MELASTI · ID RR-2504

Apartamento de dos dormitorios de 69–79 m² en SOLAN, junto a la playa de Melasti

De las 27 unidades de SOLAN, solo siete son de dos dormitorios, a cinco minutos andando de Karma Beach, en Ungasan. Cada una tiene dos baños y entre 69 y 79 m² sin contar la terraza, por Rp 6.000 millones. La promotora es dueña de la parcela en zona rosa con un HGB de 80 años con prórrogas, y el fin de obra está previsto para el 4.º trimestre de 2028.

Unidad de SOLAN by Rait Living Spaces · unidades publicadas: 3

  • HGB · PT PMA
  • Preventa
  • Parcela pagada
  • 2dormitorios
  • 2baños
  • 69–79 m²sin contar la terraza
  • HGBzona rosa
  • 4.º trim. 2028entrega
  • 5 minandando a Karma Beach

Inmueble

Qué compras

Siete apartamentos de SOLAN tienen dos dormitorios, y son los más grandes del edificio. Según los planos de la promotora son A2/9, A2/10, A2/12 y A2/13 en la segunda planta, y A3/22, A3/23 y A3/27 en la tercera. Miden de 68,95 a 78,66 m² sin terrazas, con dos baños. Como la presentación da un precio por tipo, comprobamos superficie y precio lote a lote.

Un carril de nado de 25 metros recorre las piscinas escalonadas de SOLAN, y los 27 apartamentos comparten también restaurante y una sauna con piscinas de agua caliente y fría. Súmale gimnasio, yoga en la azotea, puestos de coworking, aparcamiento cubierto con trasteros y conserjería a cualquier hora. La gestión la lleva Betterplace, y construye PT Jejak Trikarya Perkasa. Familias y grupos de amigos cogen los de dos dormitorios para pasar una semana en las playas del sur.

Nuestro modelo para esta unidad: Rait supone Rp 4,27 millones por noche y nosotros usamos Rp 2.655.000, lo que se cobra por un apartamento de dos dormitorios sin piscina privada en el sur de Uluwatu. La ocupación base es del 65 %, con un 55 % en el escenario prudente y un 75 % en el bueno. Los gastos de explotación absorben el 40 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 378 millones al año, un 6,3 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de SOLAN · Apartamento 2 dorm.: bruta y neta

La promotora anuncia un 9,54 %, 11,13 % y 12,72 % para el apartamento de dos dormitorios con un 60, 70 y 80 % de ocupación, según un modelo financiero de Betterplace que supone Rp 4,27 millones por noche y la visión de Rait sobre el tipo de cambio. Abajo va nuestro modelo: Rp 2,66 millones por noche, después de gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 10,5 %≈ Rp 630 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,7 millones por noche Neta 6,3 %≈ Rp 378 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 15,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 630 millones10,5 % del precio · Rp 2,7 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 113 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 63,0 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 75,6 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 378 millones6,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 15,9 años
Escenarios de ocupación: SOLAN · Apartamento 2 dorm.
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 533 millonesRp 213 millonesRp 320 millones5,3%18,8 años
65%baseRp 630 millonesRp 252 millonesRp 378 millones6,3%15,9 años
75%optimistaRp 727 millonesRp 291 millonesRp 436 millones7,3%13,8 años

Con tarifas por debajo de las de Uluwatu y mucha zonificación residencial alrededor, nuestro escenario base para el de dos dormitorios es el 65 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 2,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Melasti (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Melasti en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
SOLAN · Apartamento 1 dorm.: 7,5 % neto con un 65 % de ocupación; SOLAN · Estudio: 10,0 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La promotora ofrece este inmueble como derecho de superficie (HGB), por confirmar. A nombre de un extranjero la plena propiedad (Hak Milik) no puede ir: se compra a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). En la tabla ves cada documento y en qué punto está.

Derecho y licencias de SOLAN · Apartamento 2 dorm.
Tipo de derechoHGB a nombre de la sociedad de la promotora; estructura del comprador por confirmarLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoHGB sobre la parcela, 80 años según la promotoraHemos pedido el certificado del HGB y el mecanismo de transmisión. El plazo restante cuenta desde la entrega.
ZonificaciónZona turística (rosa), según la promotoraLa calificación rosa la da la promotora, y la contrastamos con el extracto del RDTR.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos el número y una copia antes de la reserva.
PromotoraRait Living Spaces · constructora PT Jejak Trikarya PerkasaRevisamos la sociedad, el certificado del terreno y las obras terminadas de la constructora.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Ligamos los pagos a las fases de obra, no al calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmar · 4.º trim. 2028La especificación de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de SOLAN · Apartamento 2 dorm.

