SESEH · ID RR-2231

The Heights: studio 40,9 m² w Seseh, krótki spacer do piasku

To studio 40,9 m² to jedna z dwóch niemal identycznych jednostek na dole cennika The Heights: jeden pokój z ciągiem kuchennym i łazienką. Bali Baza prosi o Rp 2,53 mld. To leasehold na 30 lat, z kolejnymi 30 deklarowanymi przez dewelopera, a odbiór zaplanowano na marzec 2027.

Lokal w projekcie The Heights Seseh · lokale w katalogu: 6

  • Leasehold 30 + 30 lat
  • Fundamenty
  • Jeden poziom
  • 1strefa spania
  • 1łazienka
  • 40,9 m²powierzchnia użytkowa
  • 2027odbiór, marzec
  • Leasehold30 + 30 lat

Nieruchomość

Co kupujesz

Dwa wejściowe studia w The Heights różnią się o jedną dziesiątą metra kwadratowego, a to jest to 40,9 m². Kupujący, którzy chcą dwóch jednostek na wynajem w jednym budynku, często biorą oba. To układ jednopokojowy z ciągiem kuchennym i łazienką z wanną i prysznicem. Plaża Seseh jest 475 metrów stąd, centrum Canggu piętnaście minut jazdy.

Dwa identyczne pokoje pod jednym dachem ułatwiają życie zarządcy: jedna rutyna sprzątania, jeden zestaw zdjęć, jeden szablon ogłoszenia. Bali Baza oddaje standardowe wykończenie i kuchnię. Materiały nie wymieniają jeszcze mebli i sprzętu punkt po punkcie, więc poprosimy o listę i wpiszemy ją do Twojej umowy. Basen, dziedziniec i parking podziemny dzielą wszyscy właściciele.

Cena to Rp 2,53 mld, kilka milionów rupii powyżej bliźniaczego studia. Bali Baza ma PBG, a leasehold gruntu trwa 30 lat z deklarowanym przedłużeniem o 30. Wciąż potrzebujemy wypisu z RDTR dla strefy, a deweloper nie podzielił się planem rat.

Deweloper: Bali Baza. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – The Heights · Studio 40,9 m²: brutto i netto

Bali Baza nie podaje rentowności dla tego studia. Nasze liczby poniżej zaczynają się od Rp 1,3 mln za zarezerwowaną noc, po odjęciu zarządcy, podatku i utrzymania.

Brutto 13,4%≈ Rp 339 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 1,3 mln za noc Netto 8,0%≈ Rp 204 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 12,5 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 339 mln13,4% ceny · Rp 1,3 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 61,1 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 33,9 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 40,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 204 mln8,0% ceny · okres zwrotu ≈ 12,5 lat
Scenariusze obłożenia: The Heights · Studio 40,9 m²
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 291 mlnRp 116 mlnRp 174 mln6,9%14,5 lat
70%bazowyRp 339 mlnRp 136 mlnRp 204 mln8,0%12,5 lat
80%optymistycznyRp 388 mlnRp 155 mlnRp 233 mln9,2%10,9 lat

AirROI pokazuje wille w Pererenan–Seseh blisko Rp 3,0 mln za noc. Dla studia w budynku obniżamy tę stawkę znacząco.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Bali Baza nie podaje rentowności dla tego studia. Nasze liczby poniżej zaczynają się od Rp 1,3 mln za zarezerwowaną noc, po odjęciu zarządcy, podatku i utrzymania.
Cena za noc
Rp 1,3 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Seseh to ≈ Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Seseh: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Seseh Sands · willa 3BR · działka narożna: 2,5% netto przy obłożeniu 70%; Seseh Sands · willa 3BR: 4,7% netto przy obłożeniu 70%; The Leo Villas · Willa III: 9,4% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

To studio stoi na 30-letnim leasehold gruntu, a deweloper mówi o dostępnym drugim terminie na 30 lat. Kolejność jest prosta: rezerwacja, due diligence, potem leasehold i umowa budowlana podpisane u notariusza. PBG już istnieje. Bali Baza wnioskuje o odbiór budynku i licencję na najem dopiero po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: The Heights · Studio 40,9 m²
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 lat + przedłużenie o 30 latData startu leasehold decyduje, ile lat faktycznie zostaje. Czytamy ją w umowie, razem z ceną przedłużenia.
Strefa (RDTR)Do potwierdzeniaDziałkę sprawdzamy bezpośrednio w RDTR i OSS. Podsumowanie sprzedającego to za mało.
Pozwolenie na budowę (PBG)WydaneZobaczysz numer PBG i jego wypis, zanim cokolwiek zapłacisz.
DeweloperBali BazaBali Baza oddała dwa budynki na Bali. Sprawdzamy oba, plus rejestrację spółki i jej prawo do gruntu.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po oddaniuNajpierw SLF, potem licencja na najem. Dlatego raty idą za realnym postępem na miejscu.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórDo potwierdzeniaProsimy o szczegółową listę mebli i dołączamy ją do Twojej umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla The Heights · Studio 40,9 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – The Heights · Studio 40,9 m²

