SESEH · ID RR-2238

The Heights: estudio de 45 m², el mayor de los tres, en Seseh

Con 45 m² en una planta, unos 4 m² más que los de entrada, es el estudio más grande de The Heights: bancada de cocina y baño. La playa de Seseh está a 475 metros y el precio es de Rp 2.790 millones. Se compra con un leasehold de 30 años más una prórroga declarada de 30, y Bali Baza prevé entregarlo en marzo de 2027.

Unidad de The Heights Seseh · unidades publicadas: 6

  • Leasehold de 30 + 30 años
  • Cimentación
  • Una sola planta
  • 1zona de dormitorio
  • 1baño
  • 45 m²superficie útil
  • 2027entrega, marzo
  • Leasehold30 + 30 años

Inmueble

Qué compras

De las tres distribuciones de estudio que siguen a la venta en The Heights, esta es la mayor, con 45 m². Esos metros de más permiten que una pareja deshaga la maleta para una semana sin tropezar con ella. Tienes bancada de cocina y un baño con bañera y ducha. La playa de Seseh queda a 475 metros y Pererenan, a diez minutos en moto.

En nuestro modelo, este estudio da la mejor rentabilidad neta del edificio, porque su tarifa por noche sube más deprisa que su precio. Bali Baza entrega los acabados y la cocina. El folleto no concreta muebles ni electrodomésticos, así que pediremos que esa lista quede por escrito en el contrato. Compartes la piscina, el jardín del patio y el aparcamiento bajo el edificio.

Pagas Rp 2.790 millones, unos Rp 260 millones más que por el estudio de 40,8 m². El leasehold del suelo es de 30 años y Bali Baza declara una prórroga de 30. El PBG está concedido. Quedan dos temas abiertos: el extracto de zona del RDTR y un calendario de pagos, que Bali Baza todavía no ha publicado.

Promotora: Bali Baza. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de The Heights · Estudio de 45 m²: bruta y neta

La promotora no da rentabilidad para el estudio de 45 m². Lo modelamos a Rp 1,5 millones por noche reservada, neto de gestión, impuestos y mantenimiento.

Bruta 13,8 %≈ Rp 384 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,5 millones por noche Neta 8,3 %≈ Rp 231 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,1 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 384 millones13,8 % del precio · Rp 1,5 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 69,2 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 38,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 46,1 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 231 millones8,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,1 años
Escenarios de ocupación: The Heights · Estudio de 45 m²
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 329 millonesRp 132 millonesRp 198 millones7,1%14,1 años
70%baseRp 384 millonesRp 154 millonesRp 231 millones8,3%12,1 años
80%optimistaRp 439 millonesRp 176 millonesRp 264 millones9,5%10,6 años

En AirROI, las villas del corredor Pererenan–Seseh cobran unos Rp 3,0 millones por noche. En nuestro modelo, un estudio en un edificio de apartamentos factura bastante menos.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 1,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Seseh (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Seseh en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina: 2,5 % neto con un 70 % de ocupación; Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios: 4,7 % neto con un 70 % de ocupación; The Leo Villas · Villa III: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Es leasehold: Bali Baza concede un arrendamiento del suelo de 30 años y anuncia otros 30. Tras la reserva y una revisión legal limpia, firmas ante notario el leasehold y el contrato de obra. La obra avanza con el PBG concedido. El certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan al terminar, así que los primeros meses pueden ir a un inquilino de larga estancia.

