UNGASAN · ID RR-2875

EVERY Bali : appartement 2 chambres de 102,66 m² à Ungasan

À Rp 5,29 Md, cet appartement 2 chambres de 102,66 m² est le plus grand type d'appartement d'EVERY Bali à Ungasan, vendu en leasehold (bail de longue durée) de 60 ans. Il est pensé pour les familles en location d'un mois à la fois. Les propriétaires partagent une piscine de 25 mètres, un parc, un spa et un club enfants. Nous confirmons encore le trimestre de livraison.

Lot dans EVERY Bali · lots publiés : 5

  • Leasehold 60 ans
  • En construction
  • Équipements sur place
  • 2chambres
  • 102,66 m²surface de l'appartement
  • 140appartements dans le complexe
  • Leasehold60 ans (répartition à confirmer)
  • T1 2028livraison (à confirmer)
  • 3,5 haterrain du complexe

Bien

Ce que vous obtenez

Avec 102,66 m², cet appartement 2 chambres est le plus grand type d'appartement proposé par EVERY Bali à Ungasan. Les propriétaires disposent du parc, du bassin de nage, du spa et du club enfants de la résidence, avec une école internationale à huit minutes.

Cent mètres carrés, c'est rare pour un appartement sur le Bukit, où le marché repose surtout sur des studios et des 1 chambre. Cela attire aussi une autre clientèle : une famille en séjour d'un mois, ou deux couples qui veulent une seconde salle de bains et un séjour commun plutôt qu'un lit à côté de la cuisine.

Le terrain est en leasehold de 60 ans, et notre base de biens classe la zone en résidentielle. Ce type coûte Rp 5,29 Md. Notre base indique une livraison au T1 2028, alors que la page du projet porte une date plus précoce, tirée des documents du promoteur : nous la vérifions. Les paiements suivent les étapes du chantier, pas le calendrier.

Les chiffres de ce bien

EVERY Bali · appartement 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement de 9,5 à 11 %, net d'impôts et de gestion. Nous le montrons tel quel et le laissons en dehors de nos calculs. Voici notre simulation : Rp 2,3 M la nuit pour Ungasan, avec la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien déduits.

Brut 10,3 %≈ Rp 546 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,3 M la nuit Net 6,2 %≈ Rp 328 M par an · amorti en ≈ 16,2 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 546 M10,3 % du prix · tarif Rp 2,3 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 98,3 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 54,6 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 65,5 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 328 M6,2 % du prix · amorti en ≈ 16,2 ans
Scénarios d'occupation : EVERY Bali · appartement 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 462 MRp 185 MRp 277 M5,2 %19,1 ans
65 %baseRp 546 MRp 218 MRp 328 M6,2 %16,2 ans
75 %optimisteRp 630 MRp 252 MRp 378 M7,1 %14,0 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,3 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
EVERY Bali · Villa L 3 chambres : 5,4 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · Villa S 2 chambres : 6,7 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · villa 1 chambre : 8,5 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous achetez un leasehold (bail de longue durée) de 60 ans. Les documents du promoteur le répartissent en 30 + 10 + 20, notre base en 40 + 20 : nous lisons donc le bail du terrain lui-même avant que vous ne payiez. La signature suit cet ordre : réservation, contrat de vente du lot, puis bail du terrain notarié. Le PBG figure encore sur notre liste, et rien ne peut avancer pour le SLF ou pour une licence de location courte durée (NIB) avant l'achèvement.

