ULUWATU · ID RR-2021

APB Villa Meridian 2BR : villa de 2 chambres avec piscine, 106 m², à Uluwatu

La Meridian 2BR est le modèle d'entrée de la Phase 14 d'Alpha Partner Bali à Uluwatu, au prix de Rp 3,36 Md. Vous obtenez 106 m² et une piscine privée sur une parcelle de 160 m², en leasehold (bail de longue durée, Hak Sewa) de 25 + 25 ans. Les ventes se font sur plan, et les paiements sont étalés sur sept versements.

Lot dans APB Phase 14 · lots publiés : 2

  • Leasehold 25 + 25 ans
  • Prévente
  • Piscine privée
  • 2chambres
  • 2salles de bain
  • 106 m²surface de la villa
  • 160 m²parcelle, piscine privée
  • Leasehold25 + 25 ans
  • 7versements pendant le chantier

Bien

Ce que vous obtenez

Alpha Partner Bali construit des villas de série à Canggu et à Uluwatu à partir de quatre modèles, Meridian, Kahoni, Melambai et Maximus, chacun en 2, 3 ou 4 chambres. La Phase 14 est le programme de Pecatu, et la Meridian 2BR en est le format d'entrée. La plage de Padang Padang et le temple d'Uluwatu sont à une dizaine de minutes du site.

À l'intérieur, 106 m² : deux chambres avec leur propre salle de bains et un séjour avec cuisine à îlot ouvert sur la piscine. Le prix comprend des finitions clé en main. Le promoteur a calibré son tableau de rendement sur le marché de Canggu : pour Pecatu, nous faisons donc nos calculs sur la référence d'Uluwatu.

Nous modélisons cette villa à Rp 2,2 M la nuit. C'est nettement en dessous de la médiane du secteur, environ Rp 4,3 M sur AirROI : les grandes villas tirent cette médiane vers le haut, et la Meridian n'a que deux chambres. Le taux d'occupation du secteur avoisine 46 %, et les villas gérées par des professionnels font mieux : nos scénarios se situent donc à 60, 70 et 80 %. Les charges prennent 40 %, et le scénario central laisse alors environ Rp 339 M par an, soit 10,1 % du prix.

Les chiffres de ce bien

APB Villa Meridian 2BR : rendement brut et net

Le promoteur annonce 14,7 % avec Rp 2,9 M la nuit et 84 % d'occupation, d'après les données de Canggu, avant charges. Voici notre modèle : la référence d'Uluwatu pour Pecatu, à Rp 2,2 M la nuit, charges déduites.

Brut 16,8 %≈ Rp 565 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 2,2 M la nuit Net 10,1 %≈ Rp 339 M par an · amorti en ≈ 9,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 565 M16,8 % du prix · tarif Rp 2,2 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 102 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 56,5 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 67,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 339 M10,1 % du prix · amorti en ≈ 9,9 ans
Scénarios d'occupation : APB Villa Meridian 2BR
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 485 MRp 194 MRp 291 M8,7 %11,5 ans
70 %baseRp 565 MRp 226 MRp 339 M10,1 %9,9 ans
80 %optimisteRp 646 MRp 258 MRp 388 M11,5 %8,7 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Uluwatu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Uluwatu sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
AZORIA Solea : 8,8 % net avec 70 % d’occupation; AZORIA Imperio : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; AZORIA Cabana : 10,3 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre bail (Hak Sewa) court sur 25 ans, avec une prolongation de 25 ans de plus au prix du marché du jour. Un notaire l'enregistre à votre nom ou à celui de votre société une fois la lettre d'intention et l'acte notarié signés. Nous voulons le PBG avant tout acompte. Le SLF arrive avec la livraison, et la licence de location après lui.

