NYANG NYANG
desde Rp 1.750 millones/ 25 + 25 años
Manta Livin
Nyang Nyang · Apartamentos y villas
- 1–3 dormitorios
- 35–110 m²
- leasehold 25
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NYANG NYANG · ID RR-2623
Manta Seaborne: apartamento de un dormitorio y 30 m² en Nyang Nyang
La entrada más barata a Manta Livin cuesta Rp 1.750 millones: un apartamento de un dormitorio y 30 m² en la fase dos, con vistas al mar según la lista. Los alquileres los llevará Dijiwa Sanctuaries. El leasehold (Hak Sewa) es de 25 años y el contrato recoge una prórroga de otros 25.
Unidad de Manta Livin · unidades publicadas: 4
- Leasehold 25 + 25
- En construcción, fase 2
- Vistas al océano
- Gestión de resort
- 1dormitorio, zona de dormir en la estancia principal
- 1baño con ducha
- 30 m²superficie según la lista de precios
- Leasehold25 + 25 años
- Fase 2fase del proyecto
Inmueble
Qué compras
Seaborne es el apartamento más pequeño de la fase 2 de Manta Livin, un proyecto de 106 unidades sobre la playa de Nyang Nyang, al sur de Uluwatu. Son 85 apartamentos y 21 villas, y las villas se imprimen en 3D con hormigón. Explota el resort Dijiwa Sanctuaries, que los materiales de la promotora asocian a una mención Michelin de 2025. La arena queda a cinco minutos y Uluwatu, a unos diez.
El plano de la promotora lo resuelve todo en una sola estancia de 30 m² con ventanales hasta el techo. Cama doble, sofá y mesa baja comparten el espacio, y junto a la puerta hay una cocina con placa, fregadero y barra de desayuno para tres. El baño va aparte, con ducha de cristal, inodoro suspendido y lavabo de piedra. El plano en 2D dibuja un balcón y estamos confirmando si entra en los 30 m².
El proyecto tiene licencia de obra (PBG) y zona turística rosa. Por Rp 1.750 millones, Seaborne queda por debajo de Swell, de 39 m² y Rp 2.280 millones, y la lista pone las dos con vistas al mar. Si buscas ingresos de resort con la entrada más baja, esta es la unidad. Aún confirmamos la planta y las vistas de cada lote, la fecha de entrega de la fase 2 y el PBG del edificio de apartamentos.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Manta Seaborne, 1 dormitorio: bruta y neta
La promotora no da rentabilidad para Seaborne, así que va nuestro modelo: un apartamento de 30 m² que factura Rp 1,3 millones por noche reservada, después del 23 % del operador, impuestos y mantenimiento.
Bruta 18,0 %≈ Rp 315 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,3 millones por noche
Neta 9,9 %≈ Rp 173 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,1 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 315 millones18,0 % del precio · Rp 1,3 millones por noche, ocupación del 65 %
- Operador del resortRp 72,4 millones23 % de la facturación · gestión hotelera de marca
- ImpuestosRp 31,5 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 37,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 173 millones9,9 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,1 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 45 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 266 millones | Rp 120 millones | Rp 147 millones | 8,4% | 11,9 años |
| 65%base | Rp 315 millones | Rp 142 millones | Rp 173 millones | 9,9% | 10,1 años |
| 75%optimista | Rp 363 millones | Rp 164 millones | Rp 200 millones | 11,4% | 8,8 años |
Al sur de Uluwatu la tarifa por noche aguanta, pero las reservas son más escasas, así que el 65 % es nuestro escenario medio.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 1,3 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,5 millones, modelo nuestro el ingreso medio por anuncio en Nyang Nyang (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 45 % de los ingresos: operador del resort 23 %, impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Manta Shell Villa: 7,8 % neto con un 65 % de ocupación; Manta Delmar Villa: 4,2 % neto con un 65 % de ocupación; Manta Haven Villa, 2 dormitorios: 5,3 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Seaborne se compra con un leasehold (Hak Sewa) de 25 años y un segundo plazo de 25 cuyo precio fija el contrato. Los años que quedan los contamos desde la entrega. Primero va la reserva y después el PPJB. En la entrega, el notario inscribe el leasehold a tu nombre o al de una sociedad que controles. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) esperan a que termine la fase 2.
| Tipo de derecho | Leasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 25 + 25 añosLo que queda de leasehold lo contamos desde la entrega. El segundo plazo y su precio van en el contrato. |
| Zonificación | Rosa, turísticaLa promotora declara zona rosa. La cotejamos con el RDTR de Badung en el OSS antes del depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | Concedida al proyecto; la del bloque, por confirmarSeaborne es de la fase 2. Pedimos el número de PBG del propio edificio de apartamentos y lo buscamos en el OSS antes del depósito. |
| Promotora | Big Bali Group / Legends 3DRevisamos los documentos de la sociedad y los proyectos que ha entregado el grupo, y te lo contamos por escrito. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En la entregaPara la licencia de alquiler turístico (NIB) hace falta antes el SLF. Por eso el pago de entrega depende del dossier y no de una fecha. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano; fecha de la fase 2, por confirmarLa lista de muebles y electrodomésticos y la fecha de entrega van en un anexo al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Manta Seaborne, 1 dormitorio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Manta Seaborne, 1 dormitorio
- 50 / 30 / 20Primero la mitad del precio y el resto en dos pagos posteriores.
