NYANG NYANG · ID RR-2098

Manta Shell Villa : villa d'une chambre imprimée en 3D, 45 m², à Nyang Nyang

Cette villa d'une chambre de 45 m², imprimée en béton, se dresse sur sa propre parcelle de 162 m² à Manta Livin, au sud d'Uluwatu, avec une terrasse de 14,5 m² devant. Elle coûte Rp 3,27 Md pour un bail de 25 + 25 ans. Le promoteur détient le permis de construire et le zonage touristique rose, et prévoit la livraison pour le T4 2027.

Lot dans Manta Livin · lots publiés : 4

  • Leasehold 25 + 25
  • En construction · phase 1
  • PBG délivré
  • 1chambre
  • 1salle de bain
  • 45 m²surface de la villa
  • 162 m²de parcelle, plus une terrasse de 14,5 m²
  • Leasehold25 + 25 ans
  • T4 2027livraison de la phase 1

Bien

Ce que vous obtenez

Shell est la plus petite des villas imprimées de Manta Livin, un resort de 106 unités exploité par Dijiwa Sanctuaries, opérateur que le promoteur présente comme reconnu par Michelin en 2025. Vous avez une chambre, une salle de bains et 45 m² sur une parcelle à vous de 162 m², plus une terrasse de 14,5 m². Les voyageurs se baignent dans une piscine commune de 320 m².

La coque courbe est ce qui fait vendre les nuits. Les voyageurs la réservent pour sa forme, son plafond voûté et ses hublots sur le jardin, et une chambre convient à un couple en voyage de surf. L'impression de béton est une méthode de construction nouvelle ici : avant l'acompte, nous demandons donc la garantie structurelle et les conditions de réparation. La phase 2 du resort n'a pas encore de calendrier, et nous demandons par écrit les engagements sur les infrastructures communes.

Notre modèle fixe la nuit à Rp 1,9 M. C'est en dessous de la médiane AirROI des douze derniers mois pour Uluwatu, environ Rp 2,6 M, un chiffre qui inclut de grandes villas familiales. L'occupation de la zone avoisine 39 %. Les locations gérées de ce segment font mieux : nous testons donc 55, 65 et 75 %. Déduisez 45 % des revenus, et le scénario central rapporte net environ Rp 254 M par an, soit 7,8 % du prix de la villa.

Les chiffres de ce bien

Manta Shell Villa : rendement brut et net

Les documents officiels du promoteur annoncent 12 à 16,9 % avant charges, pour Rp 3,1 à 3,8 M la nuit. Ci-dessous, nos propres chiffres : Rp 1,9 M la nuit, moins les 25 % du resort, l'impôt et l'entretien.

Brut 14,1 %≈ Rp 462 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,9 M la nuit Net 7,8 %≈ Rp 254 M par an · amorti en ≈ 12,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 462 M14,1 % du prix · tarif Rp 1,9 M, occupation 65 %
  • Exploitant du resortRp 115 M25 % des recettes · opérateur hôtelier, fourchette du marché : 20 à 35 %
  • ImpôtsRp 46,2 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 46,2 M10 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 254 M7,8 % du prix · amorti en ≈ 12,9 ans
Scénarios d'occupation : Manta Shell Villa
Taux d'occupationRevenu brutCharges 45 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 391 MRp 176 MRp 215 M6,6 %15,2 ans
65 %baseRp 462 MRp 208 MRp 254 M7,8 %12,9 ans
75 %optimisteRp 533 MRp 240 MRp 293 M9,0 %11,2 ans

Tarifs d'Uluwatu, moins de nuits réservées : notre scénario central s'arrête à 65 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,9 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,5 M, notre modèle le revenu moyen par annonce à Nyang Nyang (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Manta Delmar Villa : 4,2 % net avec 65 % d’occupation; Manta Seaborne 1BR : 9,9 % net avec 65 % d’occupation; Manta Haven Villa 2BR : 5,3 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détenez la villa et la parcelle par un Hak Sewa, un leasehold (bail de longue durée) de 25 ans que le contrat vous permet de renouveler pour 25 ans de plus. Nous demandons le prix de ce renouvellement dès le départ. On passe d'un formulaire de réservation au PPJB (promesse de vente), et le jour de la livraison, votre bail est enregistré chez le notaire. Le SLF et la licence de location viennent plus tard, à l'achèvement du chantier.

