MELASTI · ID RR-2189

Studio SOLAN près de la plage de Melasti, Ungasan

Notre scénario central donne environ 10 % net par an, charges déduites, sur ce studio à Rp 1,76 Md, le ticket d'entrée de SOLAN, près de la plage de Melasti. Rait Living Spaces détient sous HGB (droit de bâtir) le terrain situé en zone rose et prévoit de livrer au T4 2028, chaque versement étant lié à une étape du chantier.

Lot dans SOLAN by Rait Living Spaces · lots publiés : 3

  • HGB · PT PMA
  • Prévente
  • Parcelle payée en totalité
  • studioplan
  • 1salle de bain
  • À confirmertaille
  • HGBzone rose
  • T4 2028livraison
  • Melastiplage à proximité

Bien

Ce que vous obtenez

Le studio est le plus petit format de SOLAN. Rait compte Rp 1,3 M la nuit et projette 9,5 à 10 % par an, selon sa propre hypothèse de change. La présentation ne donne pas la surface du studio. Nous avons demandé la liste de prix.

Melasti attire des couples et de petits groupes pour trois à sept nuits, surtout pour la plage et les beach clubs. Avec cette clientèle, un studio à l'intérieur design fait en général mieux qu'un appartement standard.

Notre modèle pour le studio : Rp 1 239 000 la nuit, un peu sous l'hypothèse de Rait et proche de ce que rapportent les studios du sud d'Uluwatu. Taux d'occupation : 65 % en scénario central, 55 % en prudent, 75 % en optimiste. Les charges (gestion, impôts, usure, entretien) absorbent 40 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 176 M par an, soit 10,0 % du prix.

Les chiffres de ce bien

SOLAN · studio : rendement brut et net

Dans ses documents officiels, le promoteur annonce 9,5 à 10 % pour le studio, sur sa propre hypothèse de change et avant certaines charges. Notre modèle figure plus bas : le studio à Rp 1,24 M la nuit, net des coûts d'exploitation.

Brut 16,7 %≈ Rp 294 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 10,0 %≈ Rp 176 M par an · amorti en ≈ 10,0 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 294 M16,7 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 52,9 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 29,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 35,3 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 176 M10,0 % du prix · amorti en ≈ 10,0 ans
Scénarios d'occupation : SOLAN · studio
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 249 MRp 99,5 MRp 149 M8,5 %11,8 ans
65 %baseRp 294 MRp 118 MRp 176 M10,0 %10,0 ans
75 %optimisteRp 339 MRp 136 MRp 204 M11,5 %8,7 ans

À Melasti, les prix par nuit sont inférieurs à ceux d'Uluwatu et beaucoup de parcelles sont résidentielles : nous gardons 65 % pour le scénario central du studio.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Melasti (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Melasti sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
SOLAN · appartement 2 chambres : 6,3 % net avec 65 % d’occupation; SOLAN · appartement 1 chambre : 7,5 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le promoteur propose ce bien en HGB, à confirmer. Un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre : le bien est donc détenu via une société à capitaux étrangers (PT PMA), titulaire d’un droit de bâtir (HGB). Le tableau indique chaque document et son état d’avancement.

Propriété et permis : SOLAN · studio
Forme de propriétéHGB détenu par la société du promoteur, structure de l'acheteur à confirmerUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailÀ confirmerNous avons demandé les documents qui établissent la durée du HGB et la façon dont le droit est transféré à l'acheteur.
ZonageZone touristique (rose), selon le promoteurLe classement Pink vient du promoteur, et nous le confrontons à l'extrait du RDTR.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous réclamons le numéro et une copie avant l'acompte.
PromoteurRait Living SpacesC'est le premier projet de l'équipe à Bali. Nous vérifions l'entité juridique, le certificat foncier et l'entrepreneur.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxSans certificat de conformité (SLF), pas de licence de location. Nous lions les paiements aux étapes de construction, pas au calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmer · T4 2028Le descriptif du mobilier et de l'électroménager entre au contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour SOLAN · studio ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

SOLAN · studio : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte, montant à confirmer.
  2. ÉtapesVersements échelonnés selon les étapes du chantier jusqu'au T4 2028.
  3. LivraisonPaiement final contre remise du SLF et des documents.

L'échéancier du studio ne figure pas encore dans la présentation de Rait. Nous le fixons dans le PPJB après les vérifications préalables (due diligence), chaque versement étant lié à une étape du chantier.

Localisation

Emplacement : Melasti · Ungasan

Le studio est à quelques minutes à pied des falaises de Melasti, sur un plateau plus calme qu'Uluwatu. L'aéroport se trouve à une trentaine de minutes en voiture.

SOLAN by Rait Living Spaces : séjour avec vue sur l'océan, rendu
Ungasan · Badung · plage de Melasti
  • Plage de Melastià proximité
  • Garuda Wisnu Kencana≈ 10 min
  • Uluwatu≈ 15 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min

Les couples venus pour les beach clubs de Melasti remplissent bien les petites unités, à des tarifs un cran sous ceux d'Uluwatu. Le zonage résidentiel est courant sur le plateau : nous vérifions donc la parcelle en premier.

Melasti · Ungasan · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur SOLAN · studio

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour un studio à SOLAN ?

Rien. Vous payez le prix catalogue de Rait Living Spaces pour le studio, et c'est Rait qui règle nos honoraires. À nos frais, nous demandons les titres HGB de la société et le mécanisme qui vous transfère le droit, car la durée reste à confirmer. L'extrait du RDTR et le PBG sont réunis avant votre acompte.

Puis-je acheter le studio sans venir à Bali ?

Oui. Nous vous présentons l'immeuble et les plans du studio sur Zoom. Vous donnez une procuration, et le notaire signe l'acte sans que vous soyez sur place. Le chantier court jusqu'au T4 2028. Rait ne touche chaque versement qu'après que nous avons vu l'étape correspondante de nos propres yeux, et le dernier seulement contre le certificat de conformité (SLF) et le dossier complet.

D'où viennent les chiffres de rendement du studio ?

Le prix par nuit du studio, environ Rp 1,24 M, vient des données AirROI pour le secteur de Melasti, ajustées à la baisse pour un studio. Nous fixons le taux d'occupation central à 65 %, courant pour les biens gérés de ce segment, et déduisons 40 % du chiffre d'affaires pour couvrir les frais d'exploitation. Le chiffre affiché est notre estimation.

Quand le studio de SOLAN commence-t-il à rapporter ?

Pas avant la livraison, que Rait prévoit au T4 2028. D'ici là, votre argent est immobilisé dans le chantier, environ deux ans sans loyer, et notre calcul part de ce moment. Après la livraison, le scénario central rapporte environ 10 % net par an sur le prix de Rp 1,76 Md. Chaque versement est lié à une étape terminée : vous ne payez jamais en avance sur les travaux.

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