SESEH · ID RR-2238

The Heights: studio 45 m², największe z trzech, w Seseh

Największe studio w The Heights ma 45 m² na jednym poziomie, ok. 4 m² więcej niż wejściowe pokoje, z ciągiem kuchennym i łazienką. Plaża Seseh jest 475 metrów stąd, a cena to Rp 2,79 mld. Miałbyś leasehold na 30 lat plus deklarowane przedłużenie o 30, a Bali Baza planuje odbiór na marzec 2027.

Lokal w projekcie The Heights Seseh · lokale w katalogu: 6

  • Leasehold 30 + 30 lat
  • Fundamenty
  • Jeden poziom
  • 1strefa spania
  • 1łazienka
  • 45 m²powierzchnia użytkowa
  • 2027odbiór, marzec
  • Leasehold30 + 30 lat

Nieruchomość

Co kupujesz

Z trzech układów studio wciąż dostępnych w The Heights ten jest największy, 45 m². Te kilka dodatkowych metrów pozwala parze rozpakować się na tydzień bez potykania się o walizki. Dostajesz ciąg kuchenny i łazienkę z wanną i prysznicem. To 475 metrów do plaży Seseh i dziesięć minut skuterem do Pererenan.

W naszym modelu to studio daje najlepszy zwrot netto w budynku, bo jego stawka za noc rośnie szybciej niż cena. Bali Baza dostarcza wykończenie i kuchnię. Broszura nie wymienia mebli ani sprzętu, więc wpiszemy tę listę do Twojej umowy. Dzielisz basen, ogród na dziedzińcu i parking pod budynkiem.

Płacisz Rp 2,79 mld, ok. Rp 260 mln więcej niż za studio 40,8 m². Leasehold gruntu trwa 30 lat, a Bali Baza deklaruje przedłużenie o 30. PBG jest wydane. Wciąż pracujemy nad dwiema sprawami: wypisem strefy z RDTR i harmonogramem płatności, którego Bali Baza jeszcze nie wydała.

Deweloper: Bali Baza. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – The Heights · Studio 45 m²: brutto i netto

Nie ma rentowności od dewelopera dla studia 45 m². Liczymy je na Rp 1,5 mln za zarezerwowaną noc, netto po zarządzaniu, podatku i utrzymaniu.

Brutto 13,8%≈ Rp 384 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 1,5 mln za noc Netto 8,3%≈ Rp 231 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 12,1 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 384 mln13,8% ceny · Rp 1,5 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 69,2 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 38,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 46,1 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 231 mln8,3% ceny · okres zwrotu ≈ 12,1 lat
Scenariusze obłożenia: The Heights · Studio 45 m²
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 329 mlnRp 132 mlnRp 198 mln7,1%14,1 lat
70%bazowyRp 384 mlnRp 154 mlnRp 231 mln8,3%12,1 lat
80%optymistycznyRp 439 mlnRp 176 mlnRp 264 mln9,5%10,6 lat

W AirROI wille w korytarzu Pererenan–Seseh dostają ok. Rp 3,0 mln za noc. Studio w budynku apartamentowym zarabia w naszym modelu wyraźnie mniej.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Nie ma rentowności od dewelopera dla studia 45 m². Liczymy je na Rp 1,5 mln za zarezerwowaną noc, netto po zarządzaniu, podatku i utrzymaniu.
Cena za noc
Rp 1,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Seseh to ≈ Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Seseh: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Seseh Sands · willa 3BR · działka narożna: 2,5% netto przy obłożeniu 70%; Seseh Sands · willa 3BR: 4,7% netto przy obłożeniu 70%; The Leo Villas · Willa III: 9,4% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

To leasehold: Bali Baza daje leasehold gruntu na 30 lat i deklaruje kolejne 30. Po rezerwacji i czystym due diligence podpisujesz leasehold i umowę budowlaną u notariusza. Budowa idzie na podstawie wydanego PBG. Pozwolenia na użytkowanie i najem przychodzą po zakończeniu budowy, więc pierwsze miesiące mogą przypaść najemcy długoterminowemu.

