CEMAGI · ID RR-5533

Cemagi Rock Villas : villa trois chambres de 265 m² à Cemagi

Pour les familles qui veulent trois vraies chambres : 265 m² habitables, plus environ 30 m² de terrasses, dans une maison achevée à 312 mètres du rivage de Cemagi. Le leasehold (bail de longue durée) se vend Rp 14,16 Md, avec 27 ans restants et une option de 25 ans. Une piscine occupe la cour, et le séjour s'élève sur deux niveaux.

Lot dans Cemagi Rock Villas

  • Leasehold 27 + 25 ans
  • Maison construite
  • Piscine privée
  • Maison connectée
  • 3chambres
  • 265 m²surface intérieure
  • ≈ 30 m²de terrasses, en plus de l'intérieur
  • 27 + 25ans de leasehold
  • 312 mjusqu'à l'océan

Bien

Ce que vous obtenez

Il s'agit de l'une des deux villas identiques de Cemagi Rock Villas : trois chambres et 265 m² à l'intérieur, avec environ 30 m² de terrasses. Le chantier est terminé, et les clés sont prêtes. La villa se trouve à Cemagi, au milieu des rizières et de maisons privées, à 312 mètres de l'eau, avec les cafés de Pererenan à environ 2 km.

À l'intérieur, l'escalier monte à travers un séjour sur deux niveaux, et la cuisine s'organise autour d'un îlot à plan de travail en pierre. La chambre parentale ouvre sur une terrasse, et sa salle de bain abrite une baignoire îlot. À l'extérieur, on trouve une piscine dans la cour et un carport couvert à l'entrée. D'après le vendeur, la maison est équipée du système domotique SIMON, avec ventilation mécanique et gestion du climat, ce qui convient à une famille qui y vit toute l'année.

Vous achetez un leasehold de 27 ans restants, avec une option de prolongation de 25 ans. Le vendeur annonce Rp 14,16 Md et le dit provisoire : nous faisons confirmer le chiffre par écrit avant toute réservation. Une formule en freehold (pleine propriété), autour de Rp 17,7 Md, n'est possible que par une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers), avec un droit HGB (droit de bâtir).

Les chiffres de ce bien

Cemagi Rock Villas · villa 3 chambres : rendement brut et net

Les documents du vendeur n'indiquent aucun rendement pour cette maison : nous nous appuyons donc sur les données du marché. Ci-dessous, notre modèle part de Rp 4,4 M par nuit réservée, net de la part du gestionnaire, des taxes, de l'entretien et de l'usure. Nos hypothèses d'occupation sont plus basses que d'habitude, car Cemagi affiche en moyenne 45 à 48 %.

Brut 7,4 %≈ Rp 1,05 Md par an avec 65 % d'occupation et Rp 4,4 M la nuit Net 4,4 %≈ Rp 630 M par an · amorti en ≈ 22,5 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,05 Md7,4 % du prix · tarif Rp 4,4 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 189 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 105 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 126 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 630 M4,4 % du prix · amorti en ≈ 22,5 ans
Scénarios d'occupation : Cemagi Rock Villas · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 888 MRp 355 MRp 533 M3,8 %26,6 ans
65 %baseRp 1,05 MdRp 420 MRp 630 M4,4 %22,5 ans
75 %optimisteRp 1,21 MdRp 485 MRp 727 M5,1 %19,5 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 4,4 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Cemagi (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Cemagi sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Cemagi Villa : 13,4 % net avec 65 % d’occupation; Casa Kayana · villa 2 chambres : 8,7 % net avec 65 % d’occupation; Casa Nostra : 8,6 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le bail de cette maison court encore 27 ans, et le vendeur y ajoute une option de 25 ans. Ces chiffres n'entrent dans votre contrat qu'après vérification auprès du bail principal du terrain. Un étranger ne peut accéder à la pleine propriété que sous forme de HGB, par l'intermédiaire d'une PT PMA. Le zonage, le permis, le certificat de conformité (SLF) et la licence de location à la nuit restent des points ouverts de notre liste de contrôle.

