SESEH
desde Rp 2.530 millones/ 30 + 30 años
The Heights Seseh
Seseh · Complejo de apartamentos
- Estudio–1 dormitorio
- 40,8–85,1 m²
- leasehold 30+30
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SESEH · ID RR-2245
The Heights: apartamento de un dormitorio en dos niveles, 59 m², en Seseh
Un dormitorio y 59 m² repartidos en dos niveles: salón y cocina abajo, dormitorio arriba, de modo que el huésped que se queda dos semanas tiene una puerta entre la cama y la cocina. Se vende por Rp 3.660 millones con un leasehold de 30 años y una prórroga declarada de otros 30. La entrega está fijada para marzo de 2027.
Unidad de The Heights Seseh · unidades publicadas: 6
- Leasehold de 30 + 30 años
- Cimentación
- Dos niveles
- 1dormitorio
- 1baño
- 59 m²superficie útil
- 2027entrega, marzo
- Leasehold30 + 30 años
Inmueble
Qué compras
Es el apartamento de un dormitorio más pequeño de The Heights: 59 m² en dos plantas. El salón y la cocina están abajo y el dormitorio arriba, con un baño que tiene bañera y ducha. El edificio queda a 475 metros de la playa de Seseh. Pererenan está a diez minutos en moto y Canggu, a unos quince.
Encaja con teletrabajadores y parejas que se quedan un mes: uno puede estar en una llamada abajo mientras el otro duerme. Bali Baza entrega los acabados y la cocina; la lista de muebles y electrodomésticos aún no está en sus materiales, así que la pediremos y la anexaremos al contrato. Piscina, jardín del patio y aparcamiento son comunes.
El precio es de Rp 3.660 millones. El leasehold del suelo dura 30 años, Bali Baza declara una prórroga de la misma duración y la promotora ya tiene el PBG. Falta comprobar la zona con un extracto del RDTR, y Bali Baza no ha publicado su calendario de pagos.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de The Heights · Apartamento de 1 dormitorio, 59 m²: bruta y neta
No hay rentabilidad de la promotora para este apartamento. Nuestra estimación parte de Rp 1,8 millones por noche para un apartamento de un dormitorio en dos niveles y luego resta la parte de la gestora, los impuestos y el mantenimiento.
Bruta 12,4 %≈ Rp 452 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,8 millones por noche
Neta 7,4 %≈ Rp 271 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 13,5 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 452 millones12,4 % del precio · Rp 1,8 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 81,4 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 45,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 54,3 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 271 millones7,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 13,5 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 388 millones | Rp 155 millones | Rp 233 millones | 6,4% | 15,7 años |
| 70%base | Rp 452 millones | Rp 181 millones | Rp 271 millones | 7,4% | 13,5 años |
| 80%optimista | Rp 517 millones | Rp 207 millones | Rp 310 millones | 8,5% | 11,8 años |
En AirROI, una villa entre Pererenan y Seseh se reserva a unos Rp 3,0 millones por noche. Un apartamento se alquila por menos, así que nuestra tarifa es más baja.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 1,8 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Seseh (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Seseh en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina: 2,5 % neto con un 70 % de ocupación; Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios: 4,7 % neto con un 70 % de ocupación; The Leo Villas · Villa III: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Lo compras en leasehold: 30 años sobre el suelo, más un segundo plazo de 30 que Bali Baza declara que concederá. Primero reservas, después revisamos los documentos y, al final, se firman ante notario el leasehold y el contrato de obra. El PBG ya está concedido. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan cuando el edificio está terminado.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 30 años + prórroga de 30El plazo que cuenta es el que queda cuando recibes las llaves. El precio y los pasos de la prórroga tienen que estar en el contrato de leasehold, y comprobamos que estén. |
| Zonificación | Por confirmarLo deciden los registros oficiales del RDTR y el OSS. Los consultamos antes de cualquier reserva. |
| Licencia de obra (PBG) | EmitidaAntes de que reserves, pedimos el número del PBG y una copia. |
| Promotora | Bali BazaBali Baza ha terminado dos edificios en Bali hasta ahora. Revisamos sus papeles societarios, sus derechos sobre el suelo y esos proyectos acabados. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Tras la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que los pagos van por fases que hemos comprobado, no por calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarMuebles y electrodomésticos van en una lista escrita que pasa a formar parte del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de The Heights · Apartamento de 1 dormitorio, 59 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de The Heights · Apartamento de 1 dormitorio, 59 m²
- ReservaEl apartamento sale del mercado mientras repasamos los documentos.
