SESEH
à partir de Rp 2,53 Md/ 30 + 30 ans
The Heights Seseh
Seseh · complexe d'appartements
- Studio à 1 chambre
- 40,8–85,1 m²
- leasehold 30+30
Voir le détail
SESEH · ID RR-2231
The Heights : studio de 40,9 m² à Seseh, à quelques pas de la plage
Ce studio de 40,9 m² est l'un des deux logements quasi identiques en bas de la grille de prix de The Heights : une pièce unique avec coin cuisine et salle de bains. Bali Baza en demande Rp 2,53 Md. Le leasehold (bail de longue durée) court sur 30 ans, avec 30 ans de plus annoncés par le promoteur, et la livraison est fixée à mars 2027.
Lot dans The Heights Seseh · lots publiés : 6
- Leasehold 30 + 30 ans
- Fondations
- Un seul niveau
- 1coin nuit
- 1salle de bain
- 40,9 m²surface habitable
- 2027livraison, mars
- Leasehold30 + 30 ans
Bien
Ce que vous obtenez
Les deux studios d'entrée de The Heights diffèrent d'un dixième de mètre carré ; celui-ci fait 40,9 m². Les acheteurs qui veulent deux logements à louer dans le même immeuble prennent souvent les deux. Plan en une pièce, avec coin cuisine et salle de bains équipée d'une baignoire et d'une douche. La plage de Seseh est à 475 mètres, le centre de Canggu à quinze minutes de route.
Deux logements identiques sous le même toit simplifient la vie du gestionnaire : un seul protocole de ménage, une seule série de photos, un seul modèle d'annonce. Bali Baza livre les finitions et la cuisine en standard. Ses documents ne détaillent pas encore le mobilier ni l'électroménager : nous en demanderons la liste et nous la rattacherons à votre contrat. La piscine, la cour et le parking en sous-sol sont communs à tous les propriétaires.
Le prix est de Rp 2,53 Md, soit quelques millions de roupies de plus que son jumeau. Bali Baza détient le PBG, et le bail foncier court sur 30 ans, avec une prolongation de 30 ans annoncée. Il nous manque encore un extrait du RDTR pour le zonage, et le promoteur n'a pas communiqué d'échéancier.
Les chiffres de ce bien
The Heights · Studio 40,9 m² : rendement brut et net
Bali Baza ne donne aucun rendement pour ce studio. Nos chiffres ci-dessous partent de Rp 1,3 M par nuit réservée, déduction faite du gestionnaire, des taxes et de l'entretien.
Brut 13,4 %≈ Rp 339 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,3 M la nuit
Net 8,0 %≈ Rp 204 M par an · amorti en ≈ 12,5 ans
- Revenus locatifs brutsRp 339 M13,4 % du prix · tarif Rp 1,3 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 61,1 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 33,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 40,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 204 M8,0 % du prix · amorti en ≈ 12,5 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 291 M | Rp 116 M | Rp 174 M | 6,9 % | 14,5 ans |
| 70 %base | Rp 339 M | Rp 136 M | Rp 204 M | 8,0 % | 12,5 ans |
| 80 %optimiste | Rp 388 M | Rp 155 M | Rp 233 M | 9,2 % | 10,9 ans |
Selon AirROI, les villas de Pererenan–Seseh tournent autour de Rp 3,0 M la nuit. Pour un studio dans un immeuble, nous réduisons nettement ce tarif.
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Aucun chiffre publié pour ce bien.
