SESEH · ID RR-2252

The Heights : appartement 1 chambre de 70,5 m² sur deux niveaux à Seseh

Un appartement d'une chambre de 70,5 m² sur deux niveaux, séjour et cuisine en bas, chambre en haut, pour les propriétaires qui passeront quelques mois par an à Bali et loueront le reste du temps. Bali Baza l'affiche à Rp 4,74 Md. C'est un leasehold (bail de longue durée) de 30 ans, le promoteur annonce 30 ans de plus, et l'achèvement est fixé à mars 2027.

Lot dans The Heights Seseh · lots publiés : 6

  • Leasehold 30 + 30 ans
  • Fondations
  • Deux niveaux
  • 1chambre
  • 1salle de bain
  • 70,5 m²surface habitable
  • 2027livraison, mars
  • Leasehold30 + 30 ans

Bien

Ce que vous obtenez

Avec 70,5 m², cet appartement sur deux niveaux a un vrai séjour et une vraie cuisine en bas, et une chambre indépendante à l'étage. L'unique salle de bain a une baignoire et une douche. The Heights est à 475 mètres de la plage de Seseh : une baignade matinale se fait sans scooter. Les cafés de Pererenan sont à dix minutes.

Les acheteurs qui alternent leurs propres vacances et la location apprécient la pièce en plus : il y a de la place pour une vraie table à manger et un bureau. Bali Baza réalise les finitions du lot et installe la cuisine. Nous n'avons pas encore de liste du mobilier et de l'électroménager du promoteur, et nous en ferons une partie écrite de votre contrat. La piscine, les jardins et le parking sont partagés entre les propriétaires.

Le prix est de Rp 4,74 Md. Le bail du terrain court sur 30 ans, et Bali Baza annonce une prolongation de 30 ans de plus. Le PBG est délivré. Restent ouverts : l'extrait de zonage du RDTR et l'échéancier de paiement, que Bali Baza n'a pas publié.

Promoteur : Bali Baza, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

The Heights · appartement 1 chambre de 70,5 m² : rendement brut et net

Bali Baza n'a pas publié de rendement pour le type de 70,5 m². Notre calcul ci-dessous part de Rp 2,0 M la nuit, puis retire les frais de gestion, les taxes et l'entretien.

Brut 11,0 %≈ Rp 520 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 2,0 M la nuit Net 6,6 %≈ Rp 312 M par an · amorti en ≈ 15,2 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 520 M11,0 % du prix · tarif Rp 2,0 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 93,6 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 52,0 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 62,4 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 312 M6,6 % du prix · amorti en ≈ 15,2 ans
Scénarios d'occupation : The Heights · appartement 1 chambre de 70,5 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 446 MRp 178 MRp 267 M5,6 %17,7 ans
70 %baseRp 520 MRp 208 MRp 312 M6,6 %15,2 ans
80 %optimisteRp 594 MRp 238 MRp 357 M7,5 %13,3 ans

AirROI place une villa de Pererenan–Seseh autour de Rp 3,0 M par nuit réservée. Les lots d'un immeuble collectif rapportent moins, et notre modèle en tient compte.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 2,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Seseh (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Seseh sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle : 2,5 % net avec 70 % d’occupation; Seseh Sands · villa 3 chambres : 4,7 % net avec 70 % d’occupation; The Leo Villas · Villa III : 9,4 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détenez un bail de terrain de 30 ans, que Bali Baza dit vouloir prolonger de 30 ans. Après la réservation et notre examen, vous signez avec le promoteur le bail et le contrat de construction chez un notaire. Bali Baza détient son permis de construire (PBG). Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location arrivent à la fin du chantier, et nous planifions les revenus en conséquence.