- 30 / 30 / 30 / 10Pagos del mismo tamaño y un 10 % que queda para el final.
- −5 %Pagando todo de una vez, el apartamento sale un 5 % más barato.
Tres calendarios de la promotora para elegir. Atamos los pagos a fases confirmadas de la obra de la fase 2, y el PPJB recoge el calendario de tu lote concreto.
Ubicación
Dónde está: Nyang Nyang, Uluwatu
Nyang Nyang es el extremo vacío de la costa de Uluwatu y se llega por un camino que baja del acantilado. Las tarifas son las de Uluwatu, la gente no; y como alrededor hay poco construido, la estancia se sostiene con el restaurante y los servicios del propio resort.
- Playa de Nyang Nyang5 min
- Uluwatu≈ 10 min
- Jimbaran≈ 30 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 45 min
En la zona de Uluwatu, la noche reservada se paga a unos Rp 4,3 millones y los anuncios llenan el 46 % del calendario. A un apartamento de un dormitorio y 30 m², nuestro modelo le da Rp 1,3 millones.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 10hoteles
- 8restaurantes
- 4lugares de interés
- 2playas
- 1cafetería
- 1bar
Lo más cercano
- Khayangan Estatehotel · 150 m
- EAZE Villashotel · 157 m
- 160 Aboverestaurante · 160 m
- Bulgari Resort Balihotel · 280 m
- Pura Dalem Selondinglugar de interés · 312 m
- La Spiaggiarestaurante · 364 m
- Il Ristoranterestaurante · 436 m
- The Bulgari Barbar · 436 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Manta Seaborne, 1 dormitorio
¿Cuánto cuesta el apartamento Manta Seaborne y qué incluye?
Rp 1.750 millones según la lista de la promotora, que paga nuestra comisión; tú no. Es un apartamento de 30 m² con un dormitorio, cocina y baño con ducha aparte. Se entrega llave en mano, con los muebles y electrodomésticos que fija la promotora. El leasehold es de 25 + 25 años y estamos confirmando la fecha de entrega de la fase 2.
¿Cómo es el plano de Seaborne?
Una sola estancia de 30 m² con ventanales hasta el techo. La cama, un sofá y una mesa baja están en el mismo espacio abierto, y la cocina con barra de desayuno para tres queda justo a la entrada. El baño tiene puerta propia, ducha de cristal e inodoro suspendido. El plano dibuja un balcón y estamos preguntando a la promotora si los 30 m² lo incluyen.
¿Con qué calendarios de pago puedo comprar Seaborne?
La promotora te da tres. Puedes pagar primero el 50 % y el resto en dos plazos del 30 y el 20 %. Puedes repartirlo en 30, 30, 30 y 10 según sube la fase 2. O puedes pagarlo todo de una vez con un 5 % de descuento. Elijas lo que elijas, atamos los pagos a fases de obra confirmadas y no a fechas del calendario.
¿Cuánto da Seaborne de alquiler, siendo realistas?
En el escenario base se reserva el 65 % de las noches a Rp 1,3 millones. Descontados el operador, los impuestos, el desgaste y los días vacíos, te quedan unos Rp 173 millones al año, un 9,9 % del precio. La tarifa sale de los datos de AirROI para la zona, recortada por ser un apartamento pequeño. En la ficha tienes los tres escenarios. Es una estimación de nuestro modelo, no un ingreso prometido.
¿Cuánto me cobra Rise Real Bali por comprar Seaborne?
Nada. La comisión de la agencia la paga la promotora y ya está dentro del precio de lista. Antes del depósito revisamos a nuestra costa el suelo, la zona y las licencias, y te mandamos un informe escrito. Ese informe recoge lo que queda abierto en esta unidad: la fecha de entrega de la fase 2, el PBG del edificio de apartamentos y el número de tu lote.
¿Puedo comprar un apartamento Seaborne desde el extranjero?
Sí. Ves la obra en una llamada de Zoom, y la revisión de documentos y la firma se hacen a distancia. Un notario prepara el poder y el dinero va directo a la promotora según el contrato. Recibimos la unidad en tu nombre: las llaves y el dossier te llegan después de que nuestro ingeniero haya inspeccionado el apartamento.
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