NYANG NYANG · ID RR-2098

Manta Shell Villa: willa 1-sypialniowa drukowana 3D, 45 m², w Nyang Nyang

Ta willa 1-sypialniowa 45 m² jest drukowana w betonie i stoi na własnej działce 162 m² w Manta Livin, na południe od Uluwatu, z tarasem 14,5 m² od frontu. Kosztuje Rp 3,27 mld przy leasehold 25 + 25 lat. Deweloper ma pozwolenie na budowę i różową strefę turystyczną, i planuje odbiór na IV kw. 2027.

Lokal w projekcie Manta Livin · lokale w katalogu: 4

  • Leasehold 25 + 25
  • W budowie · faza 1
  • PBG wydane
  • 1sypialnia
  • 1łazienka
  • 45 m²powierzchnia willi
  • 162 m²działka, plus taras 14,5 m²
  • Leasehold25 + 25 lat
  • IV kw. 2027odbiór etapu 1

Nieruchomość

Co kupujesz

Shell to najmniejsza z drukowanych willi w Manta Livin, resorcie na 106 lokali prowadzonym przez Dijiwa Sanctuaries, operatora, którego deweloper przedstawia jako wyróżnionego przez Michelin w 2025. Dostajesz jedną sypialnię, jedną łazienkę i 45 m² na własnej działce 162 m², plus taras 14,5 m². Goście pływają we wspólnym basenie 320 m².

To zakrzywiona skorupa sprzedaje noce. Goście rezerwują ją dla kształtu, sklepionego sufitu i okrągłych okien na ogród, a willa 1-sypialniowa pasuje parom na wyjeździe surfingowym. Druk betonu to tu nowy sposób budowania, więc przed rezerwacją prosimy o gwarancję konstrukcyjną i warunki napraw. Faza 2 resortu nie ma jeszcze harmonogramu, a zobowiązania wspólnej infrastruktury zdobywamy na piśmie.

Nasz model wycenia noc na Rp 1,9 mln. To poniżej rocznej mediany AirROI dla Uluwatu, ok. Rp 2,6 mln, liczby obejmującej duże wille rodzinne. Obłożenie okolicy wynosi ok. 39%. Najem z zarządzaniem w tym segmencie radzi sobie lepiej, więc sprawdzamy 55%, 65% i 75%. Po odjęciu 45% przychodu wariant środkowy daje netto ok. Rp 254 mln rocznie, 7,8% ceny willi.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Manta Shell Villa: brutto i netto

Oficjalne materiały dewelopera podają 12–16,9% przed kosztami, przy Rp 3,1–3,8 mln za noc. Niżej nasze własne liczby: Rp 1,9 mln za noc, po odjęciu 25% opłaty resortu, podatku i utrzymania.

Brutto 14,1%≈ Rp 462 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 1,9 mln za noc Netto 7,8%≈ Rp 254 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 12,9 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 462 mln14,1% ceny · Rp 1,9 mln za noc, obłożenie 65%
  • Operator hotelowyRp 115 mln25% przychodu · operator hotelowy, rynek 20–35%
  • PodatekRp 46,2 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 46,2 mln10% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 254 mln7,8% ceny · okres zwrotu ≈ 12,9 lat
Scenariusze obłożenia: Manta Shell Villa
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 45%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 391 mlnRp 176 mlnRp 215 mln6,6%15,2 lat
65%bazowyRp 462 mlnRp 208 mlnRp 254 mln7,8%12,9 lat
75%optymistycznyRp 533 mlnRp 240 mlnRp 293 mln9,0%11,2 lat

Stawki Uluwatu, mniej zarezerwowanych nocy: nasz wariant bazowy zatrzymuje się na 65%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Oficjalne materiały dewelopera podają 12–16,9% przed kosztami, przy Rp 3,1–3,8 mln za noc. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,9 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Nyang Nyang to Rp 2,5 mln, nasz model (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Manta Delmar Villa: 4,2% netto przy obłożeniu 65%; Manta Seaborne 1BR: 9,9% netto przy obłożeniu 65%; Manta Haven Villa 2BR: 5,3% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willę i działkę masz na Hak Sewa, leasehold 25 lat, który umowa pozwala przedłużyć o kolejne 25. Cenę tego przedłużenia zdobywamy z góry. Dokumenty idą od formularza rezerwacji do PPJB, a w dniu odbioru Twój leasehold trafia do rejestru notariusza. SLF i licencja na najem przychodzą później, po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Manta Shell Villa
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold25 + 25 latPrzedłużenie na drugi okres wynika z umowy. Pytamy dewelopera o koszt, zanim podpiszesz.
Strefa (RDTR)Różowa, turystycznaPotwierdzone przez dewelopera. Nasze sprawdzenie zestawia to z RDTR dla Badung przez OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)WydanePakiet dewelopera niesie numer PBG. Weryfikujemy go w OSS.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeBrak SLF oznacza brak licencji na najem. Dlatego wpłata przy odbiorze czeka na dokumenty, nie na kalendarz.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, IV kw. 2027Twoja umowa niesie pełną listę mebli i sprzętu jako załącznik.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Manta Shell Villa?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Manta Shell Villa