  1. Contrato notarial30 %, Rp 1.800 millones, al firmar el contrato ante notario.
  2. Cimentación30 %, Rp 1.800 millones, con la cimentación terminada.
  3. Estructura30 %, Rp 1.800 millones, cuando está en pie la estructura portante.
  4. Entrega10 %, Rp 600 millones, al terminar la obra y entregar las llaves.

Para el de dos dormitorios vale el mismo plan en cuatro pasos: tres pagos del 30 % —a la firma, con la cimentación y con la estructura— y un 10 % con las llaves. Cada pago va por transferencia bancaria, y el PPJB recoge las condiciones tras nuestra revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Melasti · Ungasan

Desde los apartamentos de dos dormitorios de SOLAN hay cinco minutos andando a Karma Beach y un trayecto corto hasta Melasti. El traslado al aeropuerto lleva una media hora.

SOLAN, de Rait Living Spaces: patio interior con la piscina, render
Ungasan · Badung · playa de Melasti
  • Playa de Karma≈ 5 min a pie
  • Playa de Melasticerca
  • Garuda Wisnu Kencana≈ 10 min
  • Uluwatu≈ 15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min

Las familias prefieren este tramo por sus playas tranquilas y los clubes del acantilado, y las tarifas por noche siguen por debajo de las de Uluwatu. Como en la meseta abunda la zonificación residencial, primero revisamos el RDTR.

Melasti · Ungasan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6bares
  • 3hoteles
  • 2lugares de interés
  • 2restaurantes
  • 1spa
  • 1cafetería
  • 1playa

Lo más cercano

  • Villa Valeriahotel · 397 m
  • VELA Spaspa · 425 m
  • Waatu Restaurantrestaurante · 446 m
  • Karma Kandara Beachhotel · 517 m
  • Villa Nashahotel · 604 m
  • Pura Masukalugar de interés · 654 m
  • Sundays Beach Clubbar · 670 m
  • Sunday's beach clubbar · 775 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre SOLAN · Apartamento 2 dorm.

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por un apartamento de dos dormitorios en SOLAN?

A ti, nada. En el contrato va el precio de lista de Rait, Rp 6.000 millones, y Rait paga nuestra comisión. Antes de cualquier reserva revisamos a nuestra costa el HGB, la parcela y las licencias. Nuestro informe por escrito señala todo lo que siga abierto, así que reservas sobre hechos y no sobre promesas de la presentación comercial.

¿Puedo comprar el apartamento de dos dormitorios desde el extranjero?

Sí. Nuestro asesor repasa contigo los planos de SOLAN por Zoom, y la firma se hace ante un notario de Bali con tu poder. Rait acepta también la firma electrónica ante notario. Transfieres el dinero a medida que se terminan las fases, y nuestro inspector revisa el apartamento en la entrega del 4.º trimestre de 2028 y deja los defectos por escrito.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad del apartamento de dos dormitorios?

La tarifa, Rp 2,66 millones por noche, son datos de AirROI para la zona de Melasti ajustados a un apartamento de dos dormitorios. La ocupación base es la de alquileres gestionados, un 65 %, y el 40 % de la facturación se va en gestión, impuestos y desgaste. El 9,5–12,7 % de Rait usa su propia tarifa y su hipótesis de tipo de cambio, que mostramos aparte. Nuestra cifra sigue siendo una estimación.

¿Con qué derecho se compra un apartamento en SOLAN?

Rait compró al contado la parcela de SOLAN y la tiene con HGB, dentro de la zona turística rosa de Ungasan. La presentación indica un HGB de 80 años. Los documentos dirán si el derecho te llega a través de una PT PMA o de un acuerdo firmado con Rait, y pedimos el certificado del terreno y el extracto del RDTR antes de la reserva.

¿Cuándo es la entrega y cómo se paga el apartamento de dos dormitorios?

Rait prevé terminar en el 4.º trimestre de 2028. Hay cuatro pagos: un 30 % al firmar el contrato notarial, un 30 % con la cimentación terminada, un 30 % con la estructura y un 10 % cuando recibes las llaves. El calendario lo marcan las fases y no las fechas, por eso el contrato fija un plazo y una penalización por retraso.

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