SESEH · ID RR-2252

The Heights: apartamento de un dormitorio y 70,5 m² en dos plantas en Seseh

Para quien va a pasar unos meses al año en Bali y alquilar el resto: un dormitorio y 70,5 m² en dos plantas, con salón y cocina abajo y el dormitorio arriba. Bali Baza lo ofrece por Rp 4.740 millones. Es un leasehold de 30 años, la promotora declara otros 30 y el final de obra está fijado para marzo de 2027.

Unidad de The Heights Seseh · unidades publicadas: 6

  • Leasehold de 30 + 30 años
  • Cimentación
  • Dos niveles
  • 1dormitorio
  • 1baño
  • 70,5 m²superficie útil
  • 2027entrega, marzo
  • Leasehold30 + 30 años

Inmueble

Qué compras

Son dos plantas: abajo, un salón y una cocina de verdad; arriba, un dormitorio independiente, en total 70,5 m². El único baño tiene bañera y ducha. The Heights está a 475 metros de la playa de Seseh, así que para darte un baño por la mañana no hace falta la moto. Los cafés de Pererenan quedan a diez minutos.

A quien combina sus vacaciones con el alquiler le gusta el espacio extra: cabe una mesa de comedor en condiciones y un escritorio. Bali Baza termina la unidad e instala la cocina. La lista de muebles y electrodomésticos aún no nos la ha pasado; cuando llegue, irá por escrito como anexo del contrato. Piscina, jardines y aparcamiento se comparten entre los propietarios.

El precio es de Rp 4.740 millones. El leasehold del suelo dura 30 años y Bali Baza declara una prórroga de otros 30. El PBG está concedido. Quedan abiertos el extracto de zona del RDTR y el calendario de pagos, porque Bali Baza no ha publicado ninguno.

Promotora: Bali Baza. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de The Heights · Apartamento de 1 dormitorio, 70,5 m²: bruta y neta

Bali Baza no ha publicado rentabilidad para la distribución de 70,5 m². Nuestro cálculo usa Rp 2,0 millones por noche y luego resta la comisión de gestión, los impuestos y el mantenimiento.

Bruta 11,0 %≈ Rp 520 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 2,0 millones por noche Neta 6,6 %≈ Rp 312 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 15,2 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 520 millones11,0 % del precio · Rp 2,0 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 93,6 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 52,0 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 62,4 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 312 millones6,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 15,2 años
Escenarios de ocupación: The Heights · Apartamento de 1 dormitorio, 70,5 m²
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 446 millonesRp 178 millonesRp 267 millones5,6%17,7 años
70%baseRp 520 millonesRp 208 millonesRp 312 millones6,6%15,2 años
80%optimistaRp 594 millonesRp 238 millonesRp 357 millones7,5%13,3 años

Según AirROI, una villa en Pererenan–Seseh cobra cerca de Rp 3,0 millones por noche. Una unidad en un edificio compartido factura menos, y nuestro modelo lo recoge.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 2,0 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Seseh (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Seseh en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina: 2,5 % neto con un 70 % de ocupación; Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios: 4,7 % neto con un 70 % de ocupación; The Leo Villas · Villa III: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold del suelo de 30 años, que Bali Baza declara que prorrogará otros 30. Tras la reserva y nuestra revisión, firmas con la promotora ante notario el leasehold y el contrato de obra. Bali Baza tiene su PBG. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan al final de la obra, y el plan de ingresos cuenta con eso.

