MELASTI · ID RR-2504

Appartement 2 chambres SOLAN de 69 à 79 m² près de la plage de Melasti

SOLAN ne compte que sept appartements de deux chambres parmi ses 27 unités, à cinq minutes à pied de Karma Beach à Ungasan. Chacun a deux salles de bain et 69 à 79 m² hors terrasse, au prix de Rp 6,00 Md. Le promoteur détient la parcelle en zone Pink sous un HGB (droit de bâtir) de 80 ans avec prolongations, et l'achèvement est prévu au T4 2028.

Lot dans SOLAN by Rait Living Spaces · lots publiés : 3

  • HGB · PT PMA
  • Prévente
  • Parcelle payée en totalité
  • 2chambres
  • 2salles de bain
  • 69–79 m²hors terrasse
  • HGBzone rose
  • T4 2028livraison
  • 5 minKarma Beach à pied

Bien

Ce que vous obtenez

Deux chambres est le plus grand format de SOLAN. Les plans du promoteur en montrent sept : A2/9, A2/10, A2/12 et A2/13 au deuxième étage, plus A3/22, A3/23 et A3/27 au troisième. Ils mesurent de 68,95 à 78,66 m² hors terrasses, avec deux salles de bain. La présentation n'indiquant qu'un prix par type, nous vérifions surface et prix lot par lot.

Un couloir de nage de 25 m traverse les piscines en gradins de SOLAN, et les 27 appartements partagent aussi un restaurant et un sauna avec bains chaud et froid. S'y ajoutent une salle de sport, du yoga sur le toit, des postes de coworking, un parking couvert avec locaux de rangement et une conciergerie 24 h/24. Betterplace assure la gestion, et PT Jejak Trikarya Perkasa construit. Des familles et des groupes d'amis prennent les deux-chambres pour une semaine sur les plages du sud.

Notre modèle pour cette unité : Rait suppose Rp 4,27 M la nuit, et nous retenons Rp 2 655 000, le tarif courant des appartements de deux chambres sans piscine privée dans le sud d'Uluwatu. L'occupation de base est de 65 %, avec 55 % en scénario prudent et 75 % en scénario optimiste. Les charges d'exploitation absorbent 40 % du chiffre d'affaires. Il reste environ Rp 378 M par an dans le scénario central, soit 6,3 % du prix.

Les chiffres de ce bien

SOLAN · appartement 2 chambres : rendement brut et net

Pour le 2 chambres, le promoteur annonce 9,54 %, 11,13 % et 12,72 % à 60, 70 et 80 % d'occupation. Ces chiffres viennent d'un modèle financier Betterplace, qui suppose Rp 4,27 M la nuit et l'hypothèse de change de Rait. Notre modèle figure plus bas : Rp 2,66 M la nuit, avec déduction de la gestion, des impôts, de l'usure et de l'entretien.

Brut 10,5 %≈ Rp 630 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,7 M la nuit Net 6,3 %≈ Rp 378 M par an · amorti en ≈ 15,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 630 M10,5 % du prix · tarif Rp 2,7 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 113 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 63,0 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 75,6 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 378 M6,3 % du prix · amorti en ≈ 15,9 ans
Scénarios d'occupation : SOLAN · appartement 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 533 MRp 213 MRp 320 M5,3 %18,8 ans
65 %baseRp 630 MRp 252 MRp 378 M6,3 %15,9 ans
75 %optimisteRp 727 MRp 291 MRp 436 M7,3 %13,8 ans

Les tarifs sont inférieurs à ceux d'Uluwatu et le zonage résidentiel est fréquent aux alentours : nous retenons 65 % comme scénario central pour le 2 chambres.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Melasti (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Melasti sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
SOLAN · appartement 1 chambre : 7,5 % net avec 65 % d’occupation; SOLAN · studio : 10,0 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le promoteur propose ce bien en HGB, à confirmer. Un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre : le bien est donc détenu via une société à capitaux étrangers (PT PMA), titulaire d’un droit de bâtir (HGB). Le tableau indique chaque document et son état d’avancement.

