ULUWATU · ID RR-2511

AZORIA Imperio : appartement de 3 chambres, 120 m², sur la falaise de Suluban

Au sommet de la gamme AZORIA LIVING, Imperio propose trois chambres, 120 m² et une terrasse avec petite piscine privée. Son prix : Rp 5,83 Md, livré fini clés en main, sur un bail de 30 ans. Le promoteur vise la remise des clés au 30 juillet 2027, et Balinest Villas s'occupera de la location.

Lot dans AZORIA LIVING · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 ans
  • Prévente
  • Terrasse avec piscine
  • 3chambres, chacune avec bureau
  • 120 m²surface habitable
  • Terrasseavec une petite piscine
  • Leasehold30 ans en Hak Sewa
  • 07.2027livraison visée

Bien

Ce que vous obtenez

Imperio couronne la gamme d'AZORIA LIVING, le complexe de Coco Development Group perché sur la falaise de Suluban. De la porte, la plage et son spot de surf sont à une minute à pied ; le temple d'Uluwatu et Padang Padang, à dix minutes en scooter. Les voisins plus petits dans le bâtiment sont Cabana, Solea et Horizonte, de 28 à 80 m².

À l'intérieur : un séjour avec cuisine à îlot, trois chambres et une terrasse avec sa propre petite piscine. Une baie vitrée toute hauteur relie le séjour à cette terrasse. Les rendus montrent un bureau et des étagères encastrées dans chaque chambre, ce qui convient aux familles ou à deux couples qui partagent. Nous confirmons encore le nombre de salles de bain d'après le plan. Les finitions sont clés en main, et Balinest Villas gère la location.

Votre droit est un bail Hak Sewa de 30 ans. Le promoteur décrit la parcelle comme étant en zone rose, et nous demandons l'extrait du RDTR avant tout acompte. Imperio est à Rp 5,83 Md, contre Rp 1,72 Md pour le studio Cabana. Comme la grille monte de 10 % tous les six mois, le montant en roupies figure dans le contrat. Lot, étage et vue depuis la terrasse restent à éclaircir avec le promoteur.

Les chiffres de ce bien

AZORIA Imperio : rendement brut et net

Le promoteur annonce 11,9 à 17,9 % par an pour l'ensemble d'AZORIA LIVING, en brut de charges, sans chiffre distinct pour Imperio. Voici notre modèle : Rp 3,2 M la nuit pour un appartement de trois chambres à Uluwatu, après déduction de la gestion, des impôts, des nuits vides et de l'entretien.

Brut 14,0 %≈ Rp 814 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,2 M la nuit Net 8,4 %≈ Rp 488 M par an · amorti en ≈ 11,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 814 M14,0 % du prix · tarif Rp 3,2 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 147 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 81,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 97,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 488 M8,4 % du prix · amorti en ≈ 11,9 ans
Scénarios d'occupation : AZORIA Imperio
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 698 MRp 279 MRp 419 M7,2 %13,9 ans
70 %baseRp 814 MRp 326 MRp 488 M8,4 %11,9 ans
80 %optimisteRp 930 MRp 372 MRp 558 M9,6 %10,4 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Uluwatu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Uluwatu sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
AZORIA Solea : 8,8 % net avec 70 % d’occupation; AZORIA Cabana : 10,3 % net avec 70 % d’occupation; APB Villa Meridian 2BR : 10,1 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détiendriez Imperio sous un bail Hak Sewa de 30 ans, enregistré par un notaire à votre nom ou à celui de votre société. Rien dans l'offre ne couvre le renouvellement : nous commençons donc par faire écrire le prix de la prolongation. Vous signez le contrat en même temps que le versement de réservation de 50 %. Le SLF arrive à l'achèvement, et c'est seulement ensuite que l'on peut demander la licence de location.

