CEMAGI · ID RR-5533

Cemagi Rock Villas: villa de tres dormitorios y 265 m² en Cemagi

Para una familia que necesita tres dormitorios de verdad: 265 m² y unos 30 m² de terrazas en una casa terminada a 312 metros de la orilla de Cemagi. El leasehold se vende por Rp 14.160 millones, con 27 años por delante y opción de 25 más. La piscina ocupa el patio y el salón sube a doble altura.

Unidad de Cemagi Rock Villas

  • Leasehold de 27 + 25 años
  • Casa construida
  • Piscina privada
  • Casa domótica
  • 3dormitorios
  • 265 m²superficie interior
  • ≈ 30 m²de terrazas, aparte del interior
  • 27 + 25años de leasehold
  • 312 mal océano

Inmueble

Qué compras

Es una de las dos villas gemelas de Cemagi Rock Villas: tres dormitorios y 265 m² interiores, con unos 30 m² de terrazas fuera. La obra ha terminado y las llaves están listas. Está en Cemagi, entre arrozales y casas particulares, a 312 metros del agua, con las cafeterías de Pererenan a unos dos kilómetros.

Dentro, la escalera sube por un salón de dos alturas, y la cocina gira en torno a una isla con encimera de piedra. El dormitorio principal sale a una terraza y su baño tiene bañera exenta. Fuera hay piscina en el patio y una cochera cubierta en la entrada. Según el vendedor, la casa lleva domótica SIMON con ventilación mecánica y climatización, algo que agradece una familia que vive aquí todo el año.

Compras un leasehold al que le quedan 27 años, con opción de prórroga de 25. El vendedor pide Rp 14.160 millones y lo da como precio preliminar, así que antes de cualquier reserva lo conseguimos confirmado por escrito. Hay una alternativa en plena propiedad de unos Rp 17.700 millones, posible solo a través de una PT PMA con derecho de superficie (HGB).

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Cemagi Rock Villas · villa de 3 dorm.: bruta y neta

Los materiales del vendedor no traen cifra de rentabilidad para esta casa, así que tiramos de datos de mercado. Abajo va nuestro modelo, con Rp 4,4 millones por noche reservada, descontando la gestora, impuestos, mantenimiento y desgaste. Nuestros escenarios de ocupación van más bajos de lo habitual, porque Cemagi se queda de media en el 45–48 %.

Bruta 7,4 %≈ Rp 1.050 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 4,4 millones por noche Neta 4,4 %≈ Rp 630 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 22,5 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.050 millones7,4 % del precio · Rp 4,4 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 189 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 105 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 126 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 630 millones4,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 22,5 años
Escenarios de ocupación: Cemagi Rock Villas · villa de 3 dorm.
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 888 millonesRp 355 millonesRp 533 millones3,8%26,6 años
65%baseRp 1.050 millonesRp 420 millonesRp 630 millones4,4%22,5 años
75%optimistaRp 1.210 millonesRp 485 millonesRp 727 millones5,1%19,5 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 4,4 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Cemagi (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Cemagi en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Cemagi Villa: 13,4 % neto con un 65 % de ocupación; Casa Kayana · villa de 2 dormitorios: 8,7 % neto con un 65 % de ocupación; Casa Nostra: 8,6 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Al leasehold de esta casa le quedan 27 años, y el vendedor añade una opción de 25 más. Esas cifras entran en tu contrato solo después de cuadrarlas con el leasehold principal del suelo. La opción en plena propiedad, para un extranjero, solo es posible a través de una PT PMA con derecho de superficie (HGB). La zona, la licencia de obra, el certificado de habitabilidad y la licencia de alquiler turístico (NIB) siguen abiertos en nuestra lista.

Derecho y licencias de Cemagi Rock Villas · villa de 3 dorm.
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoquedan 27 años + opción de 25El leasehold principal del suelo es nuestra referencia para los años restantes y los pasos de la renovación, y el contrato de cesión los repite palabra por palabra.
ZonificaciónPor confirmarEn los archivos del vendedor no aparece la zona. Antes de la reserva, un extracto del RDTR nos dice si en esta parcela se puede alquilar por noches.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarLa obra ha terminado, pero no hemos visto ni número de licencia ni extracto. Las dos cosas van antes de cualquier reserva.
PromotoraCEMAGI, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad del vendedor, su capacidad para vender y el leasehold del suelo que hay debajo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Villa construida, certificado por confirmarLa licencia de alquiler turístico depende del SLF, así que necesitamos una copia antes de tu reserva.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualComo la casa está terminada, pagas cuando los documentos están comprobados y el acta de entrega, firmada.
Mobiliario y entregaConstruida y acabada, muebles por confirmarUn listado detallado de muebles y electrodomésticos pasa a formar parte del contrato, y la entrega se hace según esa lista.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso el precio, las condiciones del leasehold y los papeles de esta casa?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando todo.

