SESEH · ID RR-2238

The Heights : studio de 45 m², le plus grand des trois, à Seseh

Le plus grand studio de The Heights offre 45 m² de plain-pied, soit environ 4 m² de plus que les logements d'entrée, avec coin cuisine et salle de bains. La plage de Seseh est à 475 mètres, et le prix est de Rp 2,79 Md. Vous détiendriez un leasehold (bail de longue durée) de 30 ans, plus une prolongation annoncée de 30 ans, et Bali Baza prévoit la livraison en mars 2027.

Lot dans The Heights Seseh · lots publiés : 6

  • Leasehold 30 + 30 ans
  • Fondations
  • Un seul niveau
  • 1coin nuit
  • 1salle de bain
  • 45 m²surface habitable
  • 2027livraison, mars
  • Leasehold30 + 30 ans

Bien

Ce que vous obtenez

Parmi les trois plans de studio encore en vente à The Heights, c'est le plus grand : 45 m². Ces quelques mètres de plus permettent à un couple de s'installer une semaine sans enjamber les valises. Vous avez un coin cuisine et une salle de bains avec baignoire et douche. La plage de Seseh est à 475 mètres, Pererenan à dix minutes en scooter.

Dans notre modèle, ce studio affiche le meilleur rendement net de l'immeuble, car son prix à la nuit progresse plus vite que son prix d'achat. Bali Baza livre les finitions et la cuisine. La brochure ne détaille ni mobilier ni électroménager, et nous ferons inscrire cette liste dans votre contrat. La piscine, le jardin de la cour et le parking sous l'immeuble sont communs.

Vous payez Rp 2,79 Md, soit environ Rp 260 M de plus que le studio de 40,8 m². Le bail foncier est de 30 ans, et Bali Baza annonce une prolongation de 30 ans. Le PBG est délivré. Deux points restent en cours : l'extrait de zonage du RDTR et un échéancier de paiement, que Bali Baza n'a pas encore publié.

Promoteur : Bali Baza, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

The Heights · Studio 45 m² : rendement brut et net

Le promoteur n'annonce aucun rendement pour le studio de 45 m². Nous le modélisons à Rp 1,5 M par nuit réservée, après déduction de la gestion, des taxes et de l'entretien.

Brut 13,8 %≈ Rp 384 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,5 M la nuit Net 8,3 %≈ Rp 231 M par an · amorti en ≈ 12,1 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 384 M13,8 % du prix · tarif Rp 1,5 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 69,2 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 38,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 46,1 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 231 M8,3 % du prix · amorti en ≈ 12,1 ans
Scénarios d'occupation : The Heights · Studio 45 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 329 MRp 132 MRp 198 M7,1 %14,1 ans
70 %baseRp 384 MRp 154 MRp 231 M8,3 %12,1 ans
80 %optimisteRp 439 MRp 176 MRp 264 M9,5 %10,6 ans

Sur AirROI, les villas du couloir Pererenan–Seseh se louent environ Rp 3,0 M la nuit. Dans notre modèle, un studio en immeuble rapporte nettement moins.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 1,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Seseh (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Seseh sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle : 2,5 % net avec 70 % d’occupation; Seseh Sands · villa 3 chambres : 4,7 % net avec 70 % d’occupation; The Leo Villas · Villa III : 9,4 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

C'est du leasehold : Bali Baza accorde un bail foncier de 30 ans et annonce 30 ans de plus. Après la réservation et des vérifications préalables concluantes, vous signez le bail et le contrat de construction chez un notaire. Le chantier avance sous un PBG délivré. Les autorisations d'occupation et de location suivent l'achèvement : les premiers mois peuvent donc revenir à un locataire longue durée.

