NYANG NYANG · ID RR-2770

Haven Villa à Manta Livin : deux chambres et 129 m² à Nyang Nyang

Haven est la villa de deux chambres de Manta Livin, au sud d'Uluwatu : 129 m², la taille intermédiaire de la phase 1. Notre base d'annonces l'affiche à Rp 7,79 Md. Vous avez une piscine privée, la gestion du resort et un leasehold de 25 + 25 ans, avec une livraison prévue au T4 2027.

Lot dans Manta Livin · lots publiés : 4

  • Leasehold 25 + 25 ans
  • En construction · phase 1
  • Gestion du resort
  • 2chambres
  • 129 m²surface de la villa
  • Leasehold25 + 25 ans
  • T4 2027livraison de la phase 1
  • 5 minjusqu'à la plage de Nyang Nyang

Bien

Ce que vous obtenez

Haven est la formule à deux chambres de Manta Livin, un resort de 106 unités en cours de construction par impression 3D de béton, à la limite sud d'Uluwatu. Dijiwa Sanctuaries en assurera la gestion. Depuis l'entrée, il faut compter environ cinq minutes jusqu'à la plage de Nyang Nyang et dix jusqu'à Uluwatu même.

Les 129 m² comprennent deux chambres, chacune avec sa salle de bains, un salon derrière une baie panoramique et une cuisine avec comptoir-bar. La piscine est à vous, non partagée. Le promoteur livre clés en main. Le permis de construire et le zonage touristique sont déjà confirmés, bien avant la livraison.

Le droit est un Hak Sewa de 25 ans, renouvelable pour 25 ans. Notre base d'annonces affiche Haven à Rp 7,79 Md, alors que la grille du promoteur pour le même type indique Rp 7,06 Md. Nous établissons lequel fait foi, et le contrat reprendra le chiffre de la grille en vigueur le jour de la signature.

Les chiffres de ce bien

Manta Haven Villa 2BR : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas encore de rendement pour ce lot. Voici notre modèle : Haven à deux chambres à Rp 3,2 M la nuit, moins les 23 % de l'opérateur du resort, l'impôt, l'usure et les frais courants.

Brut 9,7 %≈ Rp 756 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,2 M la nuit Net 5,3 %≈ Rp 416 M par an · amorti en ≈ 18,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 756 M9,7 % du prix · tarif Rp 3,2 M, occupation 65 %
  • Exploitant du resortRp 174 M23 % des recettes · gestion hôtelière de marque
  • ImpôtsRp 75,6 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 90,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 416 M5,3 % du prix · amorti en ≈ 18,7 ans
Scénarios d'occupation : Manta Haven Villa 2BR
Taux d'occupationRevenu brutCharges 45 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 640 MRp 288 MRp 352 M4,5 %22,1 ans
65 %baseRp 756 MRp 340 MRp 416 M5,3 %18,7 ans
75 %optimisteRp 872 MRp 392 MRp 480 M6,2 %16,2 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 3,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,5 M, notre modèle le revenu moyen par annonce à Nyang Nyang (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
45 % des revenus : opérateur du resort 23 %, impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Manta Shell Villa : 7,8 % net avec 65 % d’occupation; Manta Delmar Villa : 4,2 % net avec 65 % d’occupation; Manta Seaborne 1BR : 9,9 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Haven se vend sur un bail Hak Sewa : une première période de 25 ans, une seconde de 25. Votre décompte démarre à la livraison, pas le jour de l'achat. Le zonage touristique et le PBG sont confirmés pour le projet. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location à la nuit viennent après l'achèvement, et les conditions de renouvellement sont inscrites dans votre contrat.

