MELASTI
desde Rp 1.760 millones/ Derecho de superficie (HGB), por confirmar
SOLAN by Rait Living Spaces
Melasti · Residencia boutique
- de estudio a 2 dormitorios
- por confirmar
- derecho de superficie (HGB), por confirmar
Ver detalles
MELASTI · ID RR-2560
Apartamento de un dormitorio de 40–54 m² en SOLAN, junto a la playa de Melasti
A cinco minutos andando de Karma Beach, este apartamento de un dormitorio está en SOLAN, una residencia boutique de 27 unidades en Ungasan. La promotora es dueña de la parcela en zona rosa y habla de un HGB de 80 años con prórrogas. La obra termina en el 4.º trimestre de 2028, y a Rp 3.700 millones calculamos un 7,5 % neto en el escenario base.
Unidad de SOLAN by Rait Living Spaces · unidades publicadas: 3
- HGB · PT PMA
- Preventa
- Parcela pagada
- 1dormitorio
- 1baño en las unidades de una planta
- 40–54 m²sin contar la terraza
- HGBzona rosa
- 4.º trim. 2028entrega
- 5 minandando a Karma Beach
Inmueble
Qué compras
El de un dormitorio es el formato más habitual de SOLAN. Los planos de la promotora colocan apartamentos de una planta en los tres pisos, de 40,25 a 53,93 m² sin terrazas, con un baño. En la tercera planta hay además dúplex con altillo y terraza grande, como el A3/18m. La presentación da un precio por tipo, así que valoramos cada lote por separado.
SOLAN tiene 27 apartamentos que comparten restaurante, piscinas escalonadas con un tramo de 25 metros para nadar y una sauna con baños de agua caliente y fría. Hay también gimnasio, yoga en la azotea, coworking, aparcamiento cubierto con trastero y conserjería 24 horas. Gestionará el edificio Betterplace, y lo construye PT Jejak Trikarya Perkasa. Los apartamentos de un dormitorio los suelen reservar parejas.
El modelo de Rait supone Rp 2,73 millones por noche para el de un dormitorio. Nosotros usamos Rp 1.947.000, entre nuestras tarifas del estudio y del de dos dormitorios del mismo edificio. Ocupación: 65 % base, 55 % prudente y 75 % buena. Quita el 40 % de gastos de explotación y en el escenario base quedan unos Rp 277 millones al año, un 7,5 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de SOLAN · Apartamento 1 dorm.: bruta y neta
La promotora anuncia un 9,89 %, 11,54 % o 13,19 % para el apartamento de un dormitorio con un 60, 70 u 80 % de ocupación, según un modelo financiero de Betterplace con Rp 2,73 millones por noche y la hipótesis de tipo de cambio de Rait. Abajo va nuestro modelo: Rp 1,95 millones por noche, con gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento descontados de entrada.
Bruta 12,5 %≈ Rp 462 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,9 millones por noche
Neta 7,5 %≈ Rp 277 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 13,4 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 462 millones12,5 % del precio · Rp 1,9 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 83,1 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 46,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 55,4 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 277 millones7,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 13,4 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 391 millones | Rp 156 millones | Rp 235 millones | 6,3% | 15,8 años |
| 65%base | Rp 462 millones | Rp 185 millones | Rp 277 millones | 7,5% | 13,4 años |
| 75%optimista | Rp 533 millones | Rp 213 millones | Rp 320 millones | 8,6% | 11,6 años |
El sur de Uluwatu cobra menos por noche que el Uluwatu más céntrico, y por eso el escenario base del apartamento se queda en el 65 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 1,9 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Melasti (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Melasti en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- SOLAN · Apartamento 2 dorm.: 6,3 % neto con un 65 % de ocupación; SOLAN · Estudio: 10,0 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La promotora ofrece este inmueble como derecho de superficie (HGB), por confirmar. A nombre de un extranjero la plena propiedad (Hak Milik) no puede ir: se compra a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). En la tabla ves cada documento y en qué punto está.
| Tipo de derecho | HGB a nombre de la sociedad de la promotora; estructura del comprador por confirmarLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | HGB sobre la parcela, 80 años según la promotoraHemos pedido el certificado del HGB y el mecanismo de transmisión. El plazo restante cuenta desde la entrega. |
| Zonificación | Zona turística (rosa), según la promotoraLa calificación rosa la da la promotora, y la contrastamos con el extracto del RDTR. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarPedimos el número y una copia antes de la reserva. |
| Promotora | Rait Living Spaces · constructora PT Jejak Trikarya PerkasaRevisamos la sociedad, el certificado del terreno y las obras terminadas de la constructora. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Ligamos los pagos a las fases de obra, no al calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmar · 4.º trim. 2028La especificación de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de SOLAN · Apartamento 1 dorm.?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de SOLAN · Apartamento 1 dorm.
