MELASTI
Rp 6.000 millones/ Derecho de superficie (HGB), por confirmar
SOLAN · Apartamento 2 dorm.
Melasti · Apartamento de 2 dormitorios
- 2 dormitorios
- 69–79 m²
- derecho de superficie (HGB), por confirmar
Ver detalles
UNGASAN · ID RR-2217
EVERY Bali: villa de dos dormitorios con piscina y azotea, 208 m², en Ungasan
La tipología S.3 de EVERY Bali es una villa de dos dormitorios con piscina que cuesta Rp 6.030 millones: casa de 90,25 m² en una parcela de 149,9 m² en Ungasan. Arriba hay dos dormitorios con baño propio, de 12,5 y 11,3 m². Abajo, un salón de 35,9 m² se abre a una piscina de 7 × 3 m. El leasehold es de 60 años. Pagas el 50 % al firmar, y la promotora apunta a entregar en el primer trimestre de 2027.
Unidad de EVERY Bali · unidades publicadas: 5
- Leasehold de 60 años
- En construcción
- Piscina privada
- Azotea
- 2dormitorios
- 2baños y aseo de cortesía
- 90,25 m²casa de dos plantas
- 149,9 m²parcela
- Leasehold30 + 10 + 20 años
- 1.er trim. 2027entrega
Inmueble
Qué compras
La Villa S es el tipo de villa más pequeño de EVERY Bali, un barrio cerrado en Ungasan con 88 villas y 140 apartamentos. Esta es la tipología S.3: una casa de dos plantas de 90,25 m² en una parcela de 149,9 m², que llega a 208,3 m² si sumas piscina, terraza y azotea. Hay tres parcelas S.3, las números 1.1, 1.2 y 1.3, y todas miran hacia la estatua de Garuda. La playa de Melasti queda a 8 minutos y el parque GWK a 500 metros.
En la planta baja hay cocina y salón de 35,9 m² que se abren a la terraza y a una piscina de 7 × 3 m, además de recibidor, aseo de cortesía y una plaza de aparcamiento de 13,3 m². Arriba, cada dormitorio tiene su baño, y el más grande suma bañera y vestidor. Una azotea de 17,2 m² te da un segundo sitio para estar fuera. La promotora entrega las villas terminadas y llave en mano.
El leasehold suma 60 años. Los primeros 30 y los 10 siguientes van pagados en el precio, y la promotora se compromete en el contrato a una prórroga de 20 años. Según sus datos, la parcela está en zona R4. Los precios de la Villa S son Rp 6.030 millones la S.3, Rp 6.460–6.810 millones la S.2.1 y Rp 6.770–7.140 millones la S.2: la S.3 es la más barata, pero también la de casa más pequeña, 90,25 m² frente a 94–99 m². Aparte del precio pagas un impuesto de registro del suelo del 10 % sobre el valor de la parcela y hasta un 1 % al notario. Confirmamos disponibilidad y precios vigentes antes de que reserves.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora anuncia un 9,9 % anual para la villa S.3: Rp 5,0 millones por noche con un 74 % de ocupación y Rp 600 millones netos para el propietario después de impuestos y gestión. Debajo va nuestro modelo: Rp 2,8 millones por noche, tres escenarios de ocupación y descontados gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 11,1 %≈ Rp 672 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,8 millones por noche
Neta 6,7 %≈ Rp 403 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 15,0 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 672 millones11,1 % del precio · Rp 2,8 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 121 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 67,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 80,6 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 403 millones6,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 15,0 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 569 millones | Rp 227 millones | Rp 341 millones | 5,7% | 17,7 años |
| 65%base | Rp 672 millones | Rp 269 millones | Rp 403 millones | 6,7% | 15,0 años |
| 75%optimista | Rp 775 millones | Rp 310 millones | Rp 465 millones | 7,7% | 13,0 años |
Las tarifas por noche quedan por debajo de Uluwatu y predominan las parcelas residenciales, así que nuestro escenario base es del 65 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 2,8 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,6 millones el ingreso medio por anuncio en Ungasan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Ungasan en todos los anuncios de AirROI es del 38,8 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 5,4 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 6,2 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Villa de 1 dormitorio: 8,5 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa va en leasehold de 60 años hasta el 27 de enero de 2086, con 40 años ya incluidos en el precio y otros 20 prometidos en el contrato. Firmas ante notario la reserva, el contrato de la unidad y el del suelo. El PBG y la sociedad de la promotora están en nuestra lista de comprobaciones. Hasta que acabe la obra nadie obtiene el SLF, y tu licencia de alquiler turístico (NIB) va detrás de él.
