UNGASAN · ID RR-2882

EVERY Bali : villa 1 chambre de 187,1 m² à Ungasan

Pour Rp 5,65 Md, vous achetez une villa 1 chambre de 187,1 m² à EVERY Bali, à Ungasan, sur une parcelle de 139,7 m² et en leasehold (bail de longue durée) de 60 ans. L'essentiel de cette surface va au séjour, à la terrasse et à la piscine. Le chantier est en cours, et nous confirmons le trimestre de livraison avec le promoteur.

Lot dans EVERY Bali · lots publiés : 5

  • Leasehold 60 ans
  • En construction
  • Équipements sur place
  • 1chambre
  • 187,1 m²surface de la villa
  • 139,7 m²parcelle
  • Leasehold60 ans (répartition à confirmer)
  • T1 2028livraison (à confirmer)
  • 88villas dans le complexe

Bien

Ce que vous obtenez

Cette villa 1 chambre est la villa d'entrée d'EVERY Bali à Ungasan : 187,1 m² sur une parcelle de 139,7 m². Autour, vous avez des parties communes avec un spa, un club enfants, un parc et une piscine de 25 mètres. L'école internationale la plus proche est à huit minutes en voiture.

Une chambre sur 187 m², ce n'est pas une coquille. C'est le format : la surface va au séjour, à la terrasse et à l'espace piscine. Un couple en long séjour loue une maison comme celle-ci et paie plus pour l'espace et l'intimité que pour un studio.

Le terrain est en leasehold de 60 ans, résidentiel selon notre base de biens. Ce type coûte Rp 5,65 Md. Notre base place la livraison au T1 2028, mais la fiche du projet indique une date plus proche, venue du promoteur ; nous vérifions laquelle est la bonne. Nous lions les paiements aux étapes plutôt qu'à des dates.

Les chiffres de ce bien

EVERY Bali · villa 1 chambre : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement de 9,5 à 11 % une fois déduits les impôts et la gestion. Nous le reproduisons tel quel et ne l'utilisons pas. Notre simulation ci-dessous retient Rp 3,4 M la nuit et déduit la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 14,1 %≈ Rp 798 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,4 M la nuit Net 8,5 %≈ Rp 479 M par an · amorti en ≈ 11,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 798 M14,1 % du prix · tarif Rp 3,4 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 144 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 79,8 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 95,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 479 M8,5 % du prix · amorti en ≈ 11,8 ans
Scénarios d'occupation : EVERY Bali · villa 1 chambre
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 675 MRp 270 MRp 405 M7,2 %13,9 ans
65 %baseRp 798 MRp 319 MRp 479 M8,5 %11,8 ans
75 %optimisteRp 921 MRp 368 MRp 552 M9,8 %10,2 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,4 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
EVERY Bali · Villa L 3 chambres : 5,4 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · Villa S 2 chambres : 6,7 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · appartement 2 chambres : 6,2 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa repose sur un leasehold (bail de longue durée) de 60 ans, réparti en 30 + 10 + 20 dans les documents du promoteur et en 40 + 20 dans notre base. Nous vérifions le bail du terrain pour savoir lequel est exact. Les formalités se font en trois étapes : réservation, contrat de vente du lot, bail du terrain notarié. La confirmation du PBG vient avant l'acompte. Après l'achèvement, le SLF arrive d'abord, puis la licence de location courte durée (NIB).

Propriété et permis : EVERY Bali · villa 1 chambre
Forme de propriétéLeasehold, 60 ansUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail60 ans, répartition à confirmerDocuments du promoteur : 30 + 10 + 20. Notre base : 40 + 20. Même total, chemin de prolongation différent : c'est donc le bail du terrain qui tranche, avant l'acompte. La durée restante se compte à partir de la remise des clés, et le contrat fixe les conditions de prolongation.
ZonageR4, selon les documents du promoteurLe promoteur classe la parcelle en R4. La preuve que la location à la nuit est possible vient par des documents avant votre acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerAvant l'acompte, nous obtenons le numéro du permis et un extrait.
PromoteurEVERY Bali, société à confirmerNotre demande du rapport de vérifications préalables (due diligence) de Bali Business Consulting est déposée.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxTant que le SLF n'existe pas, aucune licence de location ne peut suivre. Les paiements suivent donc les étapes.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonAchevée et meubléeLa date de remise des clés est en cours de vérification. Le descriptif du mobilier et de l'électroménager est joint au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour EVERY Bali · villa 1 chambre ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