- Contrato notarial30 %, Rp 1.110 millones, al firmar el contrato ante notario.
- Cimentación30 %, Rp 1.110 millones, con la cimentación terminada.
- Estructura30 %, Rp 1.110 millones, cuando está en pie la estructura portante.
- Entrega10 %, Rp 370 millones, al terminar la obra y entregar las llaves.
La presentación de Rait reparte el precio del apartamento de un dormitorio en 30 / 30 / 30 / 10: firma notarial, cimentación, estructura y llaves. Las transferencias van por banco con toda la documentación, y el PPJB fija las condiciones tras nuestras comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Melasti · Ungasan
El apartamento de un dormitorio está a cinco minutos andando de Karma Beach, con Melasti justo debajo. La meseta es más tranquila que Uluwatu y está a unos 30 minutos del aeropuerto.
- Playa de Karma≈ 5 min a pie
- Playa de Melasticerca
- Garuda Wisnu Kencana≈ 10 min
- Uluwatu≈ 15 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min
Aquí la demanda de apartamentos de un dormitorio la tiran las estancias cortas de parejas, a tarifas por noche algo por debajo de Uluwatu. Cerca abundan las parcelas residenciales, así que antes de nada revisamos la zonificación.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6bares
- 3hoteles
- 2lugares de interés
- 2restaurantes
- 1spa
- 1cafetería
- 1playa
Lo más cercano
- Villa Valeriahotel · 397 m
- VELA Spaspa · 425 m
- Waatu Restaurantrestaurante · 446 m
- Karma Kandara Beachhotel · 517 m
- Villa Nashahotel · 604 m
- Pura Masukalugar de interés · 654 m
- Sundays Beach Clubbar · 670 m
- Sunday's beach clubbar · 775 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre SOLAN · Apartamento 1 dorm.
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por un apartamento de un dormitorio en SOLAN?
Nada. El apartamento entra en tu contrato al precio de lista de Rait, Rp 3.700 millones, y Rait paga nuestra comisión. Antes de que te comprometas, revisamos a nuestra costa la parcela de SOLAN, el HGB y las licencias, y te mandamos un informe por escrito con las preguntas abiertas. Lo que no esté claro, lo sabrás antes de pagar la reserva.
¿Puedo comprar el apartamento de un dormitorio a distancia?
Sí. Por Zoom te enseñamos SOLAN y los planos del apartamento, y la firma se hace ante notario con tu poder, sin viajar. Rait acepta también la firma electrónica ante notario. Cada transferencia sigue a una fase terminada. Cuando Rait entregue, en el 4.º trimestre de 2028, inspeccionamos la unidad y apuntamos cualquier defecto.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad del apartamento de un dormitorio?
Tomamos Rp 1,95 millones por noche de los datos de AirROI para la zona de Melasti y los ajustamos a un dormitorio. La ocupación base es del 65 %, la de alquileres gestionados. Los gastos se comen el 40 % de la facturación. El 9,9–13,2 % de Rait usa su tarifa y su hipótesis de tipo de cambio, así que lo enseñamos como escenario aparte. Lo nuestro es una estimación.
¿Qué tamaño tiene un apartamento de un dormitorio en SOLAN?
Los planos de la promotora muestran unidades de una planta de 40,25 a 53,93 m² sin terrazas, cada una con un baño. La tercera planta suma dúplex con altillo y terraza, que medimos aparte. La presentación da un precio por tipo, Rp 3.700 millones, así que comprobamos el precio de tu lote concreto antes de que reserves.
¿Cuándo es la entrega y cómo se paga el apartamento de un dormitorio?
La promotora prevé terminar en el cuarto trimestre de 2028. Pagas en cuatro partes: un 30 % tras el contrato notarial, un 30 % tras la cimentación, un 30 % tras la estructura y un 10 % con las llaves. Los pagos siguen fases y no fechas, así que el contrato fija el plazo y una penalización por retraso.
Villas y apartamentos
Inmuebles parecidos
MELASTI
Rp 1.760 millones/ Derecho de superficie (HGB), por confirmar
SOLAN · Estudio
Melasti · Estudio
- estudio
- por confirmar
- derecho de superficie (HGB), por confirmar
Ver detalles
MELASTI
Rp 6.000 millones/ Derecho de superficie (HGB), por confirmar
SOLAN · Apartamento 2 dorm.
Melasti · Apartamento de 2 dormitorios
- 2 dormitorios
- 69–79 m²
- derecho de superficie (HGB), por confirmar
Ver detalles