Propriété et permis : Manta Haven Villa 2BR
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailHak Sewa 25 + 25 ansVotre durée restante court à partir de la date de livraison. Les conditions de renouvellement figurent au contrat, pas dans une promesse verbale.
ZonageRose, tourismeLes documents du projet confirment la zone touristique rose.
Permis de construire (PBG)DélivréeLe projet détient son PBG. Un extrait est joint au dossier de documents que vous recevez.
PromoteurBig Bali Group / Legends 3DNous examinons la personne morale, ses projets achevés et le bail du terrain. Les murs étant imprimés, nous demandons aussi la garantie structurelle et les conditions de réparation.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonLa licence de location ne peut venir qu'après le SLF. Les paiements suivent donc les étapes du chantier plutôt que les mois.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, T4 2027Un état détaillé du mobilier et de l'électroménager est annexé au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Manta Haven Villa 2BR ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Manta Haven Villa 2BR : échéancier de paiement

  1. 50 / 30 / 20Un premier paiement de 50 %, puis deux tranches.
  2. 30 / 30 / 30 / 10Trois paiements égaux, puis 10 % à la fin, selon l'avancement du chantier.
  3. −5 %Une remise de 5 % si vous réglez 100 % en une seule fois.

Le promoteur vous laisse choisir parmi trois plans. Dans tous les cas, nous associons les tranches à des étapes de construction achevées plutôt qu'à des dates du calendrier.

Localisation

Emplacement : Nyang Nyang · Uluwatu

Au sud d'Uluwatu, la côte devient sauvage et calme, mais la clientèle et le prix par nuit restent ceux d'Uluwatu. Les services viennent du resort lui-même : aucune rue de cafés ne borde l'entrée.

Haven Villa à Manta Livin : façade de la villa et sa piscine
Nyang Nyang · Badung · à 10 min d'Uluwatu
  • Plage de Nyang Nyang≈ 5 min
  • Uluwatu≈ 10 min
  • Jimbaran≈ 30 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 45 min

Un resort géré remplit plus de nuits que la moyenne du quartier, et en échange l'opérateur garde près d'un quart des revenus. C'est le prix d'une gestion entièrement déléguée.

Nyang Nyang · Uluwatu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Manta Haven Villa 2BR

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour l'achat d'une Haven Villa ?

Rien. Le promoteur prend en charge nos honoraires, et le prix catalogue est tout ce que vous payez. Les vérifications avant acompte sont à nos frais. Pour Haven, nous rapprochons le prix de notre base et celui du promoteur, puis nous lisons le bail du terrain, le PBG et le contrat de gestion. Les frais du resort et son mode de reversement aux propriétaires figurent aussi dans notre rapport écrit.

Pourquoi la fiche de Haven affiche-t-elle deux prix ?

Notre base d'annonces indique Rp 7,79 Md pour ce type, et la grille du promoteur Rp 7,06 Md. Nous confirmons le chiffre en vigueur auprès de la grille actuelle et le fixons dans le contrat. Nous ne ferons pas la moyenne des deux. Un écart de cette taille modifie à la fois l'acompte et le modèle de revenu : vous verrez donc un seul chiffre avant de vous engager.

Comment avez-vous établi les chiffres de rendement de Haven ?

Nous retenons Rp 3,2 M la nuit, le tarif courant des villas de deux chambres au sud d'Uluwatu, avec une occupation de 55, 65 et 75 % pour un lot géré par le resort. Les charges absorbent 45 % des revenus : 23 % pour l'opérateur, 10 % d'impôt et 12 % d'entretien. Dans le scénario central à 65 %, le rendement net atteint 5,3 % par an. Lisez-le comme une projection, jamais comme une garantie.

Un 2 chambres est-il un meilleur pari locatif que le Delmar, plus grand ?

Haven coûte environ moitié moins, et selon notre modèle son rendement net est plus élevé : 5,3 % à l'occupation centrale, contre 4,2 % pour la villa de trois chambres. Haven convient à un couple ou à une petite famille, alors que Delmar est conçue pour des groupes plus grands, à un prix par nuit plus élevé. Les deux appartiennent à la phase 1, avec la même livraison au T4 2027.

Dois-je venir à Bali pour acheter Haven ?

Non. L'un de nos conseillers vous montre le terrain sur Zoom, et un notaire établit une procuration pour la signature. Votre argent va au promoteur, conformément au contrat. À la fin du chantier, nous vérifions la villa au regard du descriptif, signons l'acte de livraison pour vous et vous envoyons les photos.

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