Derecho y licencias de The Heights · Estudio de 45 m²
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 años + prórroga de 30Importan más los años que quedan en la entrega que la cifra del anuncio. Queremos además las condiciones de la prórroga escritas en el contrato de leasehold.
ZonificaciónPor confirmarAntes de la reserva sacamos nosotros la ficha de la parcela del RDTR y el OSS.
Licencia de obra (PBG)EmitidaPedimos el número y el extracto del PBG antes de que pagues.
PromotoraBali BazaBali Baza tiene dos edificios terminados en la isla. Los revisamos junto con la sociedad y sus derechos sobre el suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Tras la entregaLa licencia de alquiler turístico (NIB) depende del SLF, así que cada pago espera a una fase que hemos comprobado.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmarEl contrato lleva como anexo un inventario de muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de The Heights · Estudio de 45 m²?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de The Heights · Estudio de 45 m²

  1. ReservaUna reserva saca este estudio del mercado mientras revisamos los documentos.
  2. ContratoFirmas ante notario el leasehold y el contrato de obra solo cuando las comprobaciones salen limpias.
  3. Fases de obraPagas fase a fase, a medida que confirmamos la obra.
  4. EntregaEl último pago llega después de que aceptes el estudio terminado.

Bali Baza no ha puesto por escrito ningún calendario de pagos. Fijamos porcentajes y fechas en el PPJB tras la revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Seseh

Entre Pererenan y Cemagi, Seseh sigue siendo un pueblo: un templo del mar sobre las rocas, arena oscura y campos que llegan casi a la playa. Restaurantes y tiendas de surf están a un trayecto corto.

The Heights: tumbonas junto a la piscina del patio
Seseh · Badung · 475 m a la playa
  • Playa de Seseh475 m
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centro de Canggu≈ 15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min

Las parejas que reservan en Seseh quieren acostarse pronto y pasear al atardecer. Para cenar cogen la moto, porque a pie hay poco.

Seseh · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5lugares de interés
  • 5hoteles
  • 3restaurantes
  • 2playas
  • 1cafetería

Lo más cercano

  • Warung Fast Adhyrestaurante · 128 m
  • Seseh General Storecafetería · 332 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 364 m
  • Villa Mataharihotel · 403 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 436 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 460 m
  • Udara Balihotel · 623 m
  • The Lodgerestaurante · 661 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre The Heights · Estudio de 45 m²

¿Cobra Rise Real Bali honorarios al comprador del estudio de 45 m²?

No. Pagas lo que marca la lista de Bali Baza y nuestra comisión la paga la promotora. Nuestro trabajo antes de la reserva es gratuito: lectura completa del leasehold del suelo, consulta de zona en el RDTR y el OSS y copia del PBG. Lo que siga sin resolver va a un resumen escrito para ti.

¿Puedo comprar este estudio viviendo fuera?

Sí. Nuestro asesor te enseña la obra por Zoom tal como está, y firmas ante notario mediante un poder. Cuando el edificio esté terminado, inspeccionamos por ti, lo grabamos todo, anotamos los defectos y retenemos el último pago hasta que estén reparados. A partir de ahí, la gestora se queda con las llaves.

¿Por qué este estudio sale mejor en el modelo que los pequeños?

Su tarifa por noche en nuestro modelo, Rp 1,5 millones, sube más deprisa que su precio. El escenario medio, con un 70 % de ocupación, da cerca de un 8,3 % neto y un plazo de recuperación de unos 12,1 años. Tomamos los datos de AirROI para Pererenan–Seseh, los ajustamos al tamaño y restamos el 40 % de la facturación en gastos. Sigue siendo una estimación.

¿Cuánto más pago que por el estudio más pequeño?

Unos Rp 260 millones: Rp 2.790 millones aquí frente a Rp 2.530 millones por la distribución de 40,8 m². Eso compra unos 4 m² más de superficie útil con la misma planta única. Lo notan sobre todo los huéspedes que se quedan una semana o más, y de ahí sale la tarifa más alta de nuestro modelo.

¿Qué pasa con el leasehold cuando terminan los primeros 30 años?

Bali Baza declara una prórroga de otros 30 años. Queremos el precio y el trámite de la prórroga en el propio contrato de leasehold, y comprobamos cuándo empieza el plazo base, porque la firma y la entrega son fechas distintas. Nuestro modelo de ingresos solo cubre el plazo base.

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