Propriété et permis : AZORIA Imperio
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ans (Hak Sewa)L'offre s'arrête à 30 ans, sans clause de prolongation. Nous obtenons par écrit les conditions et le prix de renouvellement du promoteur avant tout acompte.
ZonageRose (tourisme), à confirmerLe dossier ne contient pas d'extrait de zonage pour la mention « zone rose » qu'emploie le promoteur. Nous passons la parcelle au crible du RDTR de Badung et d'OSS.
Permis de construire (PBG)DemandéPendant les vérifications préalables, nous demandons le numéro du PBG et son extrait. Aucun acompte ne part sans eux.
PromoteurCoco Development Group, société à confirmerNous confrontons l'entité contractante au contrat et vérifions ce que le promoteur a déjà livré.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonLa régence n'accorde pas de licence de location sans SLF. C'est pourquoi le dernier paiement dépend des documents plutôt que d'une date.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, 30 juillet 2027Tous les six mois, le promoteur relève ses prix de 10 %. Votre montant en roupies est inscrit dans le PPJB.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour AZORIA Imperio ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

AZORIA Imperio : échéancier de paiement

  1. Réservation, 50 %Rp 2,92 Md à la réservation, avec le contrat.
  2. Versements échelonnés, 30 %Rp 1,75 Md en douze mensualités égales.
  3. Sur les loyers, 20 %Rp 1,17 Md couverts par les revenus locatifs une fois le lot terminé.

C'est le montage du promoteur. La part financée par les loyers pèse surtout sur un bien de cette taille : nous contrôlons donc en premier sa formulation et les conditions en cas de manque.

Localisation

Emplacement : Suluban, Uluwatu

Suluban est la falaise qui domine Blue Point, l'une des vagues les plus puissantes de l'île, avec la plage une minute plus bas. Le revers, c'est la saisonnalité : les mois creux sont nettement plus calmes.

Uluwatu : bougainvilliers au temple perché sur la falaise, au-dessus de la mer
Uluwatu · Badung · 1 min de la plage de Suluban
  • Plage de Suluban1 min à pied
  • Temple d'Uluwatu10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min
  • Plage de Padang Padang10 min

Aucune zone de Bali ne rapporte plus à la nuit qu'Uluwatu : environ Rp 4,3 M, pour 46 % d'occupation. Les réservations suivent malgré tout les saisons.

Suluban, Uluwatu · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur AZORIA Imperio

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète AZORIA Imperio ?

Rien pour vous. Le promoteur règle l'agence, et le prix catalogue n'en change pas. Avant un acompte, nous vérifions le bail du terrain, les permis et le contrat, et c'est nous qui finançons ce travail. Vous recevez un rapport écrit des points ouverts. Si quelque chose ne passe pas, nous vous disons de ne pas payer.

Que puis-je obtenir pour Rp 5,83 Md ?

Un appartement de 120 m² à Uluwatu avec trois chambres, une cuisine à îlot et une terrasse avec petite piscine privée, le tout livré fini clés en main. Le bail est de 30 ans, et le promoteur vise la remise des clés au 30 juillet 2027. La grille de prix augmente tous les six mois ; c'est pourquoi nous inscrivons votre montant dans le contrat.

Quel est le plan de paiement pour Imperio ?

Trois étapes. À la réservation, vous payez 50 %, soit ici Rp 2,92 Md. Environ Rp 1,75 Md suivent ensuite en douze mensualités. Les 20 % restants, environ Rp 1,17 Md, proviennent des revenus locatifs du bien après l'achèvement. Nous relisons cette clause et ses conditions en cas de manque avant que vous signiez quoi que ce soit.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le tarif par nuit s'appuie sur les données AirROI pour Uluwatu, ajustées à un appartement de trois chambres : Rp 3,2 M. Le scénario central retient 70 % d'occupation pour un bien géré par un professionnel. Nous déduisons 40 % des revenus pour l'exploitant, les impôts et l'usure. Vous toucheriez environ 8,4 % du prix par an en net. C'est un modèle, pas un revenu garanti.

Puis-je acheter Imperio sans me rendre à Bali ?

Oui. Nous vous faisons visiter le site par Zoom et passons en revue le plan et les prix ensemble lors d'un appel. La signature a lieu chez un notaire, qui agit sur votre procuration. Les paiements suivent l'échéancier du contrat. Quand l'appartement est prêt, nous faisons l'inspection pour vous et envoyons la liste des défauts avant l'acte de remise.

30 ans suffisent-ils pour un lot de cette taille ?

C'est un bail court, et l'offre ne mentionne aucun renouvellement. À mesure que la durée s'érode, le droit perd de la valeur, et cela pèse davantage sur un ticket plus élevé. Les conditions et le prix de la prolongation vous parviennent donc par écrit avant tout acompte. Nous modélisons en plus une revente vers la dixième année, quand il reste beaucoup de durée pour l'acheteur suivant.

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