bali، ونعالجها لتنفيذ طلبك وإرسال الخيارات وفق المرسوم بقانون اتحادي رقم (45) لسنة 2021 بشأن حماية البيانات الشخصية. يعمل فريقنا في إندونيسيا خارج الإمارات، ولا نشاركها مع أي طرف ثالث إلا إذا فرض القانون ذلك. يمكنك في أي وقت طلب الاطلاع على بياناتك أو تصحيحها أو حذفها، أو تقديم شكوى إلى مكتب الإمارات للبيانات.

الشروط

جدول دفعات Cemagi Rock Villas · فيلا بثلاث غرف نوم

الحجزدفعة حجز، تُحدَّد بالتفاوض مع البائع، تثبّت هذه الفيلا.
التحققنراجع عقد الأرض والتصنيف ورخصة البناء (PBG) والـSLF قبل خروج معظم المبلغ.
العقديشرف كاتب العدل على التوقيع، والدفع وفق الجدول المتفق عليه.
المفاتيحالتسليم مع قائمة مفصلة بالأثاث والأجهزة.

لا شيء في ملفات البائع يحدد جدول الدفعات. نتفق على الشروط بعد مراجعة المستندات ونثبتها في العقد.

الموقع

الموقع: كيماجي · بادونج

كيماجي هي القرية التالية بعد سيسيه (Seseh) باتجاه تاناه لوت (Tanah Lot)، حيث تلتقي حقول الأرز بشواطئ الرمل الأسود، والأرض أرخص من بقية ساحل بادونج. الليالي ساكنة، وأقرب المقاهي والمتاجر في بيريرينان.

Cemagi Rock Villas: كراسي استرخاء على طول مسبح الفيلا الثانية — كيماجي · بادونج · منطقة منجوي

البحر≈ 312 م
معبد بورا داليم سيجارا (Pura Dalem Segara)≈ 427 م
معبد بورا جيدي لوهور باتو نجاوس (Pura Gede Luhur Batu Ngaus)≈ 484 م
متجر Seseh General Store≈ 1.2 كم
معبد تاناه لوت≈ 2.7 كم
مطار نغوراه راي≈ 14.0 كم

بيت بثلاث غرف نوم هنا يجذب إقامات عائلية أطول، لا عطلات السهر. سهرات كانجو ومتاجر بيريرينان تحتاج مشواراً، فالسيارة أو السكوتر جزء من الحياة اليومية.

كيماجي · بادونج · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

3معالم
1فندق
1شاطئ

الأقرب

Uma La Lang Villasفندق · 382 م
Pura Dalem Segaraمعلم · 427 م
Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngausمعلم · 484 م
Sejuk Beach Villaفندق · 1.1 كم
Warung Fast Adhyمطعم · 1.1 كم
Wander Havensفندق · 1.1 كم
Seseh General Storeمقهى · 1.2 كم
Funky Placeمعلم · 1.2 كم

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Cemagi Rock Villas · فيلا بثلاث غرف نوم

هل أدفع رسوماً لـRise Real Bali على هذه الفيلا في Cemagi Rock؟

لا. البائع يحدد السعر ويدفع عمولتنا. لهذه الفيلا نطلب عقد إيجار الأرض الأصلي ومستخرج التصنيف ورخصة البناء وشهادة صلاحية الاستخدام، ونطلب من البائع تثبيت السعر المبدئي كتابياً. هذا العمل قبل الحجز على حسابنا، ويصلك تقريراً مكتوباً يذكر كل نقطة معلقة.

هل يمكن شراء هذه الوحدة في Cemagi Rock Villas من دون سفر؟

نعم. في مكالمة Zoom نصوّر البيت وأنت تشاهد: كل غرفة، والمسبح، والأجهزة. كاتب العدل يتولى العقد ووكالتك القانونية تنوب عنك. في الموقع نطابق كل قطعة أثاث مع جرد البائع، ولا يخرج المبلغ كاملاً إلا مقابل عقد موقّع وملف مستندات كامل.

هل يمكن تملك هذه الفيلا تملكاً حراً؟

ليس باسمك الشخصي، لأن إندونيسيا تحصر التملك الحر في مواطنيها. يطرح البائع سعر تملك حر بنحو 17.7 مليار روبية، لكنه يحتاج شركة PT PMA بحق المساطحة (HGB). نحسب تأسيس الشركة وتكاليف تشغيلها والضرائب، ثم نضع المجموع مقابل الإيجار الطويل بـ14.16 مليار روبية لتقارن.

من أين أرقام العائد؟

لكيماجي تعطينا بيانات AirROI سعر 4.4 مليون روبية لليلة، ونعدّله لنوع الفيلا ومساحتها. نختبر ثلاثة مستويات إشغال معتادة للبيوت المُدارة: 55% و65% و75%. المصاريف تأخذ 40% من الإيراد. عند 65% يبلغ العائد الصافي 4.4%، ويبقى ذلك تقديراً لا ضماناً.

العقارات