  1. 50 / 30 / 20Wpłacasz połowę, a resztę rozliczasz w dwóch transzach.
  2. 30/30/30/10Płaski plan z mniejszymi kwotami na każdym etapie.
  3. −5%Wpłata 100% od razu obniża cenę willi o 5%.

Wybierz jeden z trzech planów dewelopera. Każdą transzę zapisujemy przy potwierdzonym etapie budowy, nigdy przy stałej dacie.

Położenie

Położenie: Nyang Nyang, Uluwatu

Willa stoi krótką jazdą nad Nyang Nyang, cichą plażą pod klifami na południe od Uluwatu. Goście Uluwatu, minus korki. Przy niemal zerowej liczbie kawiarni i sklepów w pobliżu codzienne potrzeby pokrywa własna kuchnia i personel resortu.

Nyang Nyang: pusta plaża u podnóża klifu
Nyang Nyang · Badung · 10 min do Uluwatu
  • Plaża Nyang Nyang5 min
  • Uluwatu≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 45 min
  • Jimbaran≈ 30 min

W całym Uluwatu oferty biorą ok. Rp 4,3 mln za noc i wypełniają 46% roku. Tę kompaktową willę ze wspólnym basenem wyceniamy na Rp 1,9 mln.

Nyang Nyang, Uluwatu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 10hotele
  • 8restauracje
  • 4atrakcje
  • 2plaże
  • 1kawiarnie
  • 1bary

Najbliższe miejsca

  • Khayangan Estatehotel · 150 m
  • EAZE Villashotel · 157 m
  • 160 Aboverestauracja · 160 m
  • Bulgari Resort Balihotel · 280 m
  • Pura Dalem Selondingatrakcja · 312 m
  • La Spiaggiarestauracja · 364 m
  • Il Ristoranterestauracja · 436 m
  • The Bulgari Barbar · 436 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Manta Shell Villa

Ile Rise Real Bali bierze za zakup Manta Shell Villa?

Nie płacisz nam nic. Cena Rp 3,27 mld już zawiera naszą opłatę, którą płaci deweloper. Nasza analiza prawna przed jakąkolwiek rezerwacją też jest bezpłatna. Dla tej willi weryfikujemy Hak Sewa na 25 + 25 lat i koszt drugiego okresu, sprawdzamy różową strefę w RDTR dla Badung i śledzimy numer PBG w OSS.

Co kupuję za Rp 3,27 mld w Manta Shell Villa?

Drukowaną willę 1-sypialniową 45 m² na działce 162 m², z tarasem 14,5 m² i dostępem do wspólnego basenu. Jest pod klucz, a lista mebli trafia do umowy. Hak Sewa obejmuje 25 lat, z możliwością przedłużenia o 25. Dijiwa Sanctuaries zarządza nią po odbiorze w IV kw. 2027, a najlżejszy plan zaczyna się od 30% z góry.

Jaką stopę zwrotu netto może dać willa Shell?

W naszym wariancie bazowym willa sprzedaje 65% nocy po Rp 1,9 mln. Po odjęciu 45% na opłatę resortu, podatek i utrzymanie zostaje ok. Rp 254 mln rocznie, czyli 7,8%. Zaczynamy od stawki AirROI dla Uluwatu i pomniejszamy ją pod małą willę. To projekcja, i nikt jej nie gwarantuje.

Czy mogę kupić willę Shell zdalnie?

Tak. Willę z terenu Nyang Nyang pokazujemy na Zoomie, a Ty podpisujesz zdalnie, gdy Twój pełnomocnik stawia się przed notariuszem. Przy odbiorze w IV kw. 2027 nasz zespół sprawdza 45 m² i działkę 162 m² względem planu, meble względem listy i dokumenty SLF. Dopiero potem idzie ostatnia wpłata.

Dlaczego stawka za noc dla Shell jest niższa niż liczba dla Uluwatu?

Liczby dla okolicy mieszają duże wille z basenem dla rodzin i grup. Willa 1-sypialniowa 45 m² ze wspólnym basenem konkuruje o pary, więc wyceniamy ją na Rp 1,9 mln za noc. Materiały dewelopera używają Rp 3,1–3,8 mln. Jeśli resort osiągnie takie stawki, Twój zwrot wypadnie powyżej naszego modelu, nie poniżej.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →