SESEH · ID RR-2231

The Heights: estudio de 40,9 m² en Seseh, a un paseo de la arena

De los dos estudios casi idénticos con los que arranca la lista de precios de The Heights, este es el de 40,9 m²: una sola estancia con bancada de cocina y baño. Bali Baza pide Rp 2.530 millones. Se vende en leasehold de 30 años, con otros 30 que declara la promotora, y la entrega está fijada para marzo de 2027.

Unidad de The Heights Seseh · unidades publicadas: 6

  • Leasehold de 30 + 30 años
  • Cimentación
  • Una sola planta
  • 1zona de dormitorio
  • 1baño
  • 40,9 m²superficie útil
  • 2027entrega, marzo
  • Leasehold30 + 30 años

Inmueble

Qué compras

Los dos estudios de entrada de The Heights se diferencian en una décima de metro cuadrado, y este es el de 40,9 m². Quien quiere dos unidades de alquiler en el mismo edificio suele quedarse con los dos. Todo es una sola estancia en una planta, con bancada de cocina y un baño con bañera y ducha. La playa de Seseh está a 475 metros y el centro de Canggu, a quince minutos.

Dos unidades iguales bajo el mismo techo le simplifican la vida a la gestora: una rutina de limpieza, una sesión de fotos, una plantilla de anuncio. Bali Baza entrega de serie los acabados y la cocina. Sus materiales aún no detallan muebles ni electrodomésticos, así que pediremos la lista y la anexaremos al contrato. La piscina, el patio y el aparcamiento del sótano son de todos los propietarios.

El precio es de Rp 2.530 millones, unos pocos millones de rupias por encima de su gemelo. Bali Baza tiene el PBG, y el leasehold del suelo dura 30 años con una prórroga declarada de otros 30. Aún nos falta un extracto del RDTR para la zona, y la promotora no ha compartido plan de pagos.

Promotora: Bali Baza. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de The Heights · Estudio de 40,9 m²: bruta y neta

Bali Baza no da cifra de rentabilidad para este estudio. Nuestras cuentas parten de Rp 1,3 millones por noche reservada, menos gestora, impuestos y mantenimiento.

Bruta 13,4 %≈ Rp 339 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,3 millones por noche Neta 8,0 %≈ Rp 204 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,5 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 339 millones13,4 % del precio · Rp 1,3 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 61,1 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 33,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 40,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 204 millones8,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,5 años
Escenarios de ocupación: The Heights · Estudio de 40,9 m²
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 291 millonesRp 116 millonesRp 174 millones6,9%14,5 años
70%baseRp 339 millonesRp 136 millonesRp 204 millones8,0%12,5 años
80%optimistaRp 388 millonesRp 155 millonesRp 233 millones9,2%10,9 años

AirROI sitúa las villas de Pererenan–Seseh cerca de Rp 3,0 millones por noche. Para un estudio en un edificio, bajamos bastante esa tarifa.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 1,3 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Seseh (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Seseh en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina: 2,5 % neto con un 70 % de ocupación; Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios: 4,7 % neto con un 70 % de ocupación; The Leo Villas · Villa III: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Este estudio se compra con un leasehold del suelo de 30 años, y la promotora declara un segundo plazo de 30. El orden es sencillo: reserva, revisión legal y, después, leasehold y contrato de obra firmados ante notario. El PBG ya existe. Bali Baza solicita el certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB) cuando termina la obra.