Prawo i pozwolenia: The Heights · Studio 45 m²
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 lat + przedłużenie o 30 latLiczba lat, która zostanie przy odbiorze, liczy się bardziej niż nagłówkowa cyfra. Chcemy też mieć warunki przedłużenia zapisane w umowie leasingu gruntu.
Strefa (RDTR)Do potwierdzeniaPrzed zadatkiem sami wyciągamy zapis działki z RDTR i OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)WydaneZdobywamy numer i wypis PBG do Twoich akt, zanim zapłacisz.
DeweloperBali BazaBali Baza ma dwa ukończone budynki na wyspie. Przeglądamy je razem ze spółką i jej prawami do gruntu.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po oddaniuLicencja na najem zależy od SLF, więc każda płatność czeka na etap, który zweryfikowaliśmy.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórDo potwierdzeniaUmowa dostaje inwentarz mebli i sprzętu jako załącznik.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla The Heights · Studio 45 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – The Heights · Studio 45 m²

  1. RezerwacjaRezerwacja zdejmuje to studio z rynku, gdy sprawdzamy dokumenty.
  2. UmowaPodpisujesz leasehold i umowę budowlaną u notariusza dopiero po czystych sprawdzeniach.
  3. Etapy budowyPłacisz etapami, w miarę jak potwierdzamy pracę.
  4. OdbiórOstatnia płatność następuje po Twojej akceptacji gotowego studia.

Bali Baza nie podała jeszcze harmonogramu płatności na piśmie. Procenty i daty ustalamy w PPJB po due diligence.

Położenie

Położenie: Seseh

Między Pererenan a Cemagi Seseh wciąż jest wioską: świątynia morska na skałach, ciemny piasek i pola sięgające niemal do plaży. Restauracje i sklepy surfingowe są krótką jazdą stąd.

The Heights: leżaki przy basenie na dziedzińcu
Seseh · Badung · 475 m do plaży
  • Plaża Seseh475 m
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centrum Canggu≈ 15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Pary, które rezerwują Seseh, chcą wczesnych wieczorów i spaceru o zachodzie słońca. Na kolację pojadą skuterem, bo w zasięgu spaceru nie ma wiele.

Seseh · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 5atrakcje
  • 5hotele
  • 3restauracje
  • 2plaże
  • 1kawiarnie

Najbliższe miejsca

  • Warung Fast Adhyrestauracja · 128 m
  • Seseh General Storekawiarnia · 332 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 364 m
  • Villa Mataharihotel · 403 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 436 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 460 m
  • Udara Balihotel · 623 m
  • The Lodgerestauracja · 661 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o The Heights · Studio 45 m²

Czy Rise Real Bali bierze prowizję od kupującego za studio 45 m²?

Nie. Płacisz to, co ma w cenniku Bali Baza, a nasza prowizja pochodzi od strony dewelopera. Nasza praca przed zadatkiem jest darmowa: pełna lektura umowy leasingu gruntu, sprawdzenie strefy w RDTR i OSS oraz kopia PBG. To, co pozostaje otwarte, trafia do pisemnego podsumowania dla Ciebie.

Czy mogę kupić to studio, mieszkając za granicą?

Tak. Nasz doradca pokazuje Ci teren przez Zoom w obecnym stanie, a notariusz kończy formalności na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Gdy budynek jest gotowy, kontrolujemy go za Ciebie, filmujemy wszystko, spisujemy usterki i wstrzymujemy ostatnią płatność, dopóki ich nie naprawią. Stamtąd klucze odbiera zarządca.

Dlaczego to studio wypada lepiej w modelu niż mniejsze?

Jego stawka za noc w naszym modelu, Rp 1,5 mln, rośnie szybciej niż cena. Wariant bazowy przy 70% obłożenia daje ok. 8,3% netto i zwrot w ok. 12,1 roku. Bierzemy dane AirROI dla Pererenan–Seseh, korygujemy dla metrażu i odejmujemy 40% przychodu na koszty. To wciąż ocena.

O ile więcej płacę niż za najmniejsze studio?

Ok. Rp 260 mln: tu Rp 2,79 mld wobec Rp 2,53 mld za układ 40,8 m². To kupuje ok. 4 m² więcej powierzchni w tym samym jednopoziomowym układzie. Goście zostający tydzień lub dłużej odczuwają to najbardziej, stąd wyższa stawka w naszym modelu.

Co dzieje się z leasehold po pierwszych 30 latach?

Bali Baza deklaruje przedłużenie o kolejne 30 lat. Chcemy mieć cenę i procedurę przedłużenia w samej umowie leasingu gruntu i sprawdzamy, kiedy startuje podstawowy termin, bo podpisanie i odbiór to różne daty. Nasz model dochodu obejmuje tylko podstawowy termin.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →