ULUWATU
Rp 3,36 Md/ 25 + 25 ans
APB Villa Meridian 2BR
Uluwatu · villa 2 chambres
- 2 chambres
- 106 m² · parcelle de 160 m²
- leasehold 25+25
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ULUWATU · ID RR-2014
AZORIA Solea : 1 chambre, 40 m², avec piscine privée à Uluwatu
Solea vous offre une piscine privée, une terrasse et une vue mer dans un 1 chambre de 40 m² d'AZORIA LIVING, au-dessus de la plage de Suluban. Le prix est de Rp 2,77 Md, clés en main, dont la moitié est due à la réservation. Balinest Villas assure la location. Le bail dure 30 ans, avec une remise des clés prévue en juillet 2027.
Lot dans AZORIA LIVING · lots publiés : 3
- Leasehold 30 ans
- Prévente
- Piscine privée
- 1chambre
- 1salle de bain
- 40 m²surface habitable
- Privéepiscine et terrasse
- LeaseholdHak Sewa, 30 ans
- 07.2027date de livraison
Bien
Ce que vous obtenez
Solea est le deuxième plus petit format d'AZORIA LIVING, le complexe de la falaise de Suluban axé sur le bien-être et le padel. La plage et le spot de surf sont à une minute à pied. Le temple d'Uluwatu et Padang Padang sont tous deux à environ dix minutes en scooter.
Dans 40 m², vous avez un coin nuit, une kitchenette, une salle de bain et une terrasse avec piscine privée. Cette piscine fait la différence avec le studio Cabana voisin, et elle relève le tarif par nuit dans notre modèle. Les finitions clés en main sont comprises dans le prix, et Balinest Villas exploite la location. Nous figeons le prix en roupies à la date de réservation.
Notre modèle retient Rp 1,6 M la nuit, bien en dessous de la médiane d'Uluwatu (environ Rp 4,3 M), car celle-ci inclut de grandes villas. Le taux d'occupation de la zone avoisine 46 %, mais les biens gérés par des professionnels dans ce segment font mieux : nous testons donc 60, 70 et 80 %. Après 40 % de charges, le scénario central rapporte environ Rp 244 M par an, soit 8,8 % du prix. Votre droit sur le bien est un Hak Sewa de 30 ans.
Les chiffres de ce bien
AZORIA Solea : rendement brut et net
Selon le promoteur, le rendement atteint 11,9 à 17,9 % par an, en brut. Voici notre modèle : les repères d'Uluwatu ramenés à Rp 1,6 M la nuit pour un 1 chambre avec piscine privée, après frais de gestion, impôts, nuits vides et entretien.
Brut 14,7 %≈ Rp 407 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,6 M la nuit
Net 8,8 %≈ Rp 244 M par an · amorti en ≈ 11,4 ans
- Revenus locatifs brutsRp 407 M14,7 % du prix · tarif Rp 1,6 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 73,3 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 40,7 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 48,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 244 M8,8 % du prix · amorti en ≈ 11,4 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 349 M | Rp 140 M | Rp 209 M | 7,6 % | 13,2 ans |
| 70 %base | Rp 407 M | Rp 163 M | Rp 244 M | 8,8 % | 11,4 ans |
| 80 %optimiste | Rp 465 M | Rp 186 M | Rp 279 M | 10,1 % | 9,9 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
- Tarif par nuit
- Rp 1,6 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Uluwatu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Uluwatu sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- AZORIA Imperio : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; AZORIA Cabana : 10,3 % net avec 70 % d’occupation; APB Villa Meridian 2BR : 10,1 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Solea est vendu en leasehold Hak Sewa de 30 ans, qu'un notaire enregistre à votre nom ou à celui de votre société. Le promoteur n'a indiqué aucune condition de renouvellement, et nous les voulons par écrit, avec un prix, avant l'acompte. La signature du contrat et le paiement de 50 % ont lieu le même jour. Le SLF vient après l'achèvement, suivi de la licence de location.