Propriété et permis : Manta Shell Villa
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 + 25 ansLe renouvellement de la seconde période suit le contrat. Nous demandons au promoteur combien il coûtera avant que vous signiez.
ZonageRose, tourismeConfirmé par le promoteur. Notre vérification le compare au RDTR de Badung via l'OSS.
Permis de construire (PBG)DélivréeLe dossier du promoteur contient le numéro de PBG. Nous le vérifions dans l'OSS.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonPas de SLF, pas de licence de location. C'est pourquoi le paiement à la livraison attend les documents, pas le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, T4 2027Votre contrat reprend en annexe la liste complète du mobilier et de l'électroménager.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Manta Shell Villa ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Manta Shell Villa : échéancier de paiement

  1. 50 / 30 / 20Vous versez la moitié, puis réglez le reste en deux tranches.
  2. 30 / 30 / 30 / 10Un échéancier plus lissé, avec des montants plus petits à chaque étape.
  3. −5 %Payer 100 % d'un coup fait baisser de 5 % le prix de la villa.

Choisissez l'un des trois plans du promoteur. Nous rattachons chaque tranche à une étape de chantier vérifiée, jamais à une date fixe.

Localisation

Emplacement : Nyang Nyang, Uluwatu

La villa se trouve à quelques minutes au-dessus de Nyang Nyang, plage tranquille au pied des falaises, au sud d'Uluwatu. La clientèle d'Uluwatu, sans la circulation. Avec presque aucun café ni commerce alentour, la cuisine et le personnel du resort couvrent les besoins du quotidien.

Nyang Nyang : plage déserte au pied de la falaise
Nyang Nyang · Badung · à 10 min d'Uluwatu
  • Plage de Nyang Nyang5 min
  • Uluwatu≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 45 min
  • Jimbaran≈ 30 min

Sur l'ensemble d'Uluwatu, les annonces obtiennent environ Rp 4,3 M la nuit et se remplissent 46 % de l'année. Nous valorisons cette villa compacte à piscine commune à Rp 1,9 M.

Nyang Nyang, Uluwatu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Manta Shell Villa

Que facture Rise Real Bali si j'achète une Manta Shell Villa ?

Vous ne nous payez rien. Le prix de Rp 3,27 Md inclut déjà nos honoraires, que le promoteur règle. Notre revue juridique avant tout acompte est gratuite elle aussi. Pour cette villa, nous vérifions le Hak Sewa de 25 + 25 ans et le coût de la seconde période, contrôlons le zonage rose dans le RDTR de Badung et retrouvons le numéro de PBG dans l'OSS.

Que permet d'acheter Rp 3,27 Md chez Manta Shell Villa ?

Une villa imprimée d'une chambre de 45 m² sur une parcelle de 162 m², avec une terrasse de 14,5 m² et l'usage de la piscine commune. Elle est livrée clés en main, et la liste du mobilier entre dans le contrat. Le Hak Sewa couvre 25 ans, renouvelables pour 25. Dijiwa Sanctuaries la gère après la livraison du T4 2027, et le plan le plus léger démarre à 30 % d'apport initial.

Quel rendement net une villa Shell peut-elle rapporter ?

Dans notre scénario central, la villa est réservée 65 % des nuits à Rp 1,9 M. Après déduction de 45 % pour les frais du resort, l'impôt et l'entretien, il vous reste près de Rp 254 M par an, soit 7,8 %. Nous partons du tarif AirROI d'Uluwatu et le réduisons pour une petite villa. C'est une projection, que personne ne garantit.

Puis-je acheter la villa Shell à distance ?

Oui. Nous vous montrons la villa depuis le site de Nyang Nyang par Zoom, et vous signez à distance, votre mandataire se présentant devant le notaire. À la livraison du T4 2027, notre équipe contrôle les 45 m² et la parcelle de 162 m² par rapport au plan, le mobilier par rapport à la liste et les documents du SLF. Ce n'est qu'ensuite que part le dernier paiement.

Pourquoi le tarif à la nuit de Shell est-il inférieur à celui d'Uluwatu ?

Les chiffres de la zone mêlent de grandes villas avec piscine pour familles et groupes. Une chambre de 45 m² avec piscine commune vise les couples ; nous la valorisons donc à Rp 1,9 M la nuit. Les documents du promoteur retiennent Rp 3,1 à 3,8 M. Si le resort atteint ces tarifs, votre rendement se situera au-dessus de notre modèle, et non en dessous.

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