Derecho y licencias de The Heights · Estudio de 40,9 m²
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 años + prórroga de 30La fecha de inicio del leasehold decide cuántos años te quedan de verdad. La leemos en el contrato, junto con el precio de la prórroga.
ZonificaciónPor confirmarBuscamos la parcela directamente en el RDTR y el OSS. El resumen del vendedor no basta.
Licencia de obra (PBG)EmitidaVerás el número del PBG y su extracto antes de pagar nada.
PromotoraBali BazaBali Baza ha entregado dos edificios en Bali. Revisamos los dos, además del registro de la sociedad y su derecho sobre el suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Tras la entregaPrimero llega el SLF y después la licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso los pagos siguen el avance real de la obra.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmarPedimos una lista detallada de muebles y la anexamos a tu contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de The Heights · Estudio de 40,9 m²?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de The Heights · Estudio de 40,9 m²

  1. ReservaTu reserva saca el estudio del mercado mientras revisamos los documentos.
  2. ContratoSuperadas las comprobaciones, firmas ante notario el leasehold y el contrato de obra.
  3. Fases de obraLos pagos siguen el trabajo terminado que hemos confirmado, diga lo que diga el calendario.
  4. EntregaEl último pago sale cuando das el visto bueno al estudio y firmas la recepción.

Los materiales de Bali Baza no dan porcentajes ni fechas de pago. Entran en tu PPJB cuando cerramos nuestra revisión.

Ubicación

Dónde está: Seseh

Aquí la carretera de la costa acaba en terrazas de arroz y una playa de arena negra, a medio camino entre Pererenan y Cemagi. Los sitios de desayuno y el alquiler de tablas están diez minutos al sur.

The Heights: lámparas de ratán sobre las tumbonas de la piscina
Seseh · Badung · 475 m a la playa
  • Playa de Seseh475 m
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centro de Canggu≈ 15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min

Los huéspedes vienen a Seseh por los atardeceres y para dormir bien. Si quieres una calle de restaurantes en la puerta, te vas en moto a Pererenan.

Seseh · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5lugares de interés
  • 5hoteles
  • 3restaurantes
  • 2playas
  • 1cafetería

Lo más cercano

  • Warung Fast Adhyrestaurante · 128 m
  • Seseh General Storecafetería · 332 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 364 m
  • Villa Mataharihotel · 403 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 436 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 460 m
  • Udara Balihotel · 623 m
  • The Lodgerestaurante · 661 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre The Heights · Estudio de 40,9 m²

¿Pago algo a Rise Real Bali por este estudio?

No. Bali Baza fija el precio y paga nuestra comisión, así que pagas el precio de lista. Hacemos nuestras comprobaciones antes de que pongas la reserva: el leasehold del suelo, la zona en el RDTR y el OSS y el extracto del PBG. Ese trabajo lo pagamos nosotros, y cualquier punto abierto te llega en una nota escrita.

¿Cómo compro este estudio desde el extranjero?

Ves la obra en una llamada de Zoom en directo y después firmas ante notario mediante un poder. En la entrega, nuestro equipo inspecciona el estudio, lo graba, anota cada defecto y retiene el último pago hasta que Bali Baza lo corrige. Después, tu gestora recibe las llaves.

¿Qué hay detrás de las cifras de rentabilidad?

Tomamos la tarifa de AirROI para el corredor Pererenan–Seseh y la ajustamos al tamaño de este estudio, lo que da Rp 1,3 millones por noche reservada. Calculamos tres escenarios de ocupación con gestión profesional y gastos del 40 % de la facturación. El escenario medio sale cerca de un 8,0 % neto. Es nuestra estimación y no está asegurada.

¿Me conviene comprar los dos estudios gemelos?

Para un inversor en alquiler, puede ser. Las dos unidades cuestan prácticamente lo mismo y comparten distribución y estilo de anuncio, lo que simplifica la limpieza y las fotos. Con dos unidades, además, repartes el riesgo de que una se quede vacía. A cambio, duplicas tu exposición a un solo edificio y a una sola fecha de entrega.

¿Cuándo empieza a dar dinero el estudio?

No antes de la entrega de marzo de 2027, y huéspedes por noches solo cuando el edificio tenga la licencia de alquiler turístico (NIB). Hasta entonces nuestro modelo supone inquilinos de larga duración. Airbnb, Booking.com y otras plataformas ya retiran los anuncios sin licencia en vigor, así que no contamos con estancias cortas hasta que ese papel exista.

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