| Tipo de derecho | Leasehold, 60 añosLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 30 + 10 + 20 añosEl contrato incluye dos renovaciones. Comprobamos quién las concede y con qué condiciones. |
| Zonificación | Zona R4, según la promotoraSegún la promotora, la parcela es R4. Antes de tu reserva, el alquiler por noches tiene que estar respaldado por documentos. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarPedimos su número y un extracto antes de que pongas dinero. |
| Promotora | EVERY Bali, sociedad en revisiónBali Business Consulting hizo la revisión legal del proyecto, y le hemos pedido el informe. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Cuando termine la obraSin el SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Tus plazos siguen a la obra, no al calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, 1.er trim. 2027La relación de muebles y electrodomésticos entra en el contrato como anexo. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios
- 50 % a la firmaEn la S.3 el primer pago es de Rp 3.020 millones.
- 50 % en un añoLa otra mitad va en plazos del importe que quieras durante los 12 meses siguientes a la firma.
- EntregaLa recepción se hace tras el SLF, que la promotora prevé para el primer trimestre de 2027.
Este calendario para las villas S sale de las preguntas frecuentes de la promotora, que también ofrece un plan estándar 50/50 con pagos trimestrales durante un año. El contrato fija el calendario de tu parcela, y pedimos que el último plazo vaya después del SLF.
Ubicación
Dónde está: Ungasan
Más calma que en Uluwatu y una entrada más barata: eso ofrece Ungasan en las alturas sobre Melasti y Karma. La zonificación residencial es frecuente, así que la comprobamos antes que nada.
- Playa de Melasti8 min
- Garuda Wisnu Kencana500 m
- Colegio internacional8 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min
Familias y huéspedes de estancia larga reservan aquí también en temporada baja, aunque las tarifas por noche queden por debajo de Uluwatu.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 37hoteles
- 37restaurantes
- 15cafeterías
- 11tiendas
- 10spas
- 6lugares de interés
- 2clínicas
Lo más cercano
- The Kirana Ungasanhotel · 303 m
- Sultans Of Swellhotel · 389 m
- ACK Ungasan 2cafetería · 404 m
- Casa Asiarestaurante · 406 m
- Ellen Beauty Salon Ungasanspa · 415 m
- Barber Shop Syifa Ungasanspa · 426 m
- Ari Artha Salon & Spa Ungasanspa · 436 m
- HUMANS - Coffee & Foodrestaurante · 436 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la Villa S en EVERY Bali?
A ti no te cobramos nada. El precio es el de la tarifa de la promotora, y nuestra comisión corre de su cuenta. Antes de tu reserva revisamos a nuestra costa el suelo, los contratos de leasehold y las licencias. Recibes las conclusiones por escrito, con cada cuestión abierta, y decides la reserva después de leerlas, no antes.
¿Puedo comprar la Villa S de EVERY Bali desde fuera?
Sí. Te enseñamos la villa y el barrio por Zoom y te mandamos por mensaje los planos y la hoja de disponibilidad. La reserva, el contrato de la unidad y el del suelo los firmas ante notario en Bali mediante un poder. Cuando la promotora entregue la villa en el primer trimestre de 2027, hacemos la recepción por ti y te enviamos un informe con fotos.
¿Cuánto cuesta la Villa S y qué incluye el precio?
La Villa S.3 de dos dormitorios cuesta Rp 6.030 millones, con el 50 % a la firma. El precio cubre 40 años de leasehold del suelo, los acabados, los muebles, los electrodomésticos y la piscina privada. Aparte pagas un impuesto de registro del suelo del 10 % sobre el valor de la parcela y hasta un 1 % al notario. La S.2 y la S.2.1 cuestan más y tienen casas algo más grandes.
¿Cuánto dura el leasehold y cuándo es la entrega?
El leasehold dura 60 años, hasta el 27 de enero de 2086. Los primeros 30 años y los 10 siguientes van pagados en el precio. Los últimos 20 son una prórroga a la que la promotora se compromete en el contrato. Las llaves se esperan en el primer trimestre de 2027 según su calendario. Contamos el plazo restante desde esa fecha y revisamos las condiciones de la prórroga antes de tu reserva.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa por noche sale de AirROI para Ungasan, ajustada al tipo, tamaño y categoría de la villa. La ocupación es la de villas con gestión profesional, en tres escenarios. Descontamos el 40 % de la facturación para gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. La previsión de la promotora la mostramos aparte y no entra en nuestro modelo. Lo que ves es una estimación, no un ingreso asegurado.
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