| Forme de propriété | Leasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 30 ans (Hak Sewa)Trente ans sans rien sur le renouvellement, c'est court. Nous demandons les conditions et le coût du renouvellement par écrit avant que vous versiez quoi que ce soit. |
| Zonage | Rose (tourisme), à confirmerLe promoteur dit « rose », mais nous n'avons vu aucun extrait. Notre contrôle passe par le RDTR de Badung et le registre OSS. |
| Permis de construire (PBG) | DemandéNotre demande au promoteur porte sur le numéro du PBG et une copie, et elle doit être close avant votre acompte. |
| Certificat de conformité (SLF) | À la livraisonLa licence de location ne s'ouvre qu'après le SLF. Nous rattachons le paiement à la livraison aux documents, pas au calendrier. |
| Licence de location courte durée (NIB) | Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Clés en main, 30 juillet 2027Selon le calendrier du promoteur, la grille gagne 10 % deux fois par an. Nous inscrivons le montant en roupies dans votre PPJB. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour AZORIA Solea ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
AZORIA Solea : échéancier de paiement
- Réservation, 50 %Rp 1,39 Md à la réservation de Solea et à la signature du contrat.
- Versements échelonnés, 30 %Douze mensualités égales pendant le chantier.
- Sur les loyers, 20 %Le solde provient des revenus locatifs après la livraison.
Ce plan a été conçu par le promoteur. Nous vérifions comment le contrat sécurise les derniers 20 % et qui comble l'écart si les loyers déçoivent.
Localisation
Emplacement : Suluban, Uluwatu
Vous êtes sur la falaise au-dessus de Suluban, à une minute de l'un des spots de surf les plus connus de Bali. Côté pile, une demande régulière des surfeurs. Côté face, une basse saison bien marquée.
- Plage de Suluban1 min à pied
- Temple d'Uluwatu10 min
- Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min
- Plage de Padang Padang10 min
Uluwatu est en tête de Bali pour les tarifs par nuit, près de Rp 4,3 M, avec 46 % d'occupation. Bâtissez vos calculs sur la basse saison.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur AZORIA Solea
Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète AZORIA Solea ?
Rien de votre côté : le promoteur nous rémunère sur son prix catalogue. Nos vérifications préalables avant l'acompte sont gratuites, et vous en recevez les conclusions dans un rapport écrit. Pour Solea, nous examinons le Hak Sewa de 30 ans et exigeons les conditions de renouvellement, confirmons la zone rose dans le RDTR de Badung et sur OSS, et relançons le promoteur pour obtenir le numéro du PBG.
Qu'est-ce qui est inclus dans le prix de Rp 2,77 Md ?
Un 1 chambre de 40 m² avec sa propre piscine et sa terrasse, aménagé clés en main, en leasehold de 30 ans. Balinest Villas prend en charge la location une fois le bâtiment ouvert. Le promoteur règle notre commission : le prix est donc le prix catalogue. Il nous manque encore le descriptif détaillé des finitions, que nous obtiendrons du promoteur avant votre acompte.
Comment est structuré le plan de paiement de Solea ?
La moitié, soit Rp 1,39 Md, à la réservation et à la signature. Puis 30 % en douze mensualités égales. Les 20 % restants sont prélevés sur les loyers du bien après la livraison. Ce dernier point mérite une lecture attentive : nous vérifions comment l'obligation est rédigée dans le contrat et qui comble l'écart lors d'une mauvaise année.
Quel rendement réaliste peut produire Solea ?
Notre scénario central : 70 % d'occupation à Rp 1,6 M la nuit. Une fois déduits les frais du gestionnaire, les impôts et les nuits vides, environ 8,8 % du prix par an vous parviennent. Le tarif vient d'AirROI pour Uluwatu, ajusté à un 1 chambre. Le taux d'occupation reflète des biens gérés par des professionnels, et les charges prennent 40 % des revenus. Voyez-y une estimation.
Puis-je acheter Solea depuis l'étranger ?
Oui. Nous montrons le site sur Zoom et vous envoyons des vidéos du chantier. Un notaire signe en votre nom sur procuration, et vous n'avez jamais besoin de venir. Le promoteur vise le 30 juillet 2027. Nous contrôlons l'avancement du chantier sur place, puis passons en revue le dossier de documents et le SLF avant la livraison, avec une liste de réserves.
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