Propriété et permis : APB Villa Meridian 2BR
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 + 25 ans (Hak Sewa)La prolongation coûte ce que le marché dictera à la date du renouvellement, ce qui peut alourdir la facture. Nous inscrivons la formule au contrat avant que vous ne payiez.
ZonageÀ confirmer ; Pecatu, en général zone roseLe RDTR de Badung et une recherche dans l'OSS pour cette parcelle de la Phase 14 tranchent la question du zonage.
Permis de construire (PBG)Prévente, copie demandéeNous obtenons du promoteur le numéro du permis et un extrait pendant nos vérifications, avant l'acompte.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonSans certificat de conformité (SLF), pas de licence de location. C'est pourquoi le paiement de la livraison suit les documents, et non le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, calendrier calé sur le chantierL'offre du promoteur ne donne aucune date de livraison : chaque paiement attend donc une étape achevée.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour APB Villa Meridian 2BR ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

APB Villa Meridian 2BR : échéancier de paiement

  1. 10 %Lettre d'intention, Rp 336 M.
  2. 35 %Signature chez le notaire, Rp 1,17 Md.
  3. 4 × 10 %Un versement pour chaque étape du chantier.
  4. 15 %Livraison de la villa avec procès-verbal de réception signé.

Sept paiements au total, selon la répartition du promoteur : 10/35/10/10/10/10/15. Aucun ne part avant que nous ayons vérifié l'étape.

Localisation

Emplacement : Uluwatu · Padang Padang

Pecatu est le cœur surf d'Uluwatu, avec Padang Padang et Bingin tout près et les prix à la nuit les plus élevés de l'île. Les réservations varient fortement entre la haute saison et les mois intermédiaires.

Belvédère du temple d'Uluwatu : bougainvillées au-dessus de la falaise et océan
Uluwatu · Badung · 10 min de Padang Padang
  • Plage de Padang Padang≈ 10 min
  • Temple d'Uluwatu≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min
  • Jimbaran≈ 25 min

La médiane du marché de Pecatu s'établit à Rp 4,0 M par nuit, avec 42 % d'occupation. Une villa de série de deux chambres n'atteindra pas ce niveau : nous retenons Rp 2,2 M.

Uluwatu · Padang Padang · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur APB Villa Meridian 2BR

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la Meridian 2 chambres ?

Rien. Votre prix est le prix catalogue du promoteur, et notre commission est à la charge du promoteur. Les vérifications avant votre acompte sont gratuites et vous parviennent sous forme de rapport écrit. Pour cette villa, nous confirmons le Hak Sewa de 25 + 25 ans et la formule de prix de la prolongation. Le zonage de Pecatu est contrôlé dans le RDTR de Badung et dans l'OSS. Nous demandons aussi le numéro du permis de construire (PBG).

Combien coûte la Meridian 2BR, et que comprend le prix ?

Rp 3,36 Md d'après la grille du promoteur, qui règle notre commission. Pour ce prix, vous obtenez une villa de deux chambres de 106 m² sur une parcelle de 160 m², avec piscine privée, en leasehold de 25 + 25 ans. Les finitions sont livrées clé en main. Avant l'acompte, nous demandons au promoteur le descriptif exact des finitions et des appareils.

Comment payer le Meridian 2BR ?

En sept versements. La lettre d'intention représente 10 %, soit Rp 336 M, et la signature chez le notaire 35 %, soit Rp 1,17 Md. Viennent ensuite quatre paiements de 10 %, un par étape de construction, puis 15 % à la livraison, avec une réception signée. Nous vérifions chaque étape sur place avant tout mouvement d'argent.

Quel est le rendement réaliste de la Meridian 2 chambres ?

Notre scénario central retient Rp 2,2 M la nuit à 70 % d'occupation. Après la société de gestion, les taxes et la vacance, il vous reste environ 10,1 % du prix chaque année. Nous prenons le prix dans les données AirROI de Pecatu et l'ajustons au type de villa. Le taux d'occupation reflète des villas gérées par des professionnels, et les charges prennent 40 % des revenus. C'est une estimation, pas une garantie.

Puis-je acheter la Meridian 2 chambres à distance ?

Oui. Vous avez droit à une visite sur Zoom et à des vidéos du chantier. Un notaire signe le contrat en vertu de votre procuration : pas besoin de prendre l'avion rien que pour la signature. Nous établissons nous-mêmes la liste de réserves à la livraison. Le promoteur n'a pas fixé de dates pour les étapes : avant chaque versement, quelqu'un de notre équipe inspecte donc l'étape sur place.

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