Propriété et permis : EVERY Bali · appartement 2 chambres
Forme de propriétéLeasehold, 60 ansUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail60 ans, répartition à confirmerLes documents du promoteur indiquent 30 + 10 + 20, notre base de biens 40 + 20. Le total concorde, mais le chemin des prolongations diffère : nous lisons donc le bail du terrain avant l'acompte. Nous comptons la durée restante à partir de la remise des clés, pas de l'achat, et fixons les conditions de prolongation dans le contrat.
ZonageRésidentiel R4, documents du promoteurR4 selon le promoteur. Nous voulons des documents sur la location à la nuit avant un acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous nous procurons le numéro et l'extrait avant tout acompte.
PromoteurEVERY Bali, société à vérifierLe rapport de vérifications préalables (due diligence) de Bali Business Consulting est demandé.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxLa licence de location attend le SLF : nous payons donc selon les étapes, jamais selon des dates.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonAchevée et meubléeLa liste du mobilier et de l'électroménager devient une annexe du contrat. La date de remise des clés figure sur notre liste de points à confirmer.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour EVERY Bali · appartement 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

EVERY Bali · appartement 2 chambres : échéancier de paiement

  1. 30–50 % à la signatureLe premier versement varie selon le type, de 50 % pour les lots S à 30 % pour les lots L.
  2. Solde dans un délai d'un anLe solde se règle en versements de montant libre dans les 12 mois suivant la transaction.
  3. LivraisonLa réception suit le SLF : le plan du promoteur indique le T1 2027, notre base le T1 2028.

Pas d'intérêts, un an pour le solde. Nous demandons que le dernier versement attende le SLF, et non une date du calendrier.

Localisation

Emplacement : Ungasan

Au-dessus de Melasti et de Karma Beach, Ungasan est plus calme qu'Uluwatu et coûte moins cher à l'entrée. De vastes zones sont résidentielles : nous commençons donc chaque dossier ici par le zonage.

EVERY Bali 2 chambres : l'immeuble à terrasses
Ungasan · Badung · 8 min de la plage de Melasti
  • Plage de Melasti8 min
  • Garuda Wisnu Kencana500 m
  • École internationale8 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min

Les tarifs restent sous ceux d'Uluwatu, mais les familles et les visiteurs d'hiver gardent les logements occupés quand la saison ralentit.

Ungasan · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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  • 6lieux d'intérêt
  • 2cliniques

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  • Ellen Beauty Salon Ungasanspa · 415 m
  • Barber Shop Syifa Ungasanspa · 426 m
  • Ari Artha Salon & Spa Ungasanspa · 436 m
  • HUMANS - Coffee & Foodrestaurant · 436 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur EVERY Bali · appartement 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète cet appartement ?

Rien. Vous payez exactement le prix affiché par le promoteur, et nos honoraires viennent du promoteur. Pour cet appartement, nous demandons l'extrait du PBG, le plan et le calendrier du chantier. Nous lisons aussi le bail du terrain pour voir précisément comment se décomposent les 60 ans, et nous contrôlons la zone dans le RDTR. Nous faisons tout cela à nos frais avant que vous ne versiez un acompte, et vous recevez par écrit la liste des points ouverts.

Puis-je acheter l'appartement 2 chambres sans me rendre à Bali ?

Oui. Vous visitez l'appartement sur Zoom et vous signez les documents devant un notaire par procuration. La résidence est encore en construction : nous lions donc les versements aux étapes, inspectons chaque étape sur place et envoyons des photos. À la livraison, nous réceptionnons nous-mêmes le logement et contrôlons les finitions et l'électroménager d'après le descriptif.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons des données AirROI pour Ungasan et les ajustons à un appartement 2 chambres de cette surface, ce qui donne Rp 2,3 M la nuit. Nous simulons trois niveaux d'occupation pour des logements en gestion professionnelle : 55, 65 et 75 %. Après 40 % de charges, le scénario central laisse environ Rp 328 M par an, soit 6,2 % net. C'est notre estimation, pas un revenu garanti.

Comment cet appartement se compare-t-il aux villas d'EVERY Bali ?

L'appartement se trouve dans un immeuble, alors que chaque villa a sa propre parcelle et sa piscine. Avec 102,66 m², il est proche de la plus petite villa par la surface, mais coûte nettement moins cher. En location, le partage est simple : les villas vendent l'intimité, l'appartement vend les équipements de la résidence et un prix à la nuit plus bas.

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