Propriété et permis : Cemagi Rock Villas · villa 3 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail27 ans restants + option de 25 ansLe bail principal du terrain nous sert de référence pour les années restantes et les étapes de prolongation, et le contrat de cession du bail les reprend mot pour mot.
ZonageÀ confirmerAucun zonage ne figure dans les documents du vendeur. Avant l'acompte, un extrait du RDTR (plan de zonage détaillé) nous dira si la location à la nuit est autorisée sur cette parcelle.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe chantier est terminé, mais nous n'avons vu ni numéro de permis ni extrait. Les deux sont exigés avant tout acompte.
PromoteurCEMAGI, société à confirmerNotre examen porte sur la société du vendeur, son pouvoir de vendre et le bail foncier sous-jacent.
Certificat de conformité (SLF)Villa construite, certificat à confirmerLa licence de location dépend d'un SLF : nous devons en recevoir une copie avant votre acompte.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaLa maison étant achevée, le paiement intervient après vérification du dossier de documents et contre un procès-verbal de livraison signé.
Mobilier et livraisonConstruit et fini, liste du mobilier à confirmerUne liste détaillée du mobilier et de l'électroménager fait partie du contrat, et la livraison s'effectue d'après cette liste.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous le prix, les conditions du bail et les documents de ce bien ?

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Conditions

Cemagi Rock Villas · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte, dont le montant se fixe avec le vendeur, réserve cette villa.
  2. VérificationsNous examinons le bail foncier, le zonage, le PBG et le SLF avant que l'essentiel des fonds ne soit versé.
  3. ContratUn notaire encadre la signature, et le paiement suit le calendrier convenu.
  4. ClésLa remise des clés s'accompagne d'une liste détaillée du mobilier et de l'électroménager.

Les documents du vendeur ne prévoient aucun échéancier de paiement. Nous convenons des conditions après l'examen des documents et les inscrivons au contrat.

Localisation

Emplacement : Cemagi · Badung

Cemagi se trouve un village après Seseh, en direction de Tanah Lot : les rizières y rejoignent des plages de sable noir, et le foncier coûte moins cher que sur le reste du littoral de Badung. Les nuits sont calmes, et les cafés et commerces les plus proches sont à Pererenan.

Cemagi Rock Villas : bains de soleil le long de la piscine de la seconde villa
Cemagi · Badung · Kec. Mengwi
  • Océan≈ 312 m
  • Temple Pura Dalem Segara≈ 427 m
  • Temple Pura Gede Luhur Batu Ngaus≈ 484 m
  • Seseh General Store≈ 1,2 km
  • Temple de Tanah Lot≈ 2,7 km
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 14,0 km

Une maison de trois chambres attire ici plutôt des séjours familiaux plus longs que des week-ends festifs. Pour rejoindre la vie nocturne de Canggu et les commerces de Pererenan, il faut prendre la route : voiture ou scooter font partie du quotidien.

Cemagi · Badung · carte Google

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  • Seseh General Storecafé · 1,2 km
  • Funky Placelieu d'intérêt · 1,2 km

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Cemagi Rock Villas · villa 3 chambres

Dois-je payer des honoraires à Rise Real Bali pour cette villa Cemagi Rock ?

Non. Le vendeur fixe le prix affiché et paie notre commission. Pour cette villa, nous demandons le bail principal du terrain, l'extrait de zonage, le permis de construire et le certificat de conformité (SLF), et nous poussons le vendeur à confirmer par écrit le prix provisoire. Ce travail en amont de l'acompte est à nos frais ; il vous est remis sous forme de rapport écrit qui énumère chaque point non résolu.

Puis-je acheter ce bien de Cemagi Rock Villas sans me déplacer ?

Oui. Lors d'un appel Zoom, nous filmons la maison en direct sous vos yeux : chaque pièce, la piscine, les appareils. Le notaire s'occupe du contrat, et votre procuration vous représente. Sur place, nous pointons chaque meuble sur l'inventaire du vendeur, et le règlement complet n'est effectué que contre un contrat signé et le dossier de documents complet.

Puis-je détenir cette villa en pleine propriété ?

Pas en nom propre : l'Indonésie réserve la pleine propriété (freehold) à ses ressortissants. Le vendeur évoque un prix en freehold proche de Rp 17,7 Md, mais il passe par une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers) détentrice d'un droit HGB. Nous chiffrons la création de la société, ses frais de fonctionnement et les taxes, puis comparons ce total au leasehold à Rp 14,16 Md, pour que vous puissiez trancher.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Pour Cemagi, les données AirROI donnent Rp 4,4 M la nuit, que nous corrigeons selon le type et la surface de cette villa. Nous testons trois taux d'occupation typiques des maisons en gestion : 55 %, 65 % et 75 %. Les charges absorbent 40 % des revenus. À 65 %, le rendement net atteint 4,4 %, et cela reste une estimation, pas une garantie.

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