Propriété et permis : The Heights · appartement 1 chambre de 70,5 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ans + prolongation de 30 ansNous mesurons le bail à partir de la date où vous recevez les clés, et non du jour de l'achat. Le prix et la procédure de prolongation doivent figurer dans le texte du bail du terrain.
ZonageÀ confirmerLe RDTR et OSS indiquent l'usage légal de la parcelle. Nous consultons nous-mêmes les deux registres avant tout acompte.
Permis de construire (PBG)DélivréeVous aurez le numéro d'autorisation et l'extrait avant de payer.
PromoteurBali BazaBali Baza a achevé deux immeubles à Bali. Avant tout acompte, nous les passons en revue, ainsi que les documents de la société et ses droits fonciers.
Certificat de conformité (SLF)Après l'achèvementLa licence de location ne peut précéder le SLF. Vos versements suivent donc des étapes confirmées, et non le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmerNotre demande : une liste de chaque meuble et de chaque appareil, annexée au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour The Heights · appartement 1 chambre de 70,5 m² ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

The Heights · appartement 1 chambre de 70,5 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationLa réservation retire l'appartement de la vente pendant que nous examinons les documents.
  2. ContratUne fois les vérifications préalables closes sans réserve, le notaire reçoit la signature du bail et du contrat de construction.
  3. Étapes du chantierChaque paiement attend que nous ayons vu cette étape terminée.
  4. LivraisonLe dernier paiement suit votre validation de l'appartement achevé.

Bali Baza n'indique pas ses conditions de paiement dans sa brochure. Après nos vérifications, nous inscrivons les pourcentages et les échéances dans le PPJB.

Localisation

Emplacement : Seseh

À l'ouest de Pererenan, la côte se fait calme : Seseh a ses rizières en terrasses, un temple en bord de mer et une plage de sable sombre. Pour une soirée plus animée, le centre de Canggu est à quinze minutes.

The Heights : terrasse de la piscine en soirée, lampes en osier
Seseh · Badung · à 475 m de la plage
  • Plage de Seseh475 m
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centre de Canggu≈ 15 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Les résidents à temps partiel achètent ici pour se réveiller au chant des oiseaux plutôt que dans la circulation. Ce calme a un prix : un court trajet chaque fois que vous sortez dîner.

Seseh · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur The Heights · appartement 1 chambre de 70,5 m²

Rise Real Bali me facturera-t-elle quelque chose pour l'appartement de 70,5 m² ?

Non. Bali Baza règle notre commission, et vous payez le prix de la liste, sans supplément. Avant votre acompte, à nos frais, nous étudions le bail du terrain, obtenons une copie du PBG et vérifions le zonage dans le RDTR et OSS. Tout ce qui reste ouvert vous parvient sous forme de note écrite.

L'achat peut-il se faire pendant que je suis à l'étranger ?

Oui. Vous visitez le site lors d'un appel vidéo en direct, et un notaire signe vos documents en vertu d'une procuration. À l'achèvement, notre équipe contrôle l'appartement, le filme, dresse une liste des défauts et retient votre dernier paiement jusqu'à la fin des réparations. Ensuite, le gestionnaire reçoit les clés.

Combien cet appartement peut-il rapporter ?

Notre modèle part de Rp 2,0 M la nuit, d'après AirROI pour l'axe Pererenan–Seseh et ajusté à 70,5 m² sur deux niveaux. Le scénario central, à 70 % d'occupation, donne environ 6,6 % net avec un amortissement d'environ 15,2 ans. Les charges absorbent 40 % des revenus. C'est notre estimation, pas une promesse.

Puis-je habiter l'appartement une partie de l'année et le louer le reste du temps ?

Oui, et c'est ce à quoi cette surface convient le mieux. Vous bloquez vos semaines auprès de la société de gestion, qui loue le reste. Chaque semaine que vous passez sur place réduit les revenus locatifs ; nous pouvons donc refaire le modèle avec vos propres dates. La location à la nuit exige la licence de location de l'immeuble, qui arrive après l'achèvement.

Pourquoi le rendement est-il plus bas que sur les studios ?

Le prix augmente plus vite que le tarif par nuit. Vous payez ici Rp 4,74 Md, presque le double du plus petit studio, alors que notre tarif passe seulement de Rp 1,3 M à Rp 2,0 M. L'argent en plus achète de l'espace pour vos propres séjours, pas du rendement supplémentaire.

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