EVERY Bali · villa 1 chambre : échéancier de paiement

  1. Premier paiementEntre 30 % et 50 % à la signature, selon le type de logement.
  2. SoldeRéglez le solde en plusieurs fois, comme vous voulez, dans les 12 mois suivant la signature.
  3. LivraisonVous réceptionnez la villa après le SLF, et nous confirmons le trimestre.

Le plan est sans intérêts mais court : un an pour le solde. Nous demandons que le dernier versement dépende du SLF, pas d'une date du calendrier.

Localisation

Emplacement : Ungasan

Le plateau d'Ungasan domine Melasti et Karma Beach. Le rythme y est plus lent qu'à Uluwatu et les prix démarrent plus bas. Une grande partie du secteur est classée en zone résidentielle, ce que nous vérifions en premier.

EVERY Bali villa 1 chambre : maison et piscine
Ungasan · Badung · 8 min de la plage de Melasti
  • Plage de Melasti8 min
  • Garuda Wisnu Kencana500 m
  • École internationale8 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min

Attendez-vous à des tarifs à la nuit inférieurs à ceux d'Uluwatu, compensés par des familles et des voyageurs en long séjour qui réservent hors saison.

Ungasan · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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  • 37hôtels
  • 37restaurants
  • 15cafés
  • 11boutiques
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  • The Kirana Ungasanhotel · 303 m
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  • Ellen Beauty Salon Ungasanspa · 415 m
  • Barber Shop Syifa Ungasanspa · 426 m
  • Ari Artha Salon & Spa Ungasanspa · 436 m
  • HUMANS - Coffee & Foodrestaurant · 436 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur EVERY Bali · villa 1 chambre

Quels frais Rise Real Bali me facture-t-elle pour la villa 1 chambre ?

Zéro. Vous payez le prix du promoteur, sans rien en plus, car notre commission vient du promoteur. Pour cette villa, nous demandons l'extrait du PBG, un plan de la villa et le calendrier du chantier. Nous étudions le bail du terrain pour voir comment s'additionnent les 60 ans, et nous contrôlons la zone dans le RDTR. Ces vérifications précèdent tout acompte et ne vous coûtent rien, et vous recevez par écrit la liste de ce qui reste ouvert.

Puis-je acheter cette villa d'EVERY Bali depuis l'étranger ?

Oui. Une visite sur Zoom remplace la visite sur place, et une procuration vous permet de signer chez le notaire sans vous déplacer. Nous réceptionnons le bien sur place. La villa étant encore en construction, chaque versement correspond à une étape que nous inspectons en personne et photographions pour vous. À la remise des clés, nous contrôlons nous-mêmes les finitions et l'électroménager d'après le descriptif.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Les données AirROI pour Ungasan, ajustées au type et à la surface de cette villa, donnent un tarif de Rp 3,4 M la nuit. Nous testons 55, 65 et 75 % d'occupation, en supposant qu'un gestionnaire professionnel exploite la villa, et retenons 40 % des revenus pour les charges. Le scénario central laisse environ Rp 479 M par an, soit un rendement net de 8,5 %. Considérez-le comme notre estimation plutôt que comme une garantie.

Pourquoi une villa de 187 m² n'a-t-elle qu'une seule chambre ?

C'est l'agencement voulu par le promoteur : une chambre, un grand séjour avec cuisine, une terrasse et une piscine privée. La surface va aux espaces de vie plutôt qu'à des chambres en plus. Si vous avez besoin de deux ou trois chambres, la résidence propose aussi des villas de 196,1 et de 347,1 m², et nous vous enverrons la liste de prix complète.

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