MELASTI · ID RR-2189

Estudio en SOLAN junto a la playa de Melasti, Ungasan

Nuestro escenario base deja cerca de un 10 % neto al año, después de gastos, en este estudio de Rp 1.760 millones, la puerta de entrada a SOLAN junto a la playa de Melasti. Rait Living Spaces tiene la parcela en zona rosa con HGB y prevé terminar en el 4.º trimestre de 2028, con cada pago ligado a una fase de obra.

Unidad de SOLAN by Rait Living Spaces · unidades publicadas: 3

  • HGB · PT PMA
  • Preventa
  • Parcela pagada
  • estudiodistribución
  • 1baño
  • Por confirmarsuperficie
  • HGBzona rosa
  • 4.º trim. 2028entrega
  • Melastiplaya cercana

Inmueble

Qué compras

El estudio es el formato más pequeño del edificio. Rait pone la noche del estudio a Rp 1,3 millones y proyecta un 9,5–10 % anual con su propia hipótesis de tipo de cambio, pero la presentación no da la superficie del estudio. Hemos pedido la lista de precios.

A Melasti vienen parejas y grupos pequeños para entre tres y siete noches, sobre todo por la playa y los clubes. Con ese público, un estudio con interiorismo de diseño suele rendir más que un apartamento estándar.

Nuestro modelo del estudio: Rp 1.239.000 por noche, algo por debajo de la hipótesis de Rait y cerca de lo que ganan los estudios en el sur de Uluwatu. Ocupación base del 65 %, prudente del 55 % y buena del 75 %. Los gastos, es decir, gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento, se comen el 40 % de la facturación. El escenario base deja unos Rp 176 millones al año, un 10,0 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de SOLAN · Estudio: bruta y neta

La promotora anuncia un 9,5–10 % para el estudio en sus materiales oficiales, con su propia hipótesis de tipo de cambio y antes de algunos gastos. Abajo va nuestro modelo: el estudio a Rp 1,24 millones por noche, descontado lo que cuesta mantenerlo en marcha.

Bruta 16,7 %≈ Rp 294 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,2 millones por noche Neta 10,0 %≈ Rp 176 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 294 millones16,7 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 52,9 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 29,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 35,3 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 176 millones10,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
Escenarios de ocupación: SOLAN · Estudio
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 249 millonesRp 99,5 millonesRp 149 millones8,5%11,8 años
65%baseRp 294 millonesRp 118 millonesRp 176 millones10,0%10,0 años
75%optimistaRp 339 millonesRp 136 millonesRp 204 millones11,5%8,7 años

Alrededor de Melasti las tarifas por noche están por debajo de las de Uluwatu y muchas parcelas son residenciales, así que dejamos el escenario base del estudio en el 65 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Melasti (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Melasti en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
SOLAN · Apartamento 2 dorm.: 6,3 % neto con un 65 % de ocupación; SOLAN · Apartamento 1 dorm.: 7,5 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La promotora ofrece este inmueble como derecho de superficie (HGB), por confirmar. A nombre de un extranjero la plena propiedad (Hak Milik) no puede ir: se compra a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). En la tabla ves cada documento y en qué punto está.

Derecho y licencias de SOLAN · Estudio
Tipo de derechoHGB a nombre de la sociedad de la promotora; estructura del comprador por confirmarLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoPor confirmarHemos pedido los documentos que muestren el plazo del HGB y cómo pasa el derecho al comprador.
ZonificaciónZona turística (rosa), según la promotoraLa calificación rosa la da la promotora, y la contrastamos con el extracto del RDTR.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos el número y una copia antes de la reserva.
PromotoraRait Living SpacesEs el primer proyecto del equipo en Bali. Revisamos la sociedad, el certificado del terreno y la constructora.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Ligamos los pagos a las fases de obra, no al calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmar · 4.º trim. 2028La especificación de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

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Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de SOLAN · Estudio

  1. ReservaUn depósito, importe por confirmar.
  2. FasesPagos contra fases de obra hasta el 4.º trimestre de 2028.
  3. EntregaÚltimo pago contra el SLF y los documentos.

El calendario del estudio aún no está en la presentación de Rait. Lo fijamos en el PPJB tras la revisión legal, con cada pago ligado a una fase de obra.

Ubicación

Dónde está: Melasti · Ungasan

El estudio está a un paseo corto de los acantilados de Melasti, en una meseta más tranquila que Uluwatu. El aeropuerto queda a unos treinta minutos en coche.

SOLAN, de Rait Living Spaces: salón con vistas al océano, render
Ungasan · Badung · playa de Melasti
  • Playa de Melasticerca
  • Garuda Wisnu Kencana≈ 10 min
  • Uluwatu≈ 15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min

Las parejas que vienen por los beach clubs de Melasti llenan bien aquí las unidades pequeñas, a tarifas un escalón por debajo de Uluwatu. En la meseta abunda la zonificación residencial, así que primero revisamos la parcela.

Melasti · Ungasan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6bares
  • 3hoteles
  • 2lugares de interés
  • 2restaurantes
  • 1spa
  • 1cafetería
  • 1playa

Lo más cercano

  • Villa Valeriahotel · 397 m
  • VELA Spaspa · 425 m
  • Waatu Restaurantrestaurante · 446 m
  • Karma Kandara Beachhotel · 517 m
  • Villa Nashahotel · 604 m
  • Pura Masukalugar de interés · 654 m
  • Sundays Beach Clubbar · 670 m
  • Sunday's beach clubbar · 775 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre SOLAN · Estudio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por un estudio en SOLAN?

Cero. Pagas el precio de lista del estudio a Rait Living Spaces, y Rait paga nuestros honorarios. A nuestra costa pedimos los papeles del HGB de la sociedad y el mecanismo que pasa el derecho a ti, porque el plazo sigue abierto. El extracto del RDTR y el PBG llegan antes de tu reserva.

¿Puedo comprar el estudio sin venir a Bali?

Sí. Te enseñamos el edificio y los planos del estudio por Zoom, y la escritura se firma ante notario con tu poder, sin que tengas que venir. La obra dura hasta el 4.º trimestre de 2028. Rait cobra cada pago solo cuando hemos visto con nuestros ojos la fase correspondiente, y el último solo contra el SLF y el paquete completo de documentos.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad del estudio?

La tarifa por noche del estudio, unos Rp 1,24 millones, son datos de AirROI para la zona de Melasti ajustados a la baja para un estudio. Ponemos la ocupación base en el 65 %, lo normal en unidades gestionadas de este segmento, y restamos el 40 % de la facturación para cubrir los gastos. La cifra que ves es una estimación nuestra.

¿Cuándo empieza a dar dinero el estudio de SOLAN?

No antes de la entrega, que Rait prevé para el 4.º trimestre de 2028. Hasta entonces tu dinero está en la obra, unos dos años sin alquiler, y nuestras cuentas parten de ahí. Tras la entrega, el escenario base deja cerca de un 10 % neto al año sobre el precio de Rp 1.760 millones. Ligamos cada pago a una fase terminada, así que no pagas por delante de la obra.

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