- ContratoSi las comprobaciones salen limpias, firmas ante notario el leasehold del suelo y el contrato de obra.
- Fases de obraLos pagos siguen el avance comprobado en obra, no fechas fijas.
- EntregaEl resto se paga cuando aceptas el apartamento y firmas.
Bali Baza no ha publicado plan de pagos. El PPJB recogerá los porcentajes y los plazos que pactemos tras revisar el proyecto.
Ubicación
Dónde está: Seseh
Seseh es el vecino tranquilo de Canggu hacia el noroeste, con arrozales, un templo junto al agua y una playa de arena volcánica. Café, coworking y surf están a diez minutos en moto, en Pererenan.
- Playa de Seseh475 m
- Pererenan≈ 10 min
- Centro de Canggu≈ 15 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
A los inquilinos de larga estancia les gusta Seseh por las noches tranquilas con Canggu a mano. A cambio, hay pocos cafés a los que ir andando.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 5lugares de interés
- 5hoteles
- 3restaurantes
- 2playas
- 1cafetería
Lo más cercano
- Warung Fast Adhyrestaurante · 128 m
- Seseh General Storecafetería · 332 m
- Kecamatan Mangwihotel · 364 m
- Villa Mataharihotel · 403 m
- Villa Tepi Sawahhotel · 436 m
- Sejuk Beach Villahotel · 460 m
- Udara Balihotel · 623 m
- The Lodgerestaurante · 661 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre The Heights · Apartamento de 1 dormitorio, 59 m²
¿Cobra Rise Real Bali honorarios por el apartamento de 59 m²?
No. La comisión la paga Bali Baza y tú pagas el precio de lista de la promotora. Nuestra revisión antes de cualquier reserva cubre el leasehold del suelo, la zona en el RDTR y el OSS y el extracto del PBG. No te cuesta nada, y recibes por escrito los puntos que queden sin respuesta.
¿Puedo comprar este apartamento sin ir a Bali?
Sí. Tu asesor te enseña la obra en directo desde Bali y firmas ante notario mediante un poder. La inspección de entrega la hacemos nosotros: la grabamos, anotamos los defectos y retenemos el último pago hasta que la constructora los corrija. Después, la gestora recibe las llaves.
¿Qué rentabilidad puede dar este apartamento?
Usamos Rp 1,8 millones por noche: datos de AirROI para el corredor Pererenan–Seseh, ajustados a una unidad de 59 m² en dos niveles. Con un 70 % de ocupación, nuestro escenario medio, sale cerca de un 7,4 % neto, con un plazo de recuperación de unos 13,5 años. Los gastos suman el 40 % de la facturación. Son estimaciones, no un ingreso asegurado.
¿Quién alquila un apartamento de un dormitorio en dos niveles en Seseh?
Sobre todo parejas y teletrabajadores que se quedan semanas, no noches. Con el dormitorio arriba, uno puede trabajar mientras el otro descansa. Son estancias largas, y cuanto más dura cada una, menos cambios de huésped y menos limpieza pagas.
¿Qué incluye el precio de Rp 3.660 millones?
El apartamento con los acabados y la cocina de Bali Baza, más una cuota de la piscina, el patio y el aparcamiento comunes. Los materiales de la promotora no desglosan muebles ni electrodomésticos, así que pedimos una especificación por escrito y la convertimos en anexo del contrato. Lo que no esté en esa lista no estará en la entrega.
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