Condiciones

Calendario de pagos de Cemagi Rock Villas · villa de 3 dorm.

  1. ReservaLa reserva bloquea esta villa; el importe se negocia con el vendedor.
  2. ComprobacionesRevisamos el leasehold del suelo, la zona, el PBG y el SLF antes de que se mueva el grueso del dinero.
  3. ContratoFirmas ante notario y pagas según el calendario acordado.
  4. LlavesLa entrega va con un listado detallado de muebles y electrodomésticos.

El vendedor no ha fijado calendario de pagos. Acordamos las condiciones después de revisar los documentos y las cerramos en el contrato.

Ubicación

Dónde está: Cemagi · Badung

Cemagi viene justo después de Seseh, camino de Tanah Lot: los arrozales bajan hasta playas de arena negra y el suelo cuesta menos que en el resto de la costa de Badung. Las noches son tranquilas; las cafeterías y tiendas más cercanas están en Pererenan.

Cemagi Rock Villas: tumbonas junto a la piscina de la segunda villa
Cemagi · Badung · Kec. Mengwi
  • Al océano≈ 312 m
  • Templo Pura Dalem Segara≈ 427 m
  • Templo Pura Gede Luhur Batu Ngaus≈ 484 m
  • Seseh General Store≈ 1,2 km
  • Templo de Tanah Lot≈ 2,7 km
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 14,0 km

Una casa de tres dormitorios aquí suele atraer estancias familiares largas, no fines de semana de fiesta. La noche de Canggu y las tiendas de Pererenan quedan a un trayecto, y sin moto o coche aquí no te mueves.

Cemagi · Badung · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 3lugares de interés
  • 1hotel
  • 1playa

Lo más cercano

  • Uma La Lang Villashotel · 382 m
  • Pura Dalem Segaralugar de interés · 427 m
  • Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngauslugar de interés · 484 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 1,1 km
  • Warung Fast Adhyrestaurante · 1,1 km
  • Wander Havenshotel · 1,1 km
  • Seseh General Storecafetería · 1,2 km
  • Funky Placelugar de interés · 1,2 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Cemagi Rock Villas · villa de 3 dorm.

¿Pago honorarios a Rise Real Bali por esta villa de Cemagi Rock?

No. El vendedor fija el precio y paga nuestra comisión. Para esta villa pedimos el leasehold principal del suelo, el extracto de la zona, la licencia de obra y el certificado de habitabilidad, y exigimos que el precio preliminar quede por escrito. Ese trabajo previo a la reserva lo pagamos nosotros y te lo entregamos en un informe escrito con cada punto pendiente.

¿Puedo comprar esta villa de Cemagi Rock Villas sin viajar?

Sí. En una videollamada por Zoom te enseñamos la casa en directo y la grabamos: cada estancia, la piscina, los electrodomésticos. El contrato se firma ante notario con tu poder, sin que tengas que venir. Sobre el terreno comprobamos cada mueble contra el inventario del vendedor, y el pago completo solo se hace con el contrato firmado y todos los documentos en regla.

¿Puedo tener esta villa en plena propiedad?

A tu nombre no, porque Indonesia reserva la plena propiedad a sus ciudadanos. El vendedor habla de un precio en plena propiedad cercano a Rp 17.700 millones, pero exige una PT PMA con derecho de superficie (HGB). Calculamos la estructura de la sociedad, lo que cuesta mantenerla y los impuestos, y ponemos ese total frente al leasehold de Rp 14.160 millones para que compares.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Para Cemagi, los datos de AirROI nos dan Rp 4,4 millones por noche, que corregimos por tipo y superficie de esta villa. Probamos tres niveles de ocupación típicos de casas gestionadas: 55 %, 65 % y 75 %. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Con un 65 %, la rentabilidad neta sale en el 4,4 %, y sigue siendo una estimación, no una garantía.

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