Propriété et permis : The Heights · Studio 45 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ans + prolongation de 30 ansLes années restantes à la livraison comptent plus que le chiffre affiché. Nous voulons aussi les conditions de prolongation écrites dans le bail foncier.
ZonageÀ confirmerAvant l'acompte, nous consultons nous-mêmes la fiche de la parcelle dans le RDTR et dans OSS.
Permis de construire (PBG)DélivréeNous obtenons le numéro et l'extrait du PBG pour votre dossier avant que vous payiez.
PromoteurBali BazaBali Baza a deux immeubles achevés sur l'île. Nous les examinons, ainsi que la société et ses droits sur le terrain.
Certificat de conformité (SLF)Après l'achèvementLa licence de location dépend du SLF : chaque paiement attend donc une étape que nous avons vérifiée.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmerLe contrat reçoit en annexe un inventaire du mobilier et de l'électroménager.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour The Heights · Studio 45 m² ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

The Heights · Studio 45 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationUne réservation retire ce studio de la vente pendant que nous contrôlons les documents.
  2. ContratVous signez le bail et le contrat de construction chez le notaire, seulement après des vérifications concluantes.
  3. Étapes du chantierVous payez étape par étape, au fur et à mesure que nous confirmons les travaux.
  4. LivraisonLe dernier paiement suit votre acceptation du studio terminé.

Bali Baza n'a pas mis d'échéancier par écrit. Nous fixons les pourcentages et les dates dans le PPJB, après les vérifications préalables.

Localisation

Emplacement : Seseh

Entre Pererenan et Cemagi, Seseh reste un village : un temple marin sur les rochers, du sable sombre et des champs qui descendent presque jusqu'à la plage. Restaurants et boutiques de surf sont à quelques minutes de route.

The Heights : transats près de la piscine du patio
Seseh · Badung · à 475 m de la plage
  • Plage de Seseh475 m
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centre de Canggu≈ 15 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Les couples qui réservent à Seseh veulent se coucher tôt et marcher au coucher du soleil. Ils prendront un scooter pour dîner, car il y a peu de choses à distance de marche.

Seseh · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur The Heights · Studio 45 m²

Rise Real Bali facture-t-il des frais à l'acheteur sur le studio de 45 m² ?

Non. Vous payez le prix affiché par Bali Baza, et notre commission vient du côté du promoteur. Notre travail avant l'acompte est gratuit : lecture complète du bail foncier, recherche de zonage dans le RDTR et OSS, copie du PBG. Tout ce qui reste en suspens figure dans une synthèse écrite à votre intention.

Puis-je acheter ce studio en vivant à l'étranger ?

Oui. Notre conseiller vous montre le chantier en visio sur Zoom, dans l'état où il se trouve, et un notaire finalise les actes avec votre procuration. À l'achèvement, nous inspectons pour vous, nous filmons tout, nous consignons les défauts et nous gardons le dernier paiement jusqu'à leur réparation. La gestion reçoit ensuite les clés.

Pourquoi ce studio ressort-il mieux dans le modèle que les plus petits ?

Son tarif à la nuit dans notre modèle, Rp 1,5 M, progresse plus vite que son prix. Le scénario central à 70 % d'occupation donne environ 8,3 % net et un amortissement proche de 12,1 ans. Nous partons des données AirROI pour Pererenan–Seseh, ajustées à la surface, et nous retirons 40 % des revenus pour les charges. Cela reste une estimation.

Combien dois-je payer de plus que pour le plus petit studio ?

Environ Rp 260 M : Rp 2,79 Md ici contre Rp 2,53 Md pour le plan de 40,8 m². Cela achète environ 4 m² de plus sur le même plan de plain-pied. Les clients qui restent une semaine ou plus le remarquent le plus, et c'est de là que vient le tarif plus élevé de notre modèle.

Que devient le bail à la fin des 30 premières années ?

Bali Baza annonce une prolongation de 30 ans supplémentaires. Nous voulons le prix et la procédure de renouvellement dans le bail foncier lui-même, et nous vérifions le point de départ du terme de base, car signature et remise des clés sont deux dates différentes. Notre modèle de revenus ne couvre que le terme de base.

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