  1. RezerwacjaTwoja rezerwacja zdejmuje studio z rynku, gdy sprawdzamy dokumenty.
  2. UmowaGdy sprawdzenia przejdą pomyślnie, podpisujesz leasehold i umowę budowlaną u notariusza.
  3. Etapy budowyRaty idą za ukończoną pracą, którą potwierdziliśmy, niezależnie od tego, co mówi kalendarz.
  4. OdbiórOstatnia rata wychodzi, gdy odbierzesz studio i podpiszesz protokół.

Materiały Bali Baza nie podają udziałów ani dat płatności. Trafiają do Twojego PPJB po naszym przeglądzie.

Położenie

Położenie: Seseh

Tu droga wzdłuż wybrzeża kończy się w tarasach ryżowych i czarnej plaży, w połowie drogi między Pererenan a Cemagi. Miejsca na śniadanie i wypożyczalnie desek są dziesięć minut na południe.

The Heights: rattanowe lampy nad leżakami przy basenie
Seseh · Badung · 475 m do plaży
  • Plaża Seseh475 m
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centrum Canggu≈ 15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Goście przyjeżdżają do Seseh po zachody słońca i spokojny sen. Jeśli chcesz ulicy restauracji pod drzwiami, jedziesz do Pererenan.

Seseh · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 5atrakcje
  • 5hotele
  • 3restauracje
  • 2plaże
  • 1kawiarnie

Najbliższe miejsca

  • Warung Fast Adhyrestauracja · 128 m
  • Seseh General Storekawiarnia · 332 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 364 m
  • Villa Mataharihotel · 403 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 436 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 460 m
  • Udara Balihotel · 623 m
  • The Lodgerestauracja · 661 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o The Heights · Studio 40,9 m²

Czy płacę Rise Real Bali cokolwiek za to studio?

Nie. Bali Baza ustala cenę i płaci naszą prowizję, więc Ty płacisz cenę z cennika. Nasze sprawdzenia prowadzimy, zanim wpłacisz zadatek: umowę leasingu gruntu, strefę w RDTR i OSS oraz wypis PBG. Płacimy za tę pracę sami, a otwarte punkty dostajesz w pisemnej notatce.

Jak kupić to studio z zagranicy?

Oglądasz teren na żywej rozmowie przez Zoom, a potem notariusz podpisuje za Ciebie na podstawie pełnomocnictwa. Przy odbiorze nasz zespół kontroluje studio, filmuje je, spisuje każdą usterkę i wstrzymuje ostatnią płatność, dopóki Bali Baza ich nie naprawi. Potem klucze dostaje Twoja firma zarządzająca.

Co stoi za liczbami rentowności?

Bierzemy stawkę AirROI dla korytarza Pererenan–Seseh i korygujemy ją dla wielkości tego studia, co daje Rp 1,3 mln za zarezerwowaną noc. Liczymy trzy warianty obłożenia pod profesjonalnym zarządem, z kosztami na poziomie 40% przychodu. Wariant bazowy wychodzi blisko 8,0% netto. To nasza ocena, i nie jest gwarantowana.

Czy powinienem kupić oba bliźniacze studia?

Dla inwestora pod najem może się to opłacać. Oba studia kosztują tyle samo, Rp 2,53 mld, i dzielą jeden układ oraz jeden styl ogłoszenia, co upraszcza sprzątanie i zdjęcia. Dwie sztuki rozkładają też ryzyko pustostanu. Haczyk to podwójna ekspozycja na jeden budynek i jedną datę odbioru.

Kiedy studio zaczyna zarabiać?

Nie wcześniej niż po odbiorze w marcu 2027, a gości na doby dopiero gdy budynek dostanie licencję na najem (NIB). Do tego czasu nasz model zakłada najemców długoterminowych. Airbnb, Booking.com i inne platformy usuwają dziś ogłoszenia bez ważnej licencji, więc nie liczymy na krótkie pobyty, zanim ten dokument powstanie.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →