UNGASAN · ID RR-2217

EVERY Bali : villa 2 chambres avec piscine et rooftop, 208 m², à Ungasan

Pour Rp 6,03 Md, vous achetez le type S.3, une villa 2 chambres avec piscine à EVERY Bali : une maison de 90,25 m² sur une parcelle de 149,9 m² à Ungasan. À l'étage, deux chambres avec salle de bains de 12,5 et 11,3 m². Au rez-de-chaussée, un séjour de 35,9 m² s'ouvre sur une piscine de 7 × 3 m. Le leasehold (bail de longue durée) est de 60 ans. Vous réglez 50 % à la signature, et le promoteur vise une livraison au T1 2027.

Lot dans EVERY Bali · lots publiés : 5

  • Leasehold 60 ans
  • En construction
  • Piscine privée
  • Toit-terrasse
  • 2chambres
  • 2salles de bain plus WC invités
  • 90,25 m²maison de deux niveaux
  • 149,9 m²parcelle
  • Leasehold30 + 10 + 20 ans
  • T1 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

La villa S est le plus petit type de villa d'EVERY Bali, une résidence fermée d'Ungasan de 88 villas et 140 appartements. Voici le type S.3 : une maison à deux niveaux de 90,25 m² sur une parcelle de 149,9 m², qui atteint 208,3 m² avec la piscine, la terrasse et le rooftop. Il y a trois lots S.3, numérotés 1.1, 1.2 et 1.3, tous tournés vers la statue de Garuda. La plage de Melasti est à 8 minutes et le parc GWK à 500 mètres.

Le rez-de-chaussée comprend une cuisine et un séjour de 35,9 m² qui s'ouvrent sur la terrasse et sur une piscine de 7 × 3 m, ainsi qu'un hall d'entrée, un WC d'invités et une place de parking de 13,3 m². À l'étage, chaque chambre a sa salle de bains, et la plus grande ajoute une baignoire et un dressing. Un rooftop de 17,2 m² offre un second espace extérieur pour s'asseoir. Le promoteur livre les villas terminées et clés en main.

Le bail totalise 60 ans. Les 30 premières années et les 10 suivantes sont comprises dans le prix, et le promoteur s'engage par contrat sur une prolongation de 20 ans. Ses données classent la parcelle en zone R4. Les prix de la villa S sont de Rp 6,03 Md pour le S.3, de Rp 6,46 à 6,81 Md pour le S.2.1 et de Rp 6,77 à 7,14 Md pour le S.2 : le S.3 est donc le moins cher, mais aussi celui dont la maison est la plus petite, 90,25 m² contre 94 à 99 m². En plus du prix, vous payez une taxe d'enregistrement du terrain de 10 % de la valeur de la parcelle et jusqu'à 1 % au notaire. Nous confirmons la disponibilité des lots et les prix en vigueur avant votre réservation.

Les chiffres de ce bien

EVERY Bali · Villa S 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur annonce 9,9 % par an pour la villa S.3 : Rp 5,0 M la nuit à 74 % d'occupation et Rp 600 M nets pour le propriétaire après impôts et gestion. Voici notre simulation : Rp 2,8 M la nuit, trois scénarios d'occupation, avec la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien déduits.

Brut 11,1 %≈ Rp 672 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,8 M la nuit Net 6,7 %≈ Rp 403 M par an · amorti en ≈ 15,0 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 672 M11,1 % du prix · tarif Rp 2,8 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 121 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 67,2 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 80,6 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 403 M6,7 % du prix · amorti en ≈ 15,0 ans
Scénarios d'occupation : EVERY Bali · Villa S 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 569 MRp 227 MRp 341 M5,7 %17,7 ans
65 %baseRp 672 MRp 269 MRp 403 M6,7 %15,0 ans
75 %optimisteRp 775 MRp 310 MRp 465 M7,7 %13,0 ans

Les tarifs à la nuit restent sous ceux d'Uluwatu et les parcelles résidentielles dominent : notre scénario central est donc de 65 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,8 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
EVERY Bali · Villa L 3 chambres : 5,4 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · appartement 2 chambres : 6,2 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · villa 1 chambre : 8,5 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa est vendue en leasehold (bail de longue durée) de 60 ans, jusqu'au 27 janvier 2086, dont 40 ans déjà compris dans le prix et 20 autres promis par le contrat. Vous signez une réservation, un contrat de vente du lot et un bail du terrain devant notaire. Le PBG et l'entité juridique du promoteur figurent sur notre liste de contrôle. Le chantier doit être terminé avant que quiconque obtienne le SLF, et votre licence de location courte durée (NIB) vient ensuite.

Propriété et permis : EVERY Bali · Villa S 2 chambres
Forme de propriétéLeasehold, 60 ansUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 10 + 20 ansDeux prolongations figurent au contrat. Nous vérifions qui les accorde et à quelles conditions.
ZonageZone R4, selon le promoteurSelon le promoteur, la parcelle est en R4. Des documents doivent étayer le dispositif de location à la nuit avant votre acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous en demandons le numéro et un extrait avant que vous n'engagiez de l'argent.
PromoteurEVERY Bali, société en cours d'examenBali Business Consulting a réalisé les vérifications préalables (due diligence) du projet. Son rapport figure sur notre liste de demandes.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxUne licence de location suppose d'abord le SLF. Vos versements suivent le chantier, pas le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, T1 2027Une liste du mobilier et de l'électroménager est jointe au contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour EVERY Bali · Villa S 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

EVERY Bali · Villa S 2 chambres : échéancier de paiement

  1. 50 % à la signatureSur la S.3, le premier paiement s'élève à Rp 3,02 Md.
  2. 50 % sous un anL'autre moitié se règle en versements de montant libre sur les 12 mois suivant la signature.
  3. LivraisonLa réception a lieu après le SLF, que le promoteur vise pour le T1 2027.

Ce plan pour les villas S vient de la FAQ du promoteur, qui indique aussi un plan standard 50/50 payé par trimestre sur un an. Le contrat fixe l'échéancier de votre lot, et nous demandons que le dernier versement suive le SLF.

Localisation

Emplacement : Ungasan

Ungasan s'étend sur les hauteurs au-dessus de Melasti et de Karma Beach. On y trouve plus de calme qu'à Uluwatu et un prix d'entrée plus bas, mais le zonage résidentiel est fréquent : nous le vérifions donc avant tout le reste.

Rendu 3D de la Villa S : piscine, terrasse et toit-terrasse vus d'en haut
Ungasan · Badung · 8 min de la plage de Melasti
  • Plage de Melasti8 min
  • Garuda Wisnu Kencana500 m
  • École internationale8 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min

Les familles et les voyageurs en long séjour réservent ici toute la basse saison, même si les tarifs à la nuit restent sous ceux d'Uluwatu.

Ungasan · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur EVERY Bali · Villa S 2 chambres

Quels frais Rise Real Bali me facture-t-elle si j'achète la villa S à EVERY Bali ?

Vous ne payez rien en plus. Le prix est celui du catalogue du promoteur, et le promoteur prend notre commission en charge. À nos frais, nous vérifions le terrain, les contrats de bail et les permis avant votre acompte. Vous recevez les conclusions par écrit, avec chaque question ouverte listée, et vous décidez de la réservation après les avoir lues, pas avant.

Puis-je acheter la Villa S d'EVERY Bali depuis l'étranger ?

Oui. Nous vous faisons visiter la villa et le quartier sur Zoom, et nous envoyons les plans et la fiche de disponibilités par messagerie. Vous signez la réservation, le contrat de vente du lot et le bail du terrain par procuration, devant un notaire à Bali. Quand le promoteur livre la villa au T1 2027, nous faisons la réception pour vous et vous envoyons un reportage photo.

Combien coûte la Villa S, et que comprend le prix ?

La villa S.3 à deux chambres coûte Rp 6,03 Md, dont 50 % à la signature. Le prix comprend 40 ans de bail du terrain, les finitions, le mobilier, l'électroménager et une piscine privée. Vous payez à part une taxe d'enregistrement du terrain de 10 % de la valeur de la parcelle et jusqu'à 1 % au notaire. Les S.2 et S.2.1 coûtent plus cher et ont des maisons un peu plus grandes.

Quelle est la durée du bail, et quand a lieu la livraison ?

Le leasehold court sur 60 ans, jusqu'au 27 janvier 2086. Les 30 premières années et les 10 suivantes sont comprises dans le prix. Les 20 dernières sont une prolongation à laquelle le promoteur s'engage par contrat. Les clés sont prévues au T1 2027 selon le calendrier du promoteur. Nous comptons la durée restante à partir de cette date et vérifions les conditions de prolongation avant votre acompte.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Notre tarif à la nuit vient d'AirROI pour Ungasan, ajusté selon le type, la surface et la catégorie de la villa. L'occupation suit celle des villas gérées par des professionnels, en trois scénarios. Nous déduisons 40 % des revenus pour la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien. La prévision du promoteur est présentée à part et n'entre pas dans notre simulation. Ce que vous voyez est une estimation, pas un revenu garanti.

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