- Tarif par nuit
- Rp 1,3 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Seseh (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Seseh sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle : 2,5 % net avec 70 % d’occupation; Seseh Sands · villa 3 chambres : 4,7 % net avec 70 % d’occupation; The Leo Villas · Villa III : 9,4 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Ce studio repose sur un bail foncier de 30 ans, et le promoteur indique qu'un second terme de 30 ans est possible. L'ordre est simple : réservation, vérifications préalables, puis bail et contrat de construction signés chez un notaire. Le PBG existe déjà. Bali Baza ne demande le certificat de conformité (SLF) et la licence de location qu'une fois la construction terminée.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 30 ans + prolongation de 30 ansLa date de début du bail décide du nombre d'années dont vous disposez vraiment. Nous la lisons dans le contrat, avec le prix de la prolongation. |
| Zonage | À confirmerNous consultons nous-mêmes la parcelle dans le RDTR et dans OSS. Le résumé du vendeur ne suffit pas. |
| Permis de construire (PBG) | DélivréeVous verrez le numéro du PBG et son extrait avant de payer quoi que ce soit. |
| Promoteur | Bali BazaBali Baza a livré deux immeubles à Bali. Nous les examinons tous les deux, ainsi que l'immatriculation de la société et son droit sur le terrain. |
| Certificat de conformité (SLF) | Après l'achèvementLe SLF vient d'abord, la licence de location ensuite. C'est pourquoi les paiements suivent l'avancement réel du chantier. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | À confirmerNous demandons une liste détaillée du mobilier et nous la joignons à votre contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour The Heights · Studio 40,9 m² ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
The Heights · Studio 40,9 m² : échéancier de paiement
- RéservationVotre réservation retire le studio de la vente pendant l'examen des documents.
- ContratUne fois les vérifications concluantes, vous signez le bail et le contrat de construction chez le notaire.
- Étapes du chantierLes paiements suivent les travaux achevés que nous avons confirmés, quel que soit le calendrier.
- LivraisonLe dernier paiement part quand vous avez accepté le studio et signé la réception.
Les documents de Bali Baza ne donnent ni répartition des paiements ni dates. Ils figureront dans votre PPJB une fois notre examen terminé.
Localisation
Emplacement : Seseh
Ici, la route côtière s'arrête sur des rizières en terrasses et une plage de sable noir, à mi-chemin entre Pererenan et Cemagi. Les adresses de petit-déjeuner et les loueurs de surf sont à dix minutes au sud.
- Plage de Seseh475 m
- Pererenan≈ 10 min
- Centre de Canggu≈ 15 min
- Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min
On vient à Seseh pour les couchers de soleil et le sommeil. Si vous voulez une rue de restaurants au pied de l'immeuble, il faut aller à Pererenan.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur The Heights · Studio 40,9 m²
Dois-je payer quelque chose à Rise Real Bali pour ce studio ?
Non. Bali Baza fixe le prix et règle notre commission : vous payez donc le prix catalogue. Nous menons nos vérifications avant tout acompte : bail foncier, zonage dans le RDTR et OSS, extrait du PBG. Ce travail est à notre charge, et les points ouverts vous parviennent dans une note écrite.
Comment acheter ce studio depuis l'étranger ?
Vous suivez le chantier lors d'un appel Zoom en direct, puis le notaire signe pour vous avec une procuration. À la livraison, notre équipe inspecte le studio, le filme, consigne chaque défaut et retient le dernier paiement jusqu'à ce que Bali Baza les corrige. Votre société de gestion reçoit ensuite les clés.
Qu'y a-t-il derrière les chiffres de rendement ?
Nous prenons le tarif AirROI du couloir Pererenan–Seseh et l'ajustons à la taille de ce studio, ce qui donne Rp 1,3 M par nuit réservée. Nous testons trois taux d'occupation en gestion professionnelle, avec des charges à 40 % des revenus. Le scénario central ressort à environ 8,0 % net. C'est notre estimation, elle n'est pas garantie.
Dois-je acheter les deux studios jumeaux ?
Pour un investisseur locatif, c'est envisageable. Les deux logements coûtent le même prix, Rp 2,53 Md, et partagent un plan et un style d'annonce, ce qui simplifie ménage et photos. Deux logements répartissent aussi le risque de vacance. Contrepartie : une double exposition à un seul immeuble et à une seule date de livraison.
Quand le studio commence-t-il à rapporter ?
Pas avant la livraison de mars 2027, et les clients à la nuit seulement après l'obtention par l'immeuble de sa licence de location (NIB). D'ici là, notre modèle suppose des locataires longue durée. Airbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent désormais les annonces sans licence valide : nous ne comptons donc pas sur les séjours courts tant que ce document n'existe pas.
Biens