UNGASAN
desde Rp 2.420 millones/ 60 años
EVERY Bali
Ungasan · Complejo de villas y apartamentos
- 1–3 dormitorios
- 47–347 m²
- leasehold 60
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UNGASAN · ID RR-2882
EVERY Bali: villa de un dormitorio, 187,1 m², en Ungasan
Una villa de un dormitorio y 187,1 m² en EVERY Bali, en Ungasan, sobre una parcela de 139,7 m² y con leasehold de 60 años, cuesta Rp 5.650 millones en total. Casi todo ese espacio se lo llevan el salón, la terraza y la piscina. La obra está en marcha y estamos confirmando con la promotora el trimestre de entrega.
Unidad de EVERY Bali · unidades publicadas: 5
- Leasehold de 60 años
- En construcción
- Servicios en el complejo
- 1dormitorio
- 187,1 m²superficie de la villa
- 139,7 m²parcela
- Leasehold60 años (reparto por confirmar)
- 1.er trim. 2028entrega (por confirmar)
- 88villas en el complejo
Inmueble
Qué compras
Es la villa más barata de EVERY Bali: 187,1 m² sobre una parcela de 139,7 m². Alrededor tienes zonas comunes con spa, club infantil, parque y piscina de 25 metros. El colegio internacional más cercano está a ocho minutos en coche.
Un dormitorio en 187 m² no es una errata, es el formato: el espacio va al salón, la terraza y la zona de piscina. Una pareja de estancia larga alquila una casa así y paga más por amplitud e intimidad de lo que pagaría por un estudio.
El suelo va en leasehold de 60 años, residencial según nuestra base de anuncios. Este tipo cuesta Rp 5.650 millones, y nuestra base sitúa la entrega en el primer trimestre de 2028, pero la ficha del proyecto muestra una fecha anterior de la promotora, y estamos confirmando cuál vale. Ligamos los pagos a fases de obra, no a fechas.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de EVERY Bali · Villa de 1 dormitorio: bruta y neta
La promotora anuncia una rentabilidad del 9,5–11 % una vez descontados impuestos y gestión. La publicamos tal cual y no la usamos. Nuestro modelo, más abajo, parte de Rp 3,4 millones por noche y resta gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 12,0 %≈ Rp 675 millones al año con una ocupación del 55 % y Rp 3,4 millones por noche
Neta 10,0 %≈ Rp 567 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 675 millones12,0 % del precio · Rp 3,4 millones por noche, ocupación del 55 %
- Gastos operativosRp 108 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 567 millones10,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 45%prudente | Rp 552 millones | Rp 88,4 millones | Rp 464 millones | 8,2% | 12,2 años |
| 55%base | Rp 675 millones | Rp 108 millones | Rp 567 millones | 10,0% | 10,0 años |
| 65%optimista | Rp 798 millones | Rp 128 millones | Rp 670 millones | 11,9% | 8,4 años |
El escenario base es un 55 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 45 %, y el fuerte, un 65 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 3,4 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 45 %; base, con un 55 %, y optimista, con un 65 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 8,3 % neto con un 75 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 8,2 % neto con un 60 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 8,3 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa va en leasehold de 60 años, repartidos en 30 + 10 + 20 según la promotora y en 40 + 20 según nuestra base. Revisamos el contrato del suelo para ver cuál vale. Los papeles van en tres pasos: reserva, contrato de la unidad y contrato del suelo ante notario. El PBG lo confirmamos antes de la reserva. Tras la entrega va primero el SLF, y después la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Tipo de derecho | Leasehold, 60 añosLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 60 años, reparto por confirmarDocumentación de la promotora: 30 + 10 + 20. Nuestra base: 40 + 20. Mismo total, distinto camino de prórrogas, así que lo decide el contrato del suelo antes de la reserva. El plazo restante se cuenta desde la entrega, y el contrato fija las condiciones de la prórroga. |
| Zonificación | R4, según la documentación de la promotoraLa promotora sitúa la parcela en R4. Antes de tu reserva pedimos documentos que demuestren que el alquiler por noches es viable. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarAntes de la reserva pedimos el número de licencia y un extracto. |
| Promotora | EVERY Bali, sociedad por confirmarYa hemos pedido el informe de revisión legal de Bali Business Consulting. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraMientras no exista el SLF no puede llegar la licencia de alquiler turístico (NIB), y por eso los pagos siguen a las fases de obra. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Terminada y amuebladaLa fecha de entrega está en revisión. La memoria de muebles y electrodomésticos entra en el contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de EVERY Bali · Villa de 1 dormitorio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de EVERY Bali · Villa de 1 dormitorio
- Primer pagoEntre el 30 % y el 50 % a la firma, según el tipo de unidad.