Derecho y licencias de The Heights · Apartamento de 1 dormitorio, 70,5 m²
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 años + prórroga de 30Medimos el leasehold desde la fecha en que recibes las llaves, no desde el día de la compra. El precio y el trámite de la prórroga tienen que estar en el texto del contrato de leasehold.
ZonificaciónPor confirmarEl RDTR y el OSS muestran el uso legal de la parcela. Consultamos los dos registros nosotros antes de una reserva.
Licencia de obra (PBG)EmitidaTendrás el número de la licencia y el extracto antes de pagar.
PromotoraBali BazaBali Baza ha terminado dos edificios en Bali. Antes de cualquier reserva los revisamos, junto con los documentos de la sociedad y sus derechos sobre el suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Tras la entregaLa licencia de alquiler turístico (NIB) no puede llegar antes que el SLF, así que los pagos van por fases confirmadas y no por calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmarLo que pedimos: una lista de cada mueble y cada electrodoméstico, anexa al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de The Heights · Apartamento de 1 dormitorio, 70,5 m²?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de The Heights · Apartamento de 1 dormitorio, 70,5 m²

  1. ReservaLa reserva saca el apartamento del mercado mientras revisamos los documentos.
  2. ContratoCon la revisión legal superada, el notario da fe del leasehold y del contrato de obra.
  3. Fases de obraCada pago espera a que hayamos visto terminada esa fase.
  4. EntregaEl último pago llega cuando das el visto bueno al apartamento terminado.

Bali Baza no pone sus condiciones de pago en el folleto. Tras nuestras comprobaciones, fijamos porcentajes y plazos en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Seseh

Al oeste de Pererenan la costa se calma: Seseh tiene terrazas de arroz verdes, un templo en la orilla y una playa de arena oscura. Para una noche más animada, el centro de Canggu queda a quince minutos.

The Heights: zona de piscina por la noche con lámparas de mimbre
Seseh · Badung · 475 m a la playa
  • Playa de Seseh475 m
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centro de Canggu≈ 15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min

Quien vive aquí parte del año compra para despertarse con pájaros y no con tráfico. El precio de esa calma es un trayecto corto cada vez que comes fuera.

Seseh · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5lugares de interés
  • 5hoteles
  • 3restaurantes
  • 2playas
  • 1cafetería

Lo más cercano

  • Warung Fast Adhyrestaurante · 128 m
  • Seseh General Storecafetería · 332 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 364 m
  • Villa Mataharihotel · 403 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 436 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 460 m
  • Udara Balihotel · 623 m
  • The Lodgerestaurante · 661 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre The Heights · Apartamento de 1 dormitorio, 70,5 m²

¿Me cobrará algo Rise Real Bali por el apartamento de 70,5 m²?

No. Nuestra comisión la paga Bali Baza y tú pagas el precio de lista, sin nada encima. Antes de que reserves, y a nuestra costa, estudiamos el leasehold del suelo, pedimos una copia del PBG y comprobamos la zona en el RDTR y el OSS. Lo que siga abierto te llega en una nota escrita.

¿Puedo hacer la compra estando fuera?

Sí. Recorres la obra en una videollamada en directo y firmas ante notario mediante un poder. Al terminar, nuestro equipo revisa el apartamento, lo graba, redacta una lista de defectos y retiene tu último pago hasta que estén reparados. Después, la gestora recibe las llaves.

¿Cuánto puede dar este apartamento?

Nuestro modelo parte de Rp 2,0 millones por noche, según AirROI para el corredor Pererenan–Seseh y ajustado a 70,5 m² en dos plantas. El escenario medio, con un 70 % de ocupación, deja cerca de un 6,6 % neto, con un plazo de recuperación de unos 15,2 años. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Es nuestra estimación, no una promesa.

¿Puedo vivir en el apartamento parte del año y alquilarlo el resto?

Sí, y es para lo que mejor encaja este tamaño. Bloqueas tus semanas con la gestora y ella alquila el resto. Cada semana que te quedas resta ingresos de alquiler, así que podemos rehacer el modelo con tus fechas. El alquiler por noches necesita la licencia de alquiler turístico (NIB) del edificio, que llega al terminar la obra.

¿Por qué la rentabilidad es más baja que en los estudios?

El precio sube más deprisa que la tarifa por noche. Aquí pagas Rp 4.740 millones, casi el doble que por el estudio más pequeño, mientras nuestra tarifa solo pasa de Rp 1,3 a Rp 2,0 millones. El dinero de más compra espacio para tus propias estancias, no más rentabilidad.

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