Propriété et permis : SOLAN · appartement 2 chambres
Forme de propriétéHGB détenu par la société du promoteur, structure de l'acheteur à confirmerUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailHGB sur la parcelle, 80 ans selon le promoteurNous avons demandé le certificat HGB et le mécanisme de transfert. La durée restante se compte à partir de la livraison.
ZonageZone touristique (rose), selon le promoteurLe classement Pink vient du promoteur, et nous le confrontons à l'extrait du RDTR.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous réclamons le numéro et une copie avant l'acompte.
PromoteurRait Living Spaces · constructeur PT Jejak Trikarya PerkasaNous contrôlons l'entité juridique, le certificat foncier et les projets achevés de l'entreprise de construction.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxSans certificat de conformité (SLF), pas de licence de location. Nous lions les paiements aux étapes de construction, pas au calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmer · T4 2028Le descriptif du mobilier et de l'électroménager entre au contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour SOLAN · appartement 2 chambres ?

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Conditions

SOLAN · appartement 2 chambres : échéancier de paiement

  1. Contrat notarié30 %, Rp 1,80 Md, à la signature de l'acte notarié.
  2. Fondations30 %, Rp 1,80 Md, à l'achèvement des fondations.
  3. Structure30 %, Rp 1,80 Md, une fois la structure porteuse montée.
  4. Livraison10 %, Rp 600 M, à l'achèvement des travaux et à la remise des clés.

Pour l'appartement de deux chambres, le même plan en quatre étapes s'applique : trois paiements de 30 % à la signature, aux fondations et à l'ossature, puis 10 % à la remise des clés. Vous réglez chacun par virement bancaire, et le PPJB consigne les conditions après notre due diligence.

Localisation

Emplacement : Melasti · Ungasan

Des deux-chambres de SOLAN, il y a cinq minutes à pied jusqu'à Karma Beach et un court trajet en contrebas jusqu'à Melasti. Les transferts depuis l'aéroport prennent environ une demi-heure.

SOLAN by Rait Living Spaces : cour intérieure avec la piscine, rendu
Ungasan · Badung · plage de Melasti
  • Karma Beach≈ 5 min à pied
  • Plage de Melastià proximité
  • Garuda Wisnu Kencana≈ 10 min
  • Uluwatu≈ 15 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min

Les familles apprécient ce secteur pour ses plages calmes et ses clubs sur les falaises, et les tarifs à la nuit restent inférieurs à ceux d'Uluwatu. Le zonage résidentiel étant courant sur le plateau, nous vérifions d'abord le RDTR.

Melasti · Ungasan · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur SOLAN · appartement 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour un appartement 2 chambres à SOLAN ?

Rien de votre côté. Le prix catalogue de Rait, Rp 6,00 Md, figure au contrat, et Rait règle notre commission. Avant tout acompte, nous examinons le HGB, la parcelle et les autorisations à nos frais. Notre note écrite signale ce qui reste ouvert, afin que vous réserviez sur des faits.

Puis-je acheter le bien 2 chambres depuis l'étranger ?

Oui. Notre conseiller parcourt les plans de SOLAN avec vous sur Zoom, et vous signez devant un notaire de Bali en vertu d'une procuration. Rait est aussi ouvert à une conclusion par notaire électronique. Vous virez les fonds à l'achèvement de chaque étape, et notre inspecteur contrôle l'appartement de deux chambres à la livraison du T4 2028, en consignant les défauts par écrit.

D'où viennent les chiffres de rendement du 2 chambres ?

Le tarif de Rp 2,66 M la nuit vient des données AirROI pour le secteur de Melasti, ajustées pour un appartement de deux chambres. Nous fondons l'occupation sur les locations gérées, à 65 %, et 40 % du chiffre d'affaires vont à la gestion, aux impôts et à l'usure. Les 9,5 à 12,7 % de Rait reposent sur son propre tarif et son hypothèse de change, que nous listons à part. Notre chiffre reste une estimation.

Quel droit de propriété accompagne un appartement SOLAN ?

Rait a acheté le terrain de SOLAN en totalité et le détient sous HGB (droit de bâtir), dans la zone touristique rose d'Ungasan. La présentation annonce un HGB de 80 ans. Les documents diront si le droit vous parvient par une PT PMA ou par un contrat signé avec Rait. Nous demandons le certificat foncier et l'extrait du RDTR avant l'acompte.

Quand a lieu la livraison, et comment se déroule le paiement pour le 2 chambres ?

Rait prévoit la livraison au T4 2028. Le paiement se fait en quatre fois : 30 % à la signature de l'acte notarié, 30 % une fois les fondations terminées, 30 % à la fin de la structure et 10 % à la remise des clés. Le calendrier suit l'avancement du chantier plutôt que les dates, d'où un délai de livraison et une pénalité de retard inscrits au contrat.

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