- RestoEl resto lo repartes como quieras en los 12 meses siguientes a la firma.
- EntregaRecibes la villa tras el SLF; el trimestre lo estamos confirmando.
Sin intereses pero corto: un año para el resto. Pedimos que el último plazo dependa del SLF, no de una fecha del calendario.
Ubicación
Dónde está: Ungasan
La meseta de Ungasan mira a las playas de Melasti y Karma. La vida va más despacio que en Uluwatu y los precios empiezan más abajo. Buena parte del distrito está en zona residencial, y eso es lo primero que comprobamos.
- Playa de Melasti8 min
- Garuda Wisnu Kencana500 m
- Colegio internacional8 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min
Aquí las tarifas por noche son más bajas que en Uluwatu, pero las compensan familias y estancias largas que reservan fuera de temporada.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 37hoteles
- 37restaurantes
- 15cafeterías
- 11tiendas
- 10spas
- 6lugares de interés
- 2clínicas
Lo más cercano
- The Kirana Ungasanhotel · 303 m
- Sultans Of Swellhotel · 389 m
- ACK Ungasan 2cafetería · 404 m
- Casa Asiarestaurante · 406 m
- Ellen Beauty Salon Ungasanspa · 415 m
- Barber Shop Syifa Ungasanspa · 426 m
- Ari Artha Salon & Spa Ungasanspa · 436 m
- HUMANS - Coffee & Foodrestaurante · 436 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre EVERY Bali · Villa de 1 dormitorio
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de un dormitorio?
Cero. Pagas el precio de la promotora y nada encima, porque nuestra comisión la paga ella. Para esta villa pedimos el extracto del PBG, un plano de la villa y el calendario de obra. Repasamos el contrato del suelo para ver cómo se suman los 60 años y comprobamos la zona en el RDTR. Todo va antes de cualquier reserva y no te cuesta nada, y recibes por escrito la lista de lo que siga abierto.
¿Puedo comprar esta villa de EVERY Bali desde el extranjero?
Sí. Una visita por Zoom sustituye al viaje, y firmas ante notario mediante un poder, sin volar. La recepción la hacemos nosotros allí. Como la villa sigue en obra, cada plazo va contra una fase que revisamos en persona y de la que te mandamos fotos. En la entrega comprobamos nosotros mismos los acabados y los electrodomésticos frente a la memoria.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Los datos de inmuebles comparables en Ungasan, ajustados al tipo y tamaño de esta villa, sitúan la tarifa en Rp 3,4 millones por noche. Probamos ocupaciones del 45, 55 y 65 %, suponiendo que la lleva una gestora profesional, y restamos el 16 % de la facturación en gastos. El escenario base deja unos Rp 567 millones netos al año, un 10,0 % neto. Tómalo como una estimación nuestra, no como algo asegurado.
¿Por qué una villa de 187 m² tiene un solo dormitorio?
Es la distribución de la promotora: un dormitorio, un salón grande con cocina, una terraza y piscina privada. El espacio va a las zonas de estar y no a más habitaciones. Si necesitas dos o tres dormitorios, el complejo también tiene villas de 196,1 y 347,1